敷金（しききん，shikikin)是日本不動產租賃契約中，承租人預先交給出租人的保證性款項。若發生租金滯納，或因承租人的故意、過失造成房屋損壞，敷金會用來抵充未清償債務。
不過，敷金並不是「退租時出租人可以自由扣除的錢」。如果契約時對退還、原狀回復（原状回復，げんじょうかいふく，genjo kaifuku)、清潔費特約、敷金償卻等說明不清，退租時承租人、屋主與管理公司很容易出現認知落差。
本文以日本租賃實務為前提，整理入住者避免吃虧的確認重點，也說明屋主與管理公司如何透過契約、照片紀錄與結算說明，降低退租結算爭議。對台灣、香港投資人或購買日本第二住宅的人來說，日本的押金、禮金與退租費用邏輯，和台港常見租賃習慣不完全相同，不能只用本地經驗判斷。
敷金是「預收保證金」，退租時需要結算
敷金是承租人為擔保租賃契約相關債務，交給出租人保管的金錢。典型用途包括未付租金、未付共益費，以及應由承租人負擔的原狀回復費用。
這裡重要的是，敷金和禮金（礼金，れいきん，reikin)的性質不同。禮金多半被視為不預定返還給承租人的一次性款項；敷金則是在結算後若有餘額，原則上應返還。台灣或香港租屋常見的是押金、按金概念，但日本另有禮金、更新料、敷引等地方性或契約性費用，購屋出租前必須逐項拆開看。
| 項目 | 性質 | 退租時處理 | 實務注意事項 |
|---|---|---|---|
| 敷金 | 擔保債務的預收保證金 | 扣除未付款項與承租人負擔部分後，返還餘額 | 需要說明扣除依據與金額 |
| 禮金 | 交給出租人的一次性款項 | 原則上不返還 | 是否收取會依地區、物件而異 |
| 保證金 | 有時作為接近敷金的預收款使用 | 依契約內容結算 | 商用物件或地方慣例中，條款確認尤其重要 |
| 敷金償卻、敷引 | 約定一定金額不返還的特約 | 可能依契約內容扣除 | 需注意金額、說明，以及日本《消費者契約法》上的問題 |
對承租人而言，最在意的是「能退回多少」；但對出租人與管理公司而言，關鍵是必須能說明「為什麼可以扣這筆錢」。
日本民法上的敷金返還，基本上是在交還房屋後結算
依日本《民法》，敷金被整理為承租人為擔保其基於租賃所負金錢債務而交付給出租人的款項。租賃關係終了、承租人交還物件時，出租人需要從敷金中扣除未清償債務後，返還剩餘金額。
也就是說，敷金返還並不是「一提出退租就全額退回」，而是經過交屋、確認是否有未付款項、確認原狀回復費用後再結算。
另一方面，出租人要扣敷金，也不是什麼項目都能扣。需要有扣除理由，例如租金滯納、承租人的故意或過失、違反善良管理人注意義務、超出通常使用範圍的損耗等。
即使契約書有特約，也會看內容是否明確，以及承租人是否能理解該特約會使其負擔超過通常原狀回復義務。實務上不是「契約寫了就結束」，保留說明紀錄與結算依據，才是預防爭議的重點。對境外屋主而言，委託管理公司時也應確認其退租結算流程是否能提出日文文件、照片與費用明細，而不是只提供扣款總額。
原狀回復不是把房子恢復成入住時的全新狀態
退租結算最容易爭執的，就是對原狀回復的理解。
日本國土交通省的《原狀回復相關糾紛與指引》將原狀回復整理為：不是把房屋完全恢復到承租時的狀態，而是修復因承租人的故意、過失、違反善良管理人注意義務，或超出通常使用方式所造成的損耗、毀損。
因此，日常生活中產生的經年變化與通常損耗，原則上被認為應由出租人負擔。其思路是，承租人既然已支付租金，通常使用造成的劣化已包含在租金之中。這一點和部分台港租賃實務中「退租時盡量恢復原樣」的直覺不同；在日本，是否屬於通常損耗會成為重要判斷軸。
例如，日照造成壁紙變色、家具放置造成地板輕微凹痕、設備因通常使用而老化等情形，通常較難要求承租人全額負擔。
相反地，放任結露導致黴菌擴大、香菸焦油與氣味、寵物造成的刮傷、飲料食物潑灑後未處理形成污漬、未經同意施工造成的損壞等，則有可能被判斷為承租人負擔。
費用負擔區分會依「原因」「經過年數」「施工範圍」判斷
原狀回復費用由誰負擔，不是單純看「有沒有傷痕」就決定。實務上至少會分三個面向來看。
第一是原因。需要確認是通常使用造成，還是承租人的故意、過失或管理不足造成。
第二是經過年數。壁紙與設備會隨時間經過而價值減少。即使存在應由承租人負擔的損傷，也不代表一定能請求全額新品更換費。
第三是施工範圍。若損傷只在局部，原則上應盡可能限於損傷部分修補。若要請求全面更換壁紙或整套設備更換，需要能說明其必要性的資料。
| 案例 | 原則性看法 | 結算時說明重點 |
|---|---|---|
| 日曬造成壁紙變色 | 通常損耗、經年變化 | 較難列為承租人負擔 |
| 冰箱後方電氣燒痕 | 容易被認為屬通常使用範圍 | 確認是否有特殊汙損 |
| 保養不足造成油汙 | 可能由承租人負擔 | 區分清潔可去除，或必須更換 |
| 放任結露造成黴菌 | 可能屬承租人管理不足 | 確認通風說明、發生範圍、放置期間 |
| 香菸焦油、氣味 | 可能由承租人負擔 | 紀錄禁菸特約、氣味、變色範圍 |
| 家具放置造成輕微凹痕 | 容易被認為屬通常使用範圍 | 確認是否有重物或特殊使用 |
| 食物飲料放置後形成污漬 | 可能由承租人負擔 | 顯示發生原因與無法清潔性 |
| 為確保下一位租客而更換全新設備 | 出租人負擔 | 升級部分較難轉嫁給承租人 |
這套整理對承租人與出租人都有幫助。承租人較容易判斷是否遭過度請求；出租人與管理公司也能事先區分可請求與不可請求的項目。
敷金償卻、敷引要和一般敷金返還分開確認
敷金償卻是指契約約定退租時敷金的一部分或全部不返還。依地區或契約類型不同，也可能稱為敷引（しきびき，shikibiki)、保證金償卻等。
若契約中有敷金償卻，承租人若以為「既然是敷金就當然會退」，就容易產生認知錯誤。例如契約寫明敷金2個月、償卻1個月，即使沒有未付款項或其他承租人負擔費用，也可能代表其中1個月設計為不返還。
不過，並不是只要有特約就一定有效。若金額過高、說明不足，或對承租人課以過度負擔，仍可能產生爭議。
管理公司若使用敷金償卻，應在契約書顯眼位置明記，並在重要事項說明或簽約說明時，具體告知這是「不會返還的金額」。承租人則應在入住前確認「償卻」「敷引」「解約引」「退去時控除」等字眼。對台灣、香港投資人來說，這些詞不像押金那樣直觀，購買出租物件或審閱租約範本時尤其需要逐字確認。
更詳細的用語整理，可參考敷金、償卻金、敷引、保證金的差異｜退租結算實務。
零零物件要連退租費用一起比較
沒有敷金、禮金的「零零物件」是較容易壓低初期費用的選項。對搬家費用、家具家電購買費同時發生的人來說，能減輕入住時負擔。
另一方面，沒有敷金不代表退租費用不會發生。契約書中可能約定房屋清潔費、冷氣清潔費、短期解約違約金、換鎖費等。
比較零零物件時，不能只看月租金，還需要把初期費用、更新料、退租固定費、短期解約違約金都納入總額比較。以投資角度看，零零物件可能提高招租吸引力，但若退租固定費說明不清，也會提高管理糾紛與空置期間風險。
對出租人與管理公司而言，零零物件也是容易因說明不足而發生糾紛的領域。入住前應明確說明：「不需要敷金，但退租時會發生契約書記載的清潔費。」
初期費用整體比較，可參考日本租屋的敷金、禮金是什麼？壓低初期費用的方法與零零物件注意事項。
屋主與管理公司應在契約書中具體化「扣除條件」
許多敷金糾紛看似在退租時突然發生，但實際上往往從簽約時說明不足開始。
契約書中至少應具體列明以下事項。
敷金金額、返還時期、匯款手續費處理、抵充未付款項、與原狀回復費用的關係、房屋清潔特約有無、冷氣清潔費、敷金償卻或敷引有無、與短期解約違約金的關係。
尤其若要由承租人負擔房間清潔費，應明確寫出金額或計算方式。只寫「實費」容易在退租時讓承租人感到金額過高。較理想的方式，是以承租人能理解的形式，載明每平方公尺單價、固定金額、估價取得方式，以及嚴重汙損時的追加費用等。若需用新台幣評估投資收支，應把日圓契約費用換算成新台幣現金流，但契約本身仍以日本當地貨幣與條款為準。
此外，特約不是「用小字放進去」就足夠。透過重要事項說明、簽約時說明、電子契約畫面的確認欄等方式，讓事後能確認說明紀錄，會提高發生紛爭時的防禦力。
照片紀錄應分入住前、入住中、退租時三階段保留
敷金返還與原狀回復爭議中，最終常會變成「這個傷痕或汙損是什麼時候發生的」問題。此時最有用的是照片紀錄。
入住前，應拍攝地板、牆面、天花板、門窗建具、設備、浴室、廚房、廁所、陽台、玄關、收納內部。既有傷痕與汙損，應同時保留近拍照片與可看出在房間中位置的整體照片，實務上較容易使用。
入住期間若發生漏水、設備故障、結露、黴菌等情形，承租人應保留聯絡管理公司的日期時間與照片。是否放置不管，或是否迅速報告，可能影響費用負擔判斷。
退租時，應紀錄現場會同檢查時被指出的部位、管理公司的說明、概算估價、承租人的反論。屋主與管理公司一方也不應只在退租後拍照，而應能和入住時紀錄並排比較，這樣較容易說明扣款理由。對不在日本當地的屋主來說，應要求管理公司提供可辨識日期、位置與項目的照片資料，而不是只接收文字報告。
入住前檢查的具體化，可參考租賃屋主必看！預防原狀回復糾紛的入住前檢查清單與費用負擔指引。
結算說明要呈現的不是「扣除金額」，而是「依據」
退租結算書最應避免的，是只列出金額。
即使寫著「壁紙更換 約新台幣12,000元」「清潔費 約新台幣11,000元」，承租人也未必明白為什麼要由自己負擔。結果就會形成「敷金都沒退」的不滿。若原始報價為日圓，境外投資人也應同時確認日圓金額、換算匯率與實際支付貨幣，避免因匯率認知產生額外爭議。
管理公司若在結算書中附上以下資訊，較容易讓說明成立。
對應部位、損傷內容、原因判斷、列為承租人負擔的理由、經過年數考量、施工範圍、估價書、照片、契約條款。若不是全額由承租人負擔，而是部分負擔，也應記載比例的思考方式。
承租人收到結算書後，應先對照契約書、入住時照片、退租時照片、估價書。若有不能接受的項目，不應只說「太貴」「不合理」，而是具體確認：「是否屬於通常損耗」「施工範圍是否過大」「是否已考量經過年數」。這樣較能推進協商。
敷金返還發生爭議時，應避免情緒化，改以書面整理
敷金返還糾紛中，如果只靠電話來回溝通，很容易變成各說各話。首先應備齊結算書、估價書、照片、契約書、重要事項說明書，並用書面整理爭點。
承租人主要應確認的項目包括：是否有未清償債務、被列為承租人負擔的損傷原因、與通常損耗的區別、特約有效性、經過年數考量、施工範圍是否合理。
出租人與管理公司若硬要主張無法說明請求依據的項目，日後進入諮詢機關或小額訴訟時容易處於不利地位。相反地，若能備齊契約書、照片與符合指引的說明，較容易取得承租人理解。
若協商無法解決，承租人可考慮向消費生活中心、地方自治體住宅諮詢、律師諮詢或小額訴訟等途徑求助。出租人一方也應避免情緒化請求，徹底以證據與契約為基礎進行說明。與台灣、香港投資人熟悉的調解或消費爭議處理相比，日本也有地方政府與消費生活中心等諮詢管道，但適用語言、程序與文件要求需事先確認。
常見問題
敷金一定會退還嗎？
如果沒有未付租金或應由承租人負擔的原狀回復費用等，原則上屬於返還對象。不過，若契約中有敷金償卻、敷引、清潔費特約等，可能會依其內容扣除。首先應確認契約書中的敷金條款與退租費用條款。
原狀回復費用到什麼範圍由承租人負擔？
因承租人的故意、過失、違反善良管理人注意義務，或超出通常使用方式造成的損耗、毀損，可能由承租人負擔。另一方面，經年變化與通常損耗原則上被認為由出租人負擔。判斷時，分開看原因、經過年數與施工範圍很重要。
敷金償卻和房屋清潔費是同一回事嗎？
不是同一回事。敷金償卻是契約約定一定金額不返還的處理方式。房屋清潔費則是關於退租後清掃費用負擔的特約。若兩者都寫入契約，需要確認是否形成雙重不利負擔，並確認金額與依據。
管理公司在退租結算時應注意什麼？
簽約時明確說明費用負擔，保留入住前照片，退租時把照片、估價與契約條款連結起來說明結算內容。尤其重要的是，不要混淆通常損耗與承租人負擔，應考量經過年數，並能說明全面更換的必要性。
相關連結
參考資料
