外國居住者急增對城市不動產市場的影響―今後租賃經營的要點

近年，日本在留外國人數急速增加，為不動產市場，特別是出租住宅領域帶來了重大變化。2023年底的在留外國人數為341萬992人，創下歷史新高，較前年增長10.9%。這種急速增長在都市的出租市場中創造了新的需求層，為不動產房東帶來了機遇與挑戰。本文將解說外國人居住者的增加對都市不動產市場的影響，以及在這種變化中使出租經營成功的要點。在國際化不斷推進的日本社會中，面向外國人居住者的出租經營戰略，將成為今後不動產投資的重要選擇。

外國人居住者的增加趨勢與對不動產市場的影響

在留外國人數的變化趨勢與現狀

日本在留外國人數持續增加。根據法務省出入國在留管理廳的統計，2023年底的在留外國人數為341萬992人，比前年底增加了33萬5,779人（10.9%），再創歷史新高法務省 出入国在留管理庁。從近10年來看，在留外國人數持續緩慢上升，預計今後仍將繼續增加。

從地區分布看，在留外國人的分布存在偏差。最多的是東京都的66萬3,362人（佔全國19.4%），其次是愛知縣、大阪府、神奈川縣、埼玉縣。可以看出在留外國人集中在這些大都市圈。

此外，從在留資格來看，持有高度專門職或技術・人文知識・國際業務在留資格的外國人增加尤為顯著。這些群體擁有相對穩定的收入，傾向於尋求優質住宅。

對不動產市場的具體影響

外國人居住者的增加，以各種形式影響著不動產市場。具體可見以下變化：

1. 出租需求增加：隨著外國人居住者增加，出租住宅的需求擴大。特別是都心的出租公寓需求，被持有高度專門職或技術・人文知識・國際業務在留資格的外國人所推高。

2. 服務業與商業設施銷售額增加：隨著訪日外國人增加，住宿業、娛樂業、運輸業等服務業及百貨公司的銷售額有所增長。

3. 飯店建設的活化：由於入境需求擴大，主要城市和觀光地點的飯店建設熱潮持續不斷。

4. 地價上漲：在主要觀光地和都心，由於外國遊客及居住者增加帶來的需求擴大，可見地價上漲。

5. 公寓價格飆漲：特別是東京23區，由於外國投資者購買不動產增加及外國居住者需求增加，公寓價格持續上漲。

外國投資者對不動產市場的影響

與外國人居住者增加同步，外國投資者對日本不動產市場的投資也日益活躍。根據全球綜合不動產服務公司JLL的調查，2023年第1至3季度日本的不動產投資額為2兆7,483億日圓，比前年同期增加40%。這在全球不動產投資額比前年同期減少50%的情況下表現亮眼，顯示出日本市場獨特的強勁實力。

外國投資者購買日本不動產的主要原因有以下6點：

1. 對外國人持有幾乎沒有限制
2. 日本不動產價格相對便宜
3. 高收益率（3～10%）
4. 地緣政治風險低（政治穩定性）
5. 近年日元貶值趨勢帶來的價格優勢
6. 從亞洲各國的交通便利性

這種外國投資者的增加，特別是支撐了東京都心的不動產需求，也有助於提升物件的流動性。預計今後外國人對日本的不動產投資將繼續活躍。

接受外國人住戶的課題與風險

與外國人住戶的一般性糾紛

接受外國人住戶時，可能因文化與生活習慣的差異而發生各種糾紛。主要糾紛案例有以下幾點：

1. 噪音問題：基於將住所視為社交場所的文化背景，邀請朋友時說話聲或腳步聲較大的情況時有發生。特別是木造公寓的隔音對策往往不足，容易引發鄰近糾紛。

2. 垃圾分類問題：日本特有的細緻垃圾分類規則及指定日期・指定袋丟棄難以理解，容易發生違規。

3. 多人同住：可能發生超過契約時預設人數同住的情況。這不只是增加建築負擔或引發鄰近糾紛的原因，也可能加速建築老化。

4. 擅自解約・回國：未提出退租通知、不聯絡就退租，存在無法追回租金或恢復原狀費用的風險。

5. 房租入帳確認困難：入國不足6個月時可能無法開立銀行帳戶，需要以匯款方式支付。此外，匯款人姓名與住戶名字不符的情況也很多，管理變得繁瑣。

語言・文化障礙帶來的溝通課題

與外國人住戶的糾紛多數源於語言或文化差異造成的溝通不足。日本出租契約中的重要事項說明和契約書，即使對日本人而言也充滿專業術語，難以理解。對外國人來說門檻更高，對契約內容理解不足往往成為糾紛的導火索。

此外，對於日本特有的住宅設備（冷氣的使用方式、熱水器的操作方法等）和生活規則（噪音、垃圾丟棄、鄰里相處等），也有因文化背景差異難以理解的情況。說明這些時，若有語言障礙便無法充分溝通，最終導致糾紛。

法律風險與契約上的注意事項

與外國人的出租契約有幾個法律風險和契約上的注意事項：

1. 在留資格與期間的確認：確認住戶的在留資格與在留期間，在契約書中明確記載在留期間屆滿後的應對方式是重要的。

2. 擔保人的確保：許多外國人在日本難以提供連帶擔保人，因此應考慮使用對應外國人的房租擔保公司。

3. 擅自轉租風險：讓契約者以外的人居住的轉借或轉租是違反契約的行為，需要在契約中加入明確禁止的條款。

4. 說明義務的履行：為讓對方理解重要事項說明，需要準備母國語或英語的說明資料，並考慮通過翻譯進行說明等配慮。

5. 關於恢復原狀的約定：為避免退租時的糾紛，事先就恢復原狀的範圍和費用負擔達成明確共識是重要的。

使面向外國人的出租經營成功的要點

物件類型・設備的選定

要在面向外國人的出租經營中取得成功，選定符合住戶需求的物件類型與設備至關重要。考量各國籍的特性，請關注以下要點：

1. 應對共同需求：應對不論國籍多數外國人所求的條件是基本。具體包括：降低初期費用、準備附家具家電的物件、提供地板＆衣櫃的西式房間、準備浴室與廁所分開的物件等。

2. 重視位置條件：距離日語學校、大學、工作場所交通便利的物件預期有高需求。外國人傾向於偏好步行・自行車可到達的範圍，而非乘電車。

3. 考量國籍別特性：例如，東南亞系傾向於以合租為前提的低價格帶（3〜4萬日圓）物件，中韓系傾向於獨居用且附瓦斯爐的物件，歐美系傾向於較寬敞（30㎡以上）的物件。

4. 通信環境的整備：完備的免費Wi-Fi或高速網路連線，對重視與母國溝通的外國人而言是極大的吸引力。

入住審查與契約的要點

接受外國人住戶時的入住審查與契約，需要特別注意以下要點：

1. 在留資格與期間的確認：查看在留卡，確認在留資格與在留期間。特別是持有「高度專門職」「技術・人文知識・國際業務」等穩定在留資格的住戶，可期待長期入住。

2. 收入與支付能力的確認：確認薪資明細或存款餘額證明，判斷房租支付能力。一般以月收入的30%左右作為房租上限的目標。

3. 擔保公司的活用：使用對應外國人的擔保公司，可降低房租拖欠或擅自退租的風險。國土交通省的網站公開了可對應外國人的房租擔保公司一覽。

4. 多語言的契約書・重要事項說明：為加深對契約內容的理解，除日語外也準備英語及其他語言的契約書・重要事項說明書。國土交通省公開了多語言版本的出租借用契約書範本。

5. 緊急聯絡方式的確保：確保多個日本國內的緊急聯絡方式（公司上司、日語學校老師等），在問題發生時可以順暢應對。

選擇管理公司的要點

在面向外國人的出租經營中，適當管理公司的選定是成功的關鍵：

1. 外國人應對的實績：選擇擁有豐富的外國人住戶接受實績，且具備糾紛應對訣竅的管理公司。

2. 多語言應對人員的有無：有能說英語或住戶母國語的人員，可實現順暢的溝通。

3. 24小時可應對的支援體制：最好選擇具備能迅速應對外國人住戶詢問或糾紛的體制的管理公司。

4. 多語言手冊製作支援：支援製作說明生活規則或設備使用方式的多語言手冊的管理公司是很大的助力。

5. 糾紛預防・應對策略的提案能力：選擇能夠提出預防外國人特有糾紛的方法，及發生時的應對策略的管理公司。

糾紛預防的具體對策

預防與外國人住戶糾紛的具體對策如下：

1. 多語言生活手冊的製作：透過大量使用照片和圖表的多語言手冊說明垃圾丟棄規則、噪音相關注意事項、設備使用方式等。

2. 定期性溝通：入住後也定期確認情況、進行溝通，可實現糾紛的早期發現・早期解決。特別是入住後約3個月期間勤於追蹤很重要。

3. 視覺性公告的活用：在公共區域設置使用照片或圖表，讓人直觀理解垃圾分類規則等的公告。

4. 房租支付方式的設計：引進信用卡付款等，提供對外國人容易支付的方式。

5. 契約更新時的確認強化：契約更新時，徹底確認入住情況與在留資格。

今後的不動產市場與接受外國人的準備

法規修訂的動向與對出租經營的影響

關於接受外國人的法律制度，近年持續在變化。2024年（令和6年）6月進行了入管法的修訂，主要有以下2項重大變更：

1. 個人番號卡與在留卡的一體化（令和6年法律第59號）：此修訂加強了外國人居住者的身分證明與各種行政手續的連動。對出租經營者而言，入住審查時的身分確認及各種手續可能會簡化。

2. 育成就勞制度的創設（令和6年法律第60號）：作為取代過去技能實習制度的新外國人接受制度，「育成就勞制度」被創設。在此制度下，可在提升外國人的經驗與技能的同時，提供更長期的就業機會。

這些法規修訂將成為促進今後外國人居住者增加的因素，預計出租住宅需求將進一步擴大。特別是「育成就勞制度」帶來的中長期滯留者增加，可能帶來穩定的出租需求。

今後的市場展望與經營戰略

外國人居住者的增加趨勢預計今後仍將持續，特別是以下要點值得關注的經營戰略有效：

1. 需求的地域性擴大：迄今集中在東京等大都市圈的外國人居住者，預計今後也將擴展到地方城市。在地方也需要做好應對外國人出租需求的準備。

2. 面向高端人才的高品質物件需求增加：隨著持有高度專門職或技術・人文知識・國際業務在留資格的外國人增加，對優質出租住宅的需求預計將擴大。

3. 與企業的聯合強化：接受外國人勞工的企業支援住所確保的情況增加，與企業直接簽約或聯合成為有效的戰略。

4. 數位技術的活用：線上看屋・VR物件介紹・多語言AI聊天支援等，活用數位技術的服務提供有助於差異化。

今後的出租經營，將需要建立能兼顧應對多樣化外國人居住者需求的靈活應對與糾紛預防的管理體制。

總結

本文說明了外國居住者急增對城市不動產市場的影響，以及今後租賃經營的重點。要點總結如下：

1. 外國居住者增加現狀：日本在留外國人數超過341萬人，較前年增加10.9%，急速增加。集中在以東京都為首的大都市圈，高度專業職和技術系人才的比例也在增加。

2. 對不動產市場的影響：出租需求增加、服務業銷售額提升、飯店建設熱潮、地價・公寓價格上漲等，影響涉及多方面。外國投資者的不動產投資也日益活躍，2023年比前年增加40%。

3. 課題與風險：噪音、垃圾分類、多人同住、擅自解約、房租管理等，存在源於文化・習慣差異的糾紛風險。語言障礙造成的溝通不足及法律・契約上的問題也需注意。

4. 成功的要點：

   • 選定符合外國人需求的物件類型和設備
   • 適當的入住審查與多語言應對的契約手續
   • 選擇擁有外國人應對實績的管理公司
   • 透過製作多語言手冊與定期溝通進行糾紛預防

5. 今後的展望：入管法修訂帶來的「育成就勞制度」創設及在留卡與個人番號卡的一體化等，促進外國人接受的制度變更正在推進。預計需求將從大都市圈擴展到地方，且對面向高端人才的高品質物件的需求也將增加。

面向外國人居住者的出租經營，透過適當的準備與對策，是一個可期待穩定收益的有前景市場。透過理解文化差異，注重溝通的應對，可以克服許多課題。在今後的不動產投資中，將外國人居住者這一新需求層納入的戰略，將成為重要的成功因素吧。

常見問題

Q1: 接受外國人住戶時最重要的要點是什麼？

A1: 最重要的是「溝通」。為克服語言與文化差異，準備多語言的說明資料和手冊，透過定期聯繫建立信賴關係是很重要的。此外，活用擁有豐富外國人應對經驗的管理公司與擔保公司也很重要。

Q2: 面向外國人的出租物件需要什麼設備？

A2: 基本上「浴室・廁所分開」「地板」「衣櫃」「網路環境」是重要的。此外，許多外國人住戶偏好「附家具家電」的物件，特別是有冰箱、洗衣機、冷氣、床、桌子、椅子等基本家具會令住戶滿意。由於各國籍的偏好不同，也請考慮配合目標群體選擇設備。

Q3: 如何防止與外國人住戶的房租糾紛？

A3: 防止房租糾紛，以下對策有效：

1. 使用對應外國人的擔保公司
2. 引進信用卡付款
3. 入住時確認存款餘額證明
4. 與工作單位或教育機構的聯合
5. 契約時的支付條件的明確說明（多語言版）

Q4: 外國人增加的主要在留資格是什麼？

A4: 近年特別增加的是「高度專門職」「技術・人文知識・國際業務」在留資格。持有這些資格的外國人相對高收入且擁有穩定就業，傾向於尋求優質住宅。此外，2024年入管法修訂新設的「育成就勞」資格帶來的外國人增加今後也值得期待。

Q5: 外國投資者購買日本不動產的理由是什麼？

A5: 外國投資者購買日本不動產的主要理由有：①對外國人持有幾乎沒有限制，②與其他國家相比物件價格相對便宜，③3～10%的穩定收益率，④政治穩定性帶來的低國家風險，⑤近年日元貶值趨勢，⑥自國的地理便利性（特別是亞洲各國）。

參考資訊

• 法務省 出入國在留管理廳「在留外國人統計」
• 國土交通省「外國人民間出租住宅入住圓滑化指導方針」
• 厚生勞動省「外國人就業情況的申報情況」
• JLL「日本不動產投資市場動向」
• 法務省「關於令和6年入管法等修訂法」

在今後國際化更加深入的日本社會中，面向外國人居住者的出租經營將日益重要。讓我們透過適當的準備與對策，把握新的市場機遇。首先作為空室對策，從部分物件開始接受外國人住戶，可以積累經驗與訣竅。將外國人居住者增加這一社會變化視為出租經營的新可能性，積極投入如何呢？