Na gestão de apartamentos para locação, as grandes reformas são um investimento indispensável para manter o valor do ativo. No entanto, como os custos tendem a ser elevados, é necessário fazer um planejamento de recursos e buscar eficiência tributária por meio da depreciação. Neste artigo, explicamos de forma clara a faixa de custos, o momento adequado e o método de depreciação para grandes reformas.
Por que a manutenção do apartamento é necessária?
Se a manutenção for negligenciada, os seguintes riscos aumentam.
- Queda da durabilidade e da segurança: a deterioração das partes estruturais pode gerar problemas também na resistência sísmica
- Aumento do risco de vacância: se a aparência externa e os equipamentos permanecerem antigos, fica mais difícil encontrar inquilinos
- Problemas com moradores: aumentam as reclamações devido a falhas e defeitos nos equipamentos
- Desvalorização do ativo: impacto negativo no valor de venda e no aluguel
Três tipos de manutenção
| Tipo | Conteúdo | Faixa de custo |
|---|---|---|
| Restauração ao estado original | Obras de reparo interno na saída do inquilino | De algumas dezenas de milhares a algumas centenas de milhares de ienes |
| Pequenos reparos | Conserto de falhas em equipamentos, inspeção de cupins etc. | De alguns milhares a algumas dezenas de milhares de ienes |
| Grande reforma | Obras de grande porte, como fachada, tubulações e impermeabilização | A partir de alguns milhões de ienes |
Quanto custa uma grande reforma?
A faixa de custo de cada tipo de obra é a seguinte.
| Conteúdo da obra | Faixa de custo | Ciclo |
|---|---|---|
| Pintura do telhado | 2.000 a 3.000 ienes/m² | 10 a 15 anos |
| Impermeabilização do telhado (telhado plano) | 8.000 a 10.000 ienes/m² | 10 a 15 anos |
| Pintura da fachada | A partir de 20.000 ienes/m² | 10 a 15 anos |
| Limpeza da tubulação de drenagem | 50.000 a 100.000 ienes (10 unidades) | 5 a 10 anos |
| Substituição da tubulação de drenagem | Acima de 3 milhões de ienes | 25 a 30 anos |
| Substituição de ar-condicionado | 50.000 a 100.000 ienes/unidade | 10 a 15 anos |
| Substituição da tubulação de gás | 500.000 a 1 milhão de ienes | 15 a 30 anos |
| Pintura de partes metálicas | Cerca de 5.000 ienes/m² | 5 anos |
Quando é o momento de realizar uma grande reforma?
A cada 10 a 15 anos é a referência. Isso se baseia no fato de que a vida útil da pintura do material do telhado é de 10 a 15 anos. Como, após 30 anos, também se torna necessária a substituição das tubulações de água e esgoto, é importante entender o momento de substituição de cada equipamento e elaborar um plano de manutenção viável.
Como preparar os recursos para uma grande reforma?
Reserva mensal
O básico é reservar mensalmente uma parte da receita de aluguel. Também é possível utilizar produtos de acumulação oferecidos por seguradoras.
Uso de empréstimo para reforma
O limite de empréstimo costuma ficar em torno de 5 milhões de ienes, mas, com garantia, em alguns casos é possível tomar mais de 10 milhões de ienes. Utilize esse recurso com um plano de pagamento bem estruturado.
Os custos de uma grande reforma podem ser depreciados?
Quando se enquadram como despesa de capital, a depreciação é possível. A classificação entre despesa de reparo e despesa de capital varia conforme o conteúdo da obra.
Diferença entre despesa de capital e despesa de reparo
| Classificação | Características | Forma de lançamento |
|---|---|---|
| Despesa de capital | Obras que aumentam o valor ou a durabilidade (reforço sísmico, impermeabilização etc.) | Lançamento parcelado ao longo da vida útil |
| Despesa de reparo | Obras com finalidade de restauração ao estado original e manutenção | Lançamento integral no mesmo ano |
Como as grandes reformas costumam custar mais de 800 mil a 1 milhão de ienes por unidade, em geral são contabilizadas como despesa de capital.
Três vantagens da depreciação
- Lançar o investimento em equipamentos como despesa: reduz o imposto corporativo e permite obter efeitos de economia tributária
- Facilita a gestão do imóvel: ao entender a vida útil, é possível executar obras no momento adequado
- Redução do imposto corporativo: ao lançar despesas na fórmula renda × alíquota, reduz-se a renda tributável
Desvantagens e pontos de atenção da depreciação
- Descompasso no fluxo de caixa: o desembolso à vista e o lançamento parcelado podem impactar a gestão financeira
- Trabalho contábil: é necessário acompanhar alterações na legislação tributária. Se houver insegurança, consulte um contador
- Regra especial para ativos depreciáveis de pequeno valor: ativos fixos de 100 mil a menos de 300 mil ienes podem ser lançados integralmente como despesa (limite de 3 milhões de ienes)
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Quanto custa uma grande reforma?
Depende do conteúdo da obra, mas, em geral, custa de 800 mil a 1 milhão de ienes por unidade e, para o edifício inteiro, de vários milhões a mais de 10 milhões de ienes.
Q. De quantos em quantos anos uma grande reforma é necessária?
A referência é a cada 10 a 15 anos. Planeje com base na vida útil da pintura do telhado e da fachada.
Q. A pintura da fachada é despesa de capital ou despesa de reparo?
Em geral, a repintura com tinta equivalente é tratada como despesa de reparo, enquanto um upgrade de padrão tende a ser classificado como despesa de capital.
