Neugestaltung am Südausgang des Bahnhofs Shakujii Koen: Ein Überblick

Abbildung: Rendering des abgeschlossenen Stadtumbauprojekts Shakujii Koen Station South Exit West Area Type 1 (von Südosten aus gesehen). (26-stöckiges Hochhaus im nördlichen Bezirk in der Mitte, 9-stöckiger Flachbau im südlichen Bezirk auf der linken Seite). Im westlichen Bereich des Südausgangs des Bahnhofs Shakujii-Koen an der Seibu Ikebukuro-Linie im Bezirk Nerima, Tokio, ist ein Sanierungsprojekt im Gange. Im Rahmen des Projekts soll ein neuer regionaler Knotenpunkt mit Wohn-, Gewerbe-, Dienstleistungs- und Geschäftsfunktionen geschaffen werden, indem vor dem Bahnhof ein groß angelegter Komplex errichtet wird, in dessen Mittelpunkt ein 26-stöckiges, 100 m hohes Hochhaus steht. Die Bauarbeiten werden voraussichtlich bis Ende 2027 (etwa Anfang 2028) abgeschlossen sein.

Überblick über das Sanierungsprojekt

Das Sanierungsprojekt befindet sich auf einer Fläche von etwa 0,6 ha in Shakujii-cho 3-chome, Nerima Ward, in der Nähe des Südausgangs des Bahnhofs Shakujii-koen. Zwei Gebäude, das Kita-kaiku und das Minami-kaiku, werden an diesem Standort errichtet, nur eine Minute Fußweg vom Bahnhof entfernt. Der Nordbezirk wird ein Hochhaus mit zwei Untergeschossen, 26 Stockwerken über der Erde und einer Höhe von etwa 100 m umfassen, während der Südbezirk ein mittelhohes Gebäude mit neun Stockwerken über der Erde und einer Höhe von etwa 35 m umfassen wird. Die Gesamtnutzfläche beider Gebäude wird ca. 34.000 m² betragen (31.260 m² im Nordblock und 2.800 m² im Südblock), mit insgesamt ca. 230 Einheiten (ca. 210 Einheiten im Nordblock und 20 Einheiten im Südblock). Der Komplex wird in erster Linie für Wohnzwecke genutzt werden (Mehrfamilienhäuser), aber er wird auch gewerbliche Einrichtungen, Büros und öffentliche Einrichtungen wie Verwaltungsdienste umfassen, die von der Lage vor dem Bahnhof profitieren. In den unteren Stockwerken (1-5) des nördlichen Stadtgebiets sind gewerbliche und öffentliche Einrichtungen geplant, ab dem 6. Stockwerk sind Wohngeschosse vorgesehen, und es sollen etwa 220 Wohneinheiten bereitgestellt werden. Im Südblock sind im 1. und 2. Stock Geschäfte, im 3. bis 5. Stock Büroetagen und im 6. bis 9. Stock Wohnungen (ca. 20 Einheiten) vorgesehen, wodurch das Gebäude zu einem kleinmaßstäblichen, aber integrierten Handels-, Geschäfts- und Wohngebäude wird. Auf der Nordseite des Geländes, die dem Bahnhofsplatz zugewandt ist, wird es einen Fußgängerweg und einen Platz geben, und die bestehenden Schreine im Viertel sollen verlegt und auf dem künstlichen Boden oberhalb des Gebäudes im Nordviertel neu gestaltet werden. Mit der Sanierung werden gleichzeitig eine neue städtebauliche Nebenstraße Nr. 232, die vor dem Bahnhof vorbeiführt (16 m breit und ca. 90 m lang), die Verbreiterung und Verbesserung der Randstraßen und die Erweiterung des Bahnhofsvorplatzes durchgeführt. Die Gesamtkosten des Projekts werden sich voraussichtlich auf rund 23 Mrd. JPY belaufen, womit es sich um ein Großprojekt zur Erneuerung eines alternden Stadtgebiets und zur Verbesserung der städtischen Infrastruktur in integrierter Weise handelt.

Vergleich der Spezifikationen für die Nord- und Südstraße

Zusammensetzung der Nutzungen (geplant)

Beteiligte Unternehmen und Struktur.

Das Projekt wird von der Shakujii Koen Station South Exit West Urban Area Redevelopment Association (Projektbetreiber) gefördert, die sich aus Grundbesitzern zusammensetzt. Der Hauptentwickler Nomura Real Estate Development Co. Das Gebäude wird von dem Architekturbüro RIA Corporation (RIA) entworfen und von der Maeda Corporation, einem großen Generalunternehmer, gebaut. Auf der Verwaltungsseite ist die Stadtregierung von Tokio für Verfahren wie städtebauliche Entscheidungen und die Genehmigung der Gründung von Vereinigungen im Rahmen des Stadtumbaugesetzes zuständig, während Nerima Ward auch als lokale Behörde bei der Ausarbeitung von Stadtentwicklungsplänen und dem Bau öffentlicher Einrichtungen mitwirkt. Als öffentlich-privates genossenschaftliches Sanierungsprojekt arbeiten die lokalen Rechteinhaber, der Bauträger und die Verwaltung in einer einheitlichen Struktur zusammen.

Zeitplan Geschichte

Der Prozess, der zur Realisierung des Sanierungsprojekts führte, war ein langwieriger Prozess. Die wichtigsten Zeitpunkte sind im Folgenden zusammengefasst.

• März 2014: Ein vorbereitender Verein wird von den lokalen Rechteinhabern gegründet, und es wird mit Studien zur Durchführbarkeit des Projekts begonnen. In dieser Phase werden Nomura Real Estate Development Co. und Maeda Corporation als Projektpartner ausgewählt.

• Dezember 2020: Bekanntgabe der städtebaulichen Entscheidung. Der Sanierungsplan wird von der Stadtregierung von Tokio offiziell als Stadtplan genehmigt.

• September 2022: Der Gouverneur von Tokio genehmigt die Gründung der Urban Redevelopment Association. Im Oktober 2022 findet eine Generalversammlung zur Gründung des Verbandes statt, und es wird ein vollwertiges Projektumsetzungssystem eingerichtet.

• 2023-2024: Nach der Genehmigung des Umnutzungsplans (Januar 2024) wird im Februar 2024 mit dem Abriss der bestehenden Gebäude begonnen. Nach Abschluss des Abrisses soll der Bau des neuen Gebäudes im GJ 2024 beginnen.

• GJ 2027: Der Bau des Sanierungsgebäudes ist für die Fertigstellung vorgesehen. Der Projektplan sieht eine Fertigstellung bis zum Ende des GJ 2027 (etwa Februar-März 2028) vor. Der ursprüngliche Plan sah eine Fertigstellung im März 2027 vor, doch wird nun davon ausgegangen, dass der Bau Anfang 2028 abgeschlossen sein wird.

Zeitplan für die Neugestaltung

Zweck des Projekts und Auswirkungen auf die Umgebung

Das Sanierungsprojekt im westlichen Bereich am Südausgang des Bahnhofs Shakujiikoen zielt darauf ab, den städtischen Bereich vor dem Bahnhof, in dem es eine hohe Konzentration von baufälligen Holzgebäuden und engen Straßen gab, in einen sicheren und komfortablen Raum umzuwandeln. Die drei Hauptpfeiler des Projekts sind die Verbesserung der Fußgängerzone, dieVerbesserung desKatastrophenschutzes und die Stärkung der Funktionen des Bahnhofsvorplatzes. Zunächst wird ein Fußgängernetz geschaffen, das die Fahrkartenschalter des Bahnhofs reibungslos mit dem Einkaufsbereich am Südausgang und dem Shakujii-Park verbindet, und die Sicherheit und der Komfort der Fußgänger werden durch eine strikte Trennung von Fußgängern und Fahrzeugen gewährleistet. Im Erdgeschoss des Sanierungsgebäudes wird ein Fußgängerweg gebaut, der vom Westausgang des Bahnhofs aus durch das Gelände führt und die Menschenströme zum Südausgang und zum Eingang der Einkaufsstraße leitet, so dass eine belebte Verkehrslinie entsteht, die den Bahnhof und die umliegenden Gebiete durchziehen soll. Außerdem werden die öffentlichen Einrichtungen vor dem Bahnhof zusammengelegt, um den Zugang zu Verwaltungsdiensten usw. zu verbessern, und die Geschäfts- und Büroeinrichtungen werden ausgebaut, um den Komfort für die Anwohner zu erhöhen und die lokale Wirtschaft anzukurbeln. Darüber hinaus wird das Projekt durch die Bereitstellung von etwa 230 städtischen Wohneinheiten in der Nähe des Bahnhofs ein qualitativ hochwertiges Lebensumfeld schaffen und dürfte durch die Zunahme der ständigen Einwohner in der Nähe des Bahnhofs eine lebendige Stadt entstehen lassen. Darüber hinaus zielt das Projekt darauf ab, die Sicherheit des dicht bebauten, hölzernen Stadtgebiets, das im Hinblick auf den Katastrophenschutz anfällig war, durch den Wiederaufbau feuerfester Gebäude und die integrierte Nutzung des Geländes zu verbessern. In Verbindung mit Infrastrukturverbesserungen wie der Verbreiterung von Straßen und dem Bau von Fußwegen wird dies die Katastrophenvorsorge und die Sicherheit des gesamten Gebiets verbessern und dazu beitragen, die Evakuierungswege im Katastrophenfall zu sichern und die Verkehrsüberlastung in normalen Zeiten zu verringern.

Das Stadtumbauprojekt Shakujii Koen Station South Exit West Area Type 1 ist somit ein öffentlich-privates Partnerschaftsprojekt, das darauf abzielt, den Komfort vor dem Bahnhof zu verbessern, eine sichere Stadt zu schaffen und das Gebiet neu zu beleben. Nach Abschluss des Projekts wird vor dem Bahnhof Shakujiikoen ein neuer Hochhauskomplex als Wahrzeichen entstehen, der die Funktion des Gebiets als Knotenpunkt im westlichen Bezirk Nerima stärken soll. Die durch die Neugestaltung entstehenden Geschäftsflächen und Plätze werden zusammen mit den bereits bestehenden Einkaufsmöglichkeiten in der Umgebung eine belebte Atmosphäre schaffen. Es wird erwartet, dass die Zahl der Besucher des Shakujii-Parks, der nur wenige Gehminuten entfernt ist, zunehmen wird, was sich positiv auf das gesamte Gebiet auswirken wird.

Wie sich die Transaktionspreise tatsächlich entwickeln

Inwieweit sich die Erwartungen an das Sanierungsprojekt bereits in den tatsächlichen Transaktionspreisen niederschlagen, haben wir anhand der vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus veröffentlichten Daten zu Immobilientransaktionspreisen überprüft. Die folgende Tabelle stellt die Transaktionen mit gebrauchten Eigentumswohnungen in Shakujii-machi (石神井町), wo das Sanierungsgebiet liegt, dem gesamten Bezirk Nerima gegenüber.

Jahr	Anzahl der Transaktionen	Quadratmeterpreis in diesem Gebiet (Median)	Quadratmeterpreis im gesamten Bezirk (Median)
2023	54	757.000 Yen	733.000 Yen
2024	61	987.000 Yen	800.000 Yen
2025	68	1.052.000 Yen	788.000 Yen
2026 (nur 1. Quartal)	12	1.054.000 Yen	785.000 Yen

Der Anstieg von 2023 bis 2025 beträgt in Shakujii-machi (石神井町) +39,0 %, im gesamten Bezirk Nerima +7,5 %. Das ist mehr als das Fünffache des Bezirksdurchschnitts und damit ein herausragender Wert unter den Sanierungsgebieten Tokios.

2023 lag der Quadratmeterpreis noch nahezu auf dem Niveau des gesamten Bezirks Nerima; 2025 lag er bereits 33 % über dem Bezirksdurchschnitt. Auch im 1. Quartal 2026 hielt sich der Wert mit 1.054.000 Yen/m² auf dem Niveau des Vorjahres und liegt damit 34 % über dem Bezirksdurchschnitt. Da es sich jedoch nur um 12 Transaktionen handelt, lässt sich aus diesem einzelnen Quartal allein kein Trend ableiten.

In absoluten Beträgen lagen die Transaktionen mit gebrauchten Eigentumswohnungen in Shakujii-machi (石神井町) seit 2025 im Median bei 67,5 Millionen Yen und 65 m² Wohnfläche; rund die Hälfte der Transaktionen bewegte sich zwischen 43 Millionen Yen und 89,75 Millionen Yen.

Quelle: Erstellt von INA&Associates Inc. auf Grundlage der Daten „Informationen zu Immobilientransaktionspreisen" (Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus) aus der Immobilieninformations-Bibliothek des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Grundlage sind die mit Stand September 2026 abrufbaren Daten. Das jeweils jüngste Quartal ist ein vorläufiger Wert, da Transaktionen nachträglich ergänzt werden.

Die Einschätzung von INA (Stand: September 2026)

Ab hier handelt es sich nicht um veröffentlichte Unterlagen, sondern um unsere eigene Einschätzung.

Shakujii-Koen ist ein Gebiet, in dem sich die Erwartungen an das Sanierungsprojekt deutlich in den tatsächlichen Transaktionspreisen zeigen. In Shakujii-machi (石神井町) vor dem Bahnhof hat sich der Abstand zum Bezirksdurchschnitt von einem nahezu gleichen Niveau im Jahr 2023 bis 2025 auf mehr als 30 % ausgeweitet, und im 1. Quartal 2026 blieb dieser Abstand bestehen. Wir gehen davon aus, dass die Erwartungen bereits zu einem erheblichen Teil im Preis enthalten sind.

In anderen Sanierungsgebieten schlagen sich Erwartungen üblicherweise zuerst in den Bodenpreisen nieder und erreichen die tatsächlichen Transaktionen mit gebrauchten Eigentumswohnungen erst mit Verzögerung. In Shakujii-Koen war es umgekehrt: Die tatsächlichen Transaktionen bewegten sich zuerst und deutlich. Wir sehen den Grund darin, dass das Sanierungsprojekt vor dem Bahnhof bereits als konkretes Bauwerk sichtbar ist und sich dies Käufern mit Eigennutzungsabsicht unmittelbar vermittelt.

Beurteilungskriterien aus Investorensicht

• Wer jetzt kauft, sollte die Rentabilität unter der Annahme kalkulieren, dass die Wirkung des Sanierungsprojekts bereits zu einem erheblichen Teil im Preis enthalten ist. Eine Kalkulation, die ausgehend von einem gegenüber 2023 um rund 40 % höheren Niveau ein weiteres Wachstum im gleichen Tempo voraussetzt, steht auf schwacher Grundlage.
• Ob der Abstand zum Bezirksdurchschnitt bestehen bleibt, anhand der Zahlen ab dem 2. Quartal 2026 überprüfen. Da das 1. Quartal mit 12 Transaktionen gering ausfällt, sollte erst anhand der folgenden Quartale beurteilt werden, ob sich der Abstand hält oder zu schrumpfen beginnt. Die Daten zu den Transaktionspreisen werden quartalsweise aktualisiert und lassen sich nach demselben Verfahren weiterverfolgen.
• Für verkaufswillige Eigentümer hält die günstige Marktlage an. Das aktuelle Niveau liegt deutlich über dem Bezirksdurchschnitt, und wie lange dieser Abstand bestehen bleibt, ist nicht absehbar.