Crescem os casos em que uma casa herdada que ficou vaga ou um terreno ocioso é aproveitado como estacionamento. No entanto, a gestão de estacionamento não termina quando a área é criada; rotinas diárias de administração e resposta a problemas são indispensáveis. Neste artigo, explicamos os pontos que os proprietários de imóveis precisam conhecer, desde os fundamentos da operação de estacionamento até as vantagens e desvantagens da terceirização e como escolher uma empresa gestora.
É possível administrar um estacionamento por conta própria?
É possível operar um estacionamento individualmente, mas, dependendo da escala e da localização, terceirizar para um terceiro pode ser mais eficiente. Em comparação com a gestão de apartamentos e edifícios residenciais, a carga para o proprietário é menor. Ainda assim, quando há operação em vários locais ou estacionamentos situados longe da residência, a gestão individual torna-se difícil.
Quais são as atividades necessárias para a operação de um estacionamento?
A operação de um estacionamento envolve uma ampla gama de atividades, como gestão, organização das vagas, instalação de placas, cobrança de tarifas e elaboração de contratos.
| Atividade | Conteúdo | Ponto-chave |
|---|---|---|
| Gestão do estacionamento | Rondas periódicas, manutenção da aparência, instalação de câmeras de segurança | A segurança é um importante valor agregado |
| Organização das vagas | Demarcação, indicação dos números das vagas, pavimentação | Impacta a prevenção de problemas e a definição de preços |
| Instalação de placas | Exibição do contato para consultas | Base da captação de usuários |
| Gestão de tarifas | Forma de pagamento mensal por transferência ou entrega em mãos, tratamento de atrasos | É importante estruturar um sistema de resposta rápida |
| Elaboração de contratos | Prazo contratual, renovação, tratamento de inadimplência, resposta a acidentes | Acordos verbais geram problemas |
Além disso, quando se instala um estacionamento externo com 500 metros quadrados ou mais dentro de uma área de planejamento urbano, é necessário notificar o governador da província.
Quais são os pontos-chave para ter sucesso na operação de um estacionamento?
Para obter receita estável, os fatores decisivos são preparar um ambiente pensado do ponto de vista do usuário e definir preços adequados.
- Criar um ambiente que incentive o uso: a existência de pavimentação, a facilidade para estacionar e a limpeza influenciam diretamente o critério de escolha dos usuários
- Definir preços alinhados ao mercado: definir um valor baixo desde o início pode levar a uma guerra de preços. O ideal é começar pela faixa de mercado e ajustar gradualmente
- Escolher entre mensalista e estacionamento rotativo: em áreas residenciais, o modelo mensalista tende a ser mais adequado; em frente a estações e áreas comerciais, o estacionamento rotativo costuma ser mais apropriado
- Preparação prévia para lidar com problemas: é importante prever os problemas que podem ocorrer e preparar um manual de resposta
- Realizar a declaração de imposto com segurança: a declaração deve ser entregue dentro do prazo, de 16 de fevereiro a 15 de março. Se houver insegurança, vale contratar um contador
Qual é o volume de impostos e despesas envolvidos na operação de um estacionamento?
Os custos iniciais variam bastante conforme a escala, em função da preparação do terreno e da instalação dos equipamentos, e as despesas de manutenção incluem custos de arrecadação, limpeza, eletricidade e seguros.
Custos iniciais
Incluem despesas de preparação do terreno, compra e instalação de máquinas de pagamento, iluminação e placas, além da instalação de bloqueadores de vaga. O valor muda conforme o terreno receba brita ou pavimentação asfáltica.
Despesas de manutenção
Incluem custos de arrecadação, limpeza interna, eletricidade, seguros e manutenção de equipamentos. Em estacionamentos rotativos, os custos de manutenção ligados aos equipamentos tendem a ser mais altos do que em estacionamentos mensalistas.
Impostos
Imposto sobre ativos fixos, imposto de planejamento urbano, imposto sobre consumo (quando a receita anual ultrapassa 10 milhões de ienes), imposto sobre ativos depreciáveis, imposto de renda, imposto residente e imposto individual sobre atividade empresarial, entre outros.
Para que tipo de pessoa a terceirização da operação de estacionamento é recomendada?
Se você se enquadrar em qualquer um dos casos abaixo, vale considerar a terceirização para uma empresa gestora.
- O estacionamento fica longe da sua residência: não é possível responder fisicamente à limpeza diária e aos problemas
- Você tem uma atividade principal: se a operação for uma renda paralela, a gestão individual não é realista
- Você tem insegurança para lidar com reclamações: especialmente em estacionamentos rotativos, costuma ser exigido atendimento 24 horas
Que tipos de modelo de terceirização existem para a gestão de estacionamento?
Há três formas de operar um estacionamento: “gestão individual”, “terceirização da administração” e “locação integral (sublease)”.
| Modelo | Características | Perfil indicado |
|---|---|---|
| Gestão individual | Todo o lucro fica com o proprietário. A carga de gestão é alta | Pessoas que moram perto e têm disponibilidade de tempo |
| Terceirização da administração | O proprietário continua sendo o responsável pela operação e terceiriza a gestão. Há cobrança de taxa de administração | Quem atua com gestão imobiliária à distância e quem mantém isso como atividade paralela |
| Locação integral | O terreno é alugado para a operadora. Gera receita estável, mas com retorno limitado | Quem deseja receita estável sem dedicar esforço operacional |
Quais atividades podem ser terceirizadas para a empresa gestora?
Em geral, as atividades que podem ser terceirizadas são quatro: limpeza, atendimento de consultas, resposta a acidentes e reparos, e tratamento de reclamações.
- Serviços de limpeza: além da limpeza periódica, também é possível deixar a cargo da empresa os avisos de inauguração, a emissão de contratos e de certificados de vaga de garagem
- Atendimento e gestão de recebimentos: a empresa pode enviar notificações de cobrança e assumir a arrecadação e a inspeção das máquinas em estacionamentos rotativos
- Resposta a acidentes e reparos: inclui tratar a deterioração de equipamentos e reparar danos em cercas, entre outros
- Tratamento de ruído e reclamações: a empresa gestora atua como canal de atendimento 24 horas e resolve os problemas
Quais são as vantagens e desvantagens de terceirizar a operação de estacionamento?
Vantagens
- Há empresas gestoras que assumem parte ou a totalidade do investimento inicial
- Elas conduzem o processo do recrutamento de usuários até a contratação com agilidade. O trabalho do proprietário pode ser reduzido de forma significativa
- É possível delegar integralmente o atendimento a inadimplentes e a problemas operacionais
- Assumem a janela de atendimento para reclamações e problemas em regime de 24 horas
- É possível obter uma avaliação objetiva do estado do estacionamento e orientações sob o olhar de profissionais
Desvantagens
- Há cobrança mensal de taxa de administração: a faixa de mercado costuma ser de cerca de 5% a 10% do aluguel. Compare orçamentos de várias empresas
- A qualidade da comunicação depende da empresa gestora: antes de contratar, é importante avaliar a postura e a forma de pensar da empresa
- Há risco de errar na escolha da empresa gestora: se a escolha for feita apenas pelo menor orçamento, existe a possibilidade de contratar um prestador com baixa qualidade de atendimento
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual é a faixa de mercado da taxa de administração na gestão terceirizada de estacionamento?
De modo geral, a faixa de mercado é de cerca de 5% a 10% do aluguel. No entanto, como isso varia bastante conforme a empresa gestora, a escala do estacionamento e o conteúdo terceirizado, recomenda-se comparar orçamentos de várias empresas.
Entre mensalista e estacionamento rotativo, qual dá mais lucro?
Isso depende da localização. Em áreas residenciais, o modelo mensalista tende a proporcionar receita estável, enquanto em frente a estações e em áreas comerciais o estacionamento rotativo costuma gerar maior rentabilidade. Também há a opção de combinar os dois modelos.
É necessário fazer alguma notificação para operar um estacionamento?
Para estacionamentos externos com 500 metros quadrados ou mais em áreas de planejamento urbano, é necessário apresentar notificação ao governador da província. Em geral, quando se trata apenas de alugar parte de uma residência particular, isso não é necessário.
Quais são os pontos de verificação ao escolher uma empresa gestora?
Verifique sem falta o alcance das atividades que podem ser terceirizadas, se os valores são adequados, a facilidade de comunicação e se o contrato não inclui condições desfavoráveis ao proprietário.
