La recompra de un apartamento ante cambios en la etapa de vida es una decisión estratégica importante en la que cómo combinar el momento de la venta y de la compra afecta directamente a la eficiencia del capital, la fiscalidad y la gestión del riesgo. En este artículo explicamos de forma práctica los criterios para elegir entre "vender primero" y "comprar primero", así como los instrumentos financieros que pueden utilizarse.
¿Cuáles son las dos estrategias básicas para cambiar de apartamento?
¿En qué consiste vender primero?
Vender primero es el método de vender primero la vivienda actual y después comprar la nueva. Como puede confirmar el importe de la venta antes de fijar el presupuesto de la nueva vivienda, es más fácil elaborar el plan financiero y el nivel de seguridad es alto.
Ventajas:
- Puede diseñar el plan de compra después de fijar los fondos obtenidos con la venta
- No es necesario vender con prisa, por lo que es más fácil vender a un precio adecuado
- No se generan una doble hipoteca ni dobles gastos de mantenimiento
Desventajas: Existe el riesgo de necesitar una vivienda temporal durante el período de transición entre la venta y la compra, y es posible que se produzcan dos mudanzas en poco tiempo.
¿En qué consiste comprar primero?
Comprar primero es el método de asegurar primero la nueva vivienda y después vender la vivienda actual. Como no se produce un período sin vivienda, no hace falta alojamiento temporal y puede elegir la nueva vivienda con calma.
Ventajas:
- No se necesita vivienda temporal y la mudanza se resuelve en una sola vez
- Es posible vender con la vivienda vacía (es más fácil gestionar visitas, limpieza, etc.)
- Hay más margen de tiempo para elegir la nueva vivienda
Desventajas: Si la venta de la vivienda anterior se retrasa, existe el riesgo de una doble hipoteca. Además, si se vende por menos de lo esperado, puede producirse una falta de fondos.
¿Por qué recomendamos comprar primero?
En la práctica, tanto para inversores como para vivienda habitual, estos son los motivos por los que en muchos casos comprar primero resulta más ventajoso:
- Es más fácil cerrar la venta con la vivienda vacía: hay más interesados en visitarla y es más sencillo comprobar su estado
- La limpieza profunda y las reparaciones son más fáciles: si la vivienda está vacía, puede atenderse todo de una vez
- Es más fácil elevar el precio de venta: los compradores tienden a preferir una vivienda vacía frente a una ocupada
Dos productos de préstamo para resolver la liquidez
¿Qué es un préstamo para cambio de vivienda?
Un préstamo para cambio de vivienda es un préstamo que permite financiar conjuntamente el saldo pendiente de la vivienda anterior y el capital de compra de la nueva. Incluso si no dispone de suficientes fondos propios, el cambio de vivienda puede ser posible. No obstante, la condición es fijar la fecha de entrega de la venta y la compra el mismo día, y la evaluación también suele ser más estricta.
¿Qué es una financiación puente?
La financiación puente es un préstamo a corto plazo en el que se toma prestado temporalmente un importe equivalente al producto de la venta de la vivienda anterior y se devuelve en una sola vez al completarse la venta. Muchas inmobiliarias ofrecen este servicio, y es distinto de una hipoteca residencial bancaria. Se generan intereses y comisiones, pero es una herramienta eficaz para cubrir la falta de fondos cuando se compra primero.
Puntos fiscales al cambiar de apartamento
Al cambiar de vivienda, conviene estudiar el uso de los siguientes regímenes fiscales:
- Deducción especial de 30 millones de yenes para bienes residenciales (deducción sobre la ganancia por la venta)
- Régimen especial de recompra (régimen especial de sustitución de bienes residenciales) (diferimiento fiscal)
- Régimen especial de tipo reducido (cuando el período de tenencia supera los 10 años)
※ Como norma general, estos regímenes no pueden aplicarse al mismo tiempo, por lo que recomendamos consultarlo previamente con un asesor fiscal.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q1. Entre vender primero y comprar primero, ¿cuál es más ventajoso desde el punto de vista fiscal?
Los beneficios fiscales, como la deducción de 30 millones de yenes, dependen del momento de la venta, pero para aplicar el régimen especial sobre bienes residenciales la condición es "comprar la nueva vivienda dentro de los dos años anteriores o posteriores al año de la venta". Le recomendamos fijar el calendario confirmándolo con su asesor fiscal.
Q2. ¿La evaluación del préstamo para cambio de vivienda es estricta?
Como en muchos casos el importe del préstamo supera el precio del inmueble, los criterios de evaluación son más estrictos que en una hipoteca ordinaria. Se exige un ingreso estable, un buen historial crediticio y una determinada cantidad de fondos propios.
Q3. ¿Qué medidas pueden tomarse si la vivienda anterior tarda en venderse?
Resulta eficaz revisar el precio de salida (ajustándolo a un precio adecuado), renovar la vivienda mediante limpieza y reparaciones, o cambiar de inmobiliaria. Si al comprar primero la doble hipoteca se prolonga en el tiempo, la venta directa a una inmobiliaria también es una de las opciones.
