No investimento imobiliário, a escolha da estrutura de captação de recursos é uma decisão importante que influencia significativamente o retorno do investimento. O mezzanine loan e o senior loan são duas das principais formas de endividamento no financiamento imobiliário, e compreender corretamente as características de risco e retorno de cada uma delas é o que separa um investimento bem-sucedido de um malsucedido.
O que é um senior loan? A estrutura básica do financiamento imobiliário
Senior loan é o financiamento com a mais alta prioridade de pagamento. Trata-se da forma de captação mais comum no investimento imobiliário, tendo como principais credores bancos, cooperativas de crédito e outras instituições financeiras.
As principais características do senior loan são as seguintes.
- Prioridade de pagamento: possui o direito de receber pagamento em primeiro lugar em caso de default
- Garantia: constituição de primeira hipoteca sobre o imóvel objeto
- LTV (Loan to Value): normalmente na faixa de 60 a 80%
- Taxa de juros: cerca de 1,0 a 3,5% (predominam taxas flutuantes)
- Prazo do financiamento: 15 a 35 anos
Embora o senior loan possa ser obtido com juros baixos, há um limite para o valor financiado, de modo que ele não cobre o preço integral do imóvel. A parcela restante precisa ser complementada com capital próprio ou mezzanine loan.
O que é um mezzanine loan? Uma forma intermediária de captação
Mezzanine loan é uma forma intermediária de financiamento situada entre o senior loan e o capital próprio. “Mezzanine” significa “mezanino” em italiano, e sua prioridade de pagamento vem logo após a do senior loan.
| Item | Senior loan | Mezzanine loan |
|---|---|---|
| Prioridade de pagamento | 1º lugar (prioridade máxima) | 2º lugar (subordinado) |
| Garantia | Primeira hipoteca | Segunda hipoteca ou sem garantia |
| LTV | 60 a 80% | 80 a 90% (incluindo senior) |
| Taxa de juros | 1,0 a 3,5% | 5,0 a 15,0% |
| Prazo do financiamento | 15 a 35 anos | 3 a 10 anos |
| Principais credores | Bancos e cooperativas de crédito | Fundos e non-banks |
Embora o mezzanine loan tenha juros mais altos, ele permite reduzir o aporte de capital próprio e, por isso, é utilizado por investidores que desejam maximizar o efeito de alavancagem.
Por que utilizar um mezzanine loan? Três vantagens
O uso do mezzanine loan oferece as três vantagens estratégicas a seguir.
- Melhora da eficiência do capital próprio: permite adquirir ativos maiores com menos capital próprio, elevando o ROE (retorno sobre o patrimônio)
- Ampliação das oportunidades de investimento: mesmo quando o senior loan isoladamente não é suficiente, o investimento ainda pode ser executado
- Diversificação do portfólio: ao distribuir o capital próprio entre vários imóveis, torna-se possível fazer hedge de risco
No entanto, como a carga de juros do mezzanine loan pode pressionar a rentabilidade do investimento, é indispensável compará-la com o cap rate (taxa de capitalização) do imóvel. Em geral, considera-se racional utilizar mezzanine loan quando o rendimento NOI do imóvel é de 8% ou mais.
Quais são os riscos e pontos de atenção do mezzanine loan?
O mezzanine loan envolve os seguintes riscos.
- Risco de variação dos juros: em contratos de taxa flutuante, a alta dos juros aumenta o peso do serviço da dívida
- Risco de refinanciamento: como o prazo é curto, as condições de refinanciamento no vencimento podem piorar
- Risco de default: como a prioridade de pagamento é baixa, há risco de a parcela mezzanine não ser recuperada na venda do imóvel
- Cláusulas de covenants: frequentemente são estabelecidas condições de manutenção de DSCR (índice de cobertura do serviço da dívida) e LTV
Na tomada de decisão, é necessário realizar obrigatoriamente um teste de estresse (simulação com cenários de alta de juros e queda de aluguel) e verificar se o pagamento continua viável mesmo no pior cenário.
FAQ sobre captação de recursos para investimento imobiliário
Q1. Investidores pessoa física também podem utilizar mezzanine loan?
Em geral, o mezzanine loan é mais usado em operações de grande porte voltadas a pessoas jurídicas, na faixa de centenas de milhões de ienes. Para investidores pessoa física, uma forma mais realista é participar indiretamente do investimento mezzanine por meio de aportes em fundos imobiliários.
Q3. Qual é a diferença entre mezzanine loan e aporte em equity?
Mezzanine loan é “dívida” e, portanto, gera obrigação de pagamento e de juros. Já o aporte em equity é “capital”, e os dividendos acompanham o lucro. O mezzanine loan tem risco menor, mas seu retorno também é mais limitado.
Q3. Qual é o problema de um LTV excessivamente alto?
Quanto maior o LTV, maior o efeito de alavancagem, mas ao mesmo tempo também aumenta o risco de perda em caso de queda no preço do imóvel. Em geral, quando o LTV supera 90%, até uma pequena queda de preço pode levar à insolvência patrimonial, aumentando o risco de receber exigências adicionais de garantia (margin call) por parte das instituições financeiras.
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