O recente aumento nos preços dos condomínios nos centros das cidades tem sido frequentemente abordado na mídia e tornou-se motivo de preocupação para muitas pessoas.
É indiscutível que o forte apetite de compra dos investidores estrangeiros, especialmente no contexto do iene fraco, teve um grande impacto sobre essa tendência do mercado. Entretanto, nenhuma bolha dura para sempre e uma fase de ajuste, ou "saída", acabará ocorrendo. A chave para o sucesso no investimento imobiliário é como identificar essa saída e agir no momento ideal.
Neste artigo, a INA & Associates Ltd, como especialista em imóveis, analisa a situação atual do mercado de condomínios no centro da cidade e explica os cinco principais sinais de que os investidores estrangeiros podem estar se voltando para a "venda".
Ele também detalhará, com base em seu conhecimento especializado, como identificar o momento específico de uma venda a fim de proteger e maximizar seus ativos depois de identificar os sinais. Esperamos que isso ajude os investidores imobiliários a criar uma estratégia de saída baseada em um julgamento imparcial.
A situação atual do mercado de condomínios no centro da cidade: os dados mostram um "aumento extraordinário
Vários dados deixam claro que o atual mercado de condomínios nos centros das cidades está crescendo em um nível sem precedentes. O índice de preços de imóveis publicado pelo Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte (MLIT) mostra um aumento particularmente acentuado nos preços dos condomínios. Durante a última década, aproximadamente, o preço dos condomínios no centro da cidade dobrou, superando em muito o ritmo de aumento das casas isoladas e áreas residenciais. Isso se deve às baixas taxas de juros resultantes da flexibilização monetária e, acima de tudo, à presença de investidores estrangeiros.
Em especial, a rápida desvalorização do iene desde 2022 tornou os imóveis japoneses extremamente subvalorizados para os investidores estrangeiros. Por exemplo, uma propriedade que valia 100 milhões de ienes a 115 ienes por dólar vale aproximadamente 770.000 ienes a 150 ienes por dólar, o que significa que pode ser comprada por mais de 20% menos em termos de dólar americano. Essa situação de "venda de pechinchas" acelerou o investimento em propriedades de preços altíssimos nos centros das cidades, os chamados "bilhões de chonaikons".
De acordo com uma pesquisa do Real Estate Economic Institute, o preço médio dos novos condomínios à venda nas 23 alas de Tóquio no ano fiscal de 2024 foi de 116,32 milhões de ienes, ultrapassando a marca de 100 milhões de ienes pelo segundo ano consecutivo. A presença de investidores estrangeiros atingiu um nível nessa formação de preços que não pode ser ignorado, e há indicações de que muitas propriedades, como condomínios de torres na área da baía, são de propriedade de investidores estrangeiros.
Entretanto, esse entusiasmo não durará para sempre. O mercado chegará a um ponto de inflexão importante quando eles retirarem seu dinheiro do mercado imobiliário japonês. Precisamos observar atentamente os sinais dessa "liquidação".
Cinco sinais de que os investidores estrangeiros estão se voltando para a "venda
Há vários gatilhos econômicos e de mercado comuns quando os investidores estrangeiros se movimentam para travar os lucros, ou seja, vender. Aqui, explicamos cinco sinais que devem ser observados em particular.
| Sinais | Indicadores específicos | Explicação |
|---|---|---|
| 1. uma mudança para uma tendência de iene mais forte | Taxa de câmbio (por exemplo, em relação ao dólar americano) | Como o enfraquecimento do iene foi o principal incentivo para os "compradores", uma mudança na tendência para um iene mais forte é um forte incentivo para os "vendedores". O valor dos ativos em termos de dólar americano aumentará, e a capacidade de aproveitar tanto os ganhos cambiais quanto o aumento dos preços dos imóveis acelerará a realização de lucros. |
| 2. Aumento das taxas de juros no Japão | Taxas de juros de longo prazo (rendimentos dos títulos públicos de 10 anos) | O aumento das taxas de juros devido à mudança na política monetária do Banco do Japão diminuirá o apelo do investimento imobiliário. O aumento das taxas de empréstimo reduzirá a demanda doméstica e também causará saídas de fundos para o mercado J-REIT e outros mercados, pressionando para baixo os preços dos imóveis. |
| 3. queda nos rendimentos de aluguel | Rendimentos superficiais e reais | Se os aumentos de aluguel não conseguirem acompanhar o aumento dos preços dos imóveis e os rendimentos caírem, os imóveis se tornarão menos atraentes para os investidores que buscam ganhos de renda. Em particular, os aluguéis no Japão permanecem baixos em relação aos padrões globais e, quando a diferença entre os aluguéis e os preços atingir seu limite, os fundos de investimento se voltarão para mercados de maior rendimento. |
| 4. tributação mais rígida e mudanças regulatórias no país de origem | Leis e regulamentos de tributação e propriedade em vários países. | Por exemplo, mudanças na política do país de origem, como o aumento da tributação do governo chinês sobre os lucros de investimentos no exterior ou restrições mais rígidas sobre a captação de recursos no exterior, podem esfriar rapidamente o sentimento do investidor e ser uma causa direta da retirada de recursos. |
| 5) Diminuição da liquidez do mercado | Número de transações e taxa de fechamento | À medida que o número total de transações no mercado imobiliário diminui e a taxa de fechamento começa a cair, os investidores começam a ficar cautelosos com o risco de não conseguirem vender quando quiserem. Pode ocorrer uma reação em cadeia de tentativas de venda antes que a liquidez diminua, e a venda pode levar a mais vendas. |
Esses sinais podem aparecer isoladamente ou podem estar interligados para indicar um ponto de inflexão no mercado. É importante estar sempre atento às tendências macroeconômicas e aos microdados do mercado imobiliário para detectar sinais de mudança o mais rápido possível.
Como identificar o melhor momento para vender: técnicas de estratégia de saída
Depois de identificar os sinais mencionados acima, quando exatamente você deve decidir vender? Essa é uma das decisões mais importantes para todo investidor imobiliário. Embora o momento ideal dependa dos objetivos individuais de investimento e das condições da propriedade, há alguns pontos universais que podem formar a base de uma decisão.
O primeiro é tirar o máximo proveito das vantagens fiscais. Os impostos sobre ganhos com a venda de propriedades individuais (renda de transferência) variam muito, dependendo do período de propriedade.
- Renda de transferência de curto prazo: se a propriedade for vendida por um período de propriedade de cinco anos ou menos. A alíquota de imposto é de 39,63% (30,63% de imposto de renda, 9% de imposto residencial).
- Renda de transferência de longo prazo: se o imóvel for vendido com um período de propriedade de mais de cinco anos. A alíquota do imposto é de 20,315% (15,315% de imposto de renda, 5% de imposto residencial).
A diferença nas alíquotas de impostos é gritante, e mudar o momento da venda em apenas um dia pode fazer uma diferença significativa no lucro que permanece disponível. Em princípio, a estratégia básica de saída é esperar por um momento em que o período de propriedade exceda cinco anos e a alíquota do imposto de renda de transferência de longo prazo seja aplicável.
Em segundo lugar, o ambiente de mercado deve ser analisado de forma desapaixonada. Além dos cinco sinais mencionados acima, analise de forma abrangente os dados do mercado, como a taxa de valorização dos preços dos imóveis, o número de estoques e o número de novas unidades oferecidas, e busque um momento em que o mercado tenha atingido seu pico ou esteja começando a mostrar sinais de que vai atingir o pico. Entretanto, se você estiver muito concentrado em "vender pelo preço mais alto", pode acabar perdendo o melhor momento para vender. Uma abordagem de "preço limite" também é eficaz, na qual você decide calmamente vender quando tiver atingido a meta de lucro que estabeleceu para si mesmo.
Terceiro, considere a natureza individual da propriedade. Por exemplo, se uma propriedade precisar de grandes reparos, pode ser vantajoso vender antes que o fundo de reserva para reparos seja levantado ou que uma taxa única seja cobrada, pois isso será um ônus para o comprador. Você também pode decidir esperar um pouco mais para vender se houver fatores positivos que aumentarão o valor de sua propriedade no futuro, como planos de desenvolvimento nas proximidades ou a abertura de uma nova estação. Uma compreensão precisa do potencial e dos riscos de sua propriedade é essencial para determinar o melhor momento.
Previsão do mercado futuro: o mercado polarizado de condomínios no centro da cidade
Com base em nossa análise até o momento, prevemos que o mercado de condomínios no centro da cidade se polar izará entre "propriedades de valor ultra-alto" e "propriedades do tipo familiar para o segmento de demanda real".
O mercado de imóveis de altíssimo valor, no valor de várias centenas de milhões de ienes, tem sido amplamente apoiado pela entrada de fundos de investidores estrangeiros e é o segmento com maior probabilidade de ser afetado se eles começarem a se retirar. Não se pode descartar a possibilidade de que fatores externos, como flutuações nas taxas de câmbio e nas taxas de juros, possam causar um ajuste de preço de dezenas de milhões de ienes em um curto período de tempo. Os proprietários de imóveis nesse segmento de preço devem prestar atenção especial aos sinais de tendências dos investidores estrangeiros.
Por outro lado, espera-se que os imóveis do tipo familiar na faixa de dezenas de milhões de ienes a menos de 100 milhões de ienes, visando à chamada demanda real, sejam sustentados por uma demanda firme. Isso se deve ao fato de que fatores como o aumento do poder de compra devido ao aumento de famílias com dois salários, a tendência de retorno ao centro da cidade e as restrições de oferta devido ao aumento dos custos de construção e de mão de obra sustentarão os preços. Entretanto, isso não significa que os preços continuarão a subir incondicionalmente. Se as taxas de juros entrarem em uma fase de alta total, haverá inevitavelmente pressão para ajustes de preços nesse segmento, à medida que o ônus do pagamento das hipotecas aumentar.
Em termos de área, existe a possibilidade de uma maior seletividade em relação à situação que viu aumentos uniformes no passado. Será dada mais ênfase a fatores fundamentais, como acessibilidade ao transporte, condições de vida e perspectivas futuras, e espera-se que os preços caiam em áreas e propriedades menos atraentes.
Conclusão.
Este artigo explicou a situação atual da bolha de condomínios no centro da cidade e as tendências dos investidores estrangeiros que influenciarão seu futuro. Os principais pontos estão resumidos abaixo.
- O preço dos condomínios no centro de Tóquio dobrou nos últimos dez anos, com a entrada de fundos de investidores estrangeiros, em especial, impulsionando o mercado.
- Há cinco sinais de que os investidores estrangeiros estão "vendendo": um iene mais forte, taxas de juros mais altas, rendimentos mais baixos, tributação mais rígida em seus países de origem e menor liquidez do mercado.
- O momento ideal para a venda precisa ser determinado por meio de uma avaliação abrangente do "uso da renda de transferência de longo prazo", da análise do ambiente de mercado e das características individuais da propriedade.
- É provável que, no futuro, o mercado se polarize entre propriedades de altíssimo valor e propriedades para demanda real.
Estratégias de longo prazo são essenciais para o investimento em imóveis, não apenas para a entrada (compra), mas também para a saída (venda). É exatamente quando o mercado está em um frenesi que você precisa reexaminar com calma sua própria estratégia de investimento com base em dados objetivos. Ficaríamos muito felizes se as perspectivas apresentadas neste artigo pudessem ajudá-lo a construir seus ativos.
O atalho para o sucesso é confiar a venda ou compra de imóveis e a reorganização de ativos a profissionais com conhecimento especializado e vasta experiência. Na INA & Associates K.K., oferecemos soluções ideais adaptadas às circunstâncias individuais de cada cliente. Não hesite em entrar em contato conosco.
Perguntas frequentes
P1: Por que os investidores estrangeiros estão comprando tantas propriedades japonesas?
R1: Os principais motivos incluem: (1) a desvalorização de longo prazo do iene, que fez com que os preços ficassem subvalorizados; (2) taxas de juros globalmente baixas; (3) estabilidade das condições políticas e sociais; e (4) imóveis e sistemas de gestão de alta qualidade. O efeito combinado desses fatores fez com que o setor imobiliário japonês fosse visto como um destino atraente para investimentos.
P2: A bolha dos condomínios no centro da cidade vai estourar como aconteceu na década de 1990?
R2: A situação é diferente da bolha da década de 1990. Naquela época, as transações especulativas baseavam-se principalmente no mito da terra, sem levar em conta a lucratividade, enquanto hoje os investimentos apoiados pela renda de aluguel são a norma. Portanto, é difícil imaginar um colapso total, como foi o caso naquela época, mas, conforme mencionado acima, há um risco suficiente de um grande ajuste de preços, especialmente no mercado imobiliário de valor ultra-alto, que é fortemente influenciado por investidores estrangeiros.
P3: Especificamente, quando devo considerar a venda?
R3: É difícil dizer, mas um guia para propriedades individuais é quando o período de propriedade excede cinco anos e a "renda de transferência de longo prazo" é aplicada, quando as alíquotas de impostos são mais favoráveis. É aconselhável, então, começar a considerar detalhes específicos quando os sinais de movimentação do mercado descritos neste artigo começarem a se tornar visíveis. Recomenda-se que você consulte um especialista sobre sua situação individual.
P4: Os preços dos imóveis sempre caem quando o iene se valoriza?
R4: Um iene forte torna os preços dos imóveis japoneses mais caros para os investidores estrangeiros, o que reduz sua disposição de comprar e pressiona os preços para baixo. Por outro lado, para os investidores nacionais, pode ser uma boa oportunidade de compra, pois a concorrência do exterior diminui. De modo geral, entretanto, um iene forte tende a ter um efeito negativo sobre os preços dos imóveis.
P5: É mais vantajoso manter a propriedade por um longo período e continuar a obter renda de aluguel ou buscar ganhos com a venda da propriedade no curto prazo?
R5: Isso depende dos objetivos e da tolerância ao risco do investidor. Se ganhos de renda estáveis forem importantes, manter a propriedade por um longo período de tempo é a melhor opção, ao passo que se você quiser aproveitar as ondas do mercado e maximizar os ganhos de capital, a venda no curto prazo (mas com uma desvantagem fiscal) é a melhor opção. O segredo é definir seu estilo de investimento antes de comprar e desenvolver uma estratégia de saída adequada a ele.
