在不動產投資中，選擇何種資金調度方式，是一項會大幅左右投資報酬的重要決策。夾層貸款與優先貸款，是不動產金融中兩種主要的借款形式，能否正確理解兩者各自的風險報酬特性，往往決定投資成敗。
什麼是優先貸款？不動產融資的基本結構
優先貸款是指償還順位最高，也就是最優先受償的融資。這是不動產投資中最常見的資金調度方式，主要放款方通常為銀行、信用金庫等金融機構。
優先貸款的主要特徵如下。
- 償還優先順位：在發生違約時，擁有最優先受償的權利
- 擔保：於標的不動產上設定第一順位抵押權
- LTV（Loan to Value）：通常介於60至80%之間
- 利率：約為1.0至3.5%（以浮動利率為主流）
- 融資期間：15至35年
優先貸款雖然可以較低利率籌資，但融資額度有上限，因此無法涵蓋物件價格的全部金額。剩餘部分需要以自有資金或夾層貸款補足。
什麼是夾層貸款？一種中間型資金調度方式
夾層貸款是位於優先貸款與自有資金之間的一種中間型融資形式。「mezzanine」在義大利語中意為「夾層」，其償還順位位於優先貸款之後。
| 項目 | 優先貸款 | 夾層貸款 |
|---|---|---|
| 償還順位 | 第1位（最優先） | 第2位（次順位） |
| 擔保 | 第一順位抵押權 | 第二順位抵押權或無擔保 |
| LTV | 60至80% | 80至90%（含優先貸款） |
| 利率 | 1.0至3.5% | 5.0至15.0% |
| 融資期間 | 15至35年 | 3至10年 |
| 主要放款方 | 銀行、信金 | 基金、非銀機構 |
夾層貸款雖然利率較高，但可以降低自有資金投入，因此受到希望將槓桿效果最大化的投資人採用。
為什麼要運用夾層貸款？三項優勢
運用夾層貸款，主要有以下三項策略性優勢。
- 提升自有資金效率：可以用較少的自有資金取得更大規模的物件，並提高ROE（股東權益報酬率）
- 擴大投資機會：即使僅靠優先貸款會出現資金不足，也仍可執行投資
- 分散投資組合：將自有資金分散投資於多個物件後，便能達到風險對沖效果
不過，夾層貸款的利息負擔可能壓縮投資報酬，因此必須與物件的Cap Rate（還原利率）進行比較。一般認為，當物件的NOI收益率達到8%以上時，運用夾層貸款較為合理。
夾層貸款有哪些風險與注意事項？
夾層貸款伴隨以下風險。
- 利率變動風險：若為浮動利率型，利率上升會增加償還負擔
- 再融資風險：由於融資期間較短，到期時的借新還舊條件可能惡化
- 違約風險：由於償還順位較低，出售物件時存在夾層部分無法回收的風險
- 契約條款：通常會設定DSCR（債務償還覆蓋率）與LTV的維持條件
在進行投資判斷時，必須實施壓力測試（於利率上升、租金下跌情境下的模擬），並確認即使在最壞情境下是否仍具備償還能力。
不動產投資資金調度相關FAQ
Q1. 個人投資人也能使用夾層貸款嗎？
一般而言，夾層貸款多用於面向法人之大型案件（數億日圓規模）。對個人投資人來說，較務實的方式是透過出資不動產基金，間接參與夾層投資。
Q3. 夾層貸款與股權出資有什麼差異？
夾層貸款屬於「借款」，因此會產生償還義務與利息支付。另一方面，股權出資屬於「出資」，股利則與利潤連動。夾層貸款的風險較低，但報酬也相對有限。
Q3. LTV過高會造成什麼問題？
LTV越高，槓桿效果越大，但同時在物件價格下跌時的損失風險也會提高。一般而言，當LTV超過90%時，即使只是些微的價格下跌，也可能陷入資不抵債，並提高接到金融機構追加擔保要求（margin call）的風險。
