En la gestión de apartamentos, las reparaciones a gran escala son una inversión indispensable para mantener el valor del activo. Sin embargo, como implican costos elevados, se requiere una planificación financiera cuidadosa y medidas de ahorro fiscal mediante la depreciación. En este artículo, explicamos de forma clara los costos aproximados, el momento adecuado y el método de depreciación de las reparaciones a gran escala.
¿Por qué son necesarias las reparaciones en un apartamento?
Si se descuidan las reparaciones, aumentan los siguientes riesgos.
- Disminución de la durabilidad y la seguridad: el deterioro de las partes estructurales puede generar problemas incluso en la resistencia sísmica
- Aumento del riesgo de vacancia: si la apariencia exterior y las instalaciones siguen anticuadas, será más difícil encontrar inquilinos
- Problemas con los inquilinos: aumentan las quejas por averías y fallos en las instalaciones
- Caída del valor del activo: impacto negativo en el precio de venta y en los alquileres
Tres tipos de reparaciones
| Tipo | Contenido | Rango de costo |
|---|---|---|
| Restauración al estado original | Obras de reparación interior al desocupar la vivienda | Decenas a cientos de miles de yenes |
| Reparaciones menores | Reparación de averías de equipos, inspección de termitas, etc. | Miles a decenas de miles de yenes |
| Reparaciones a gran escala | Obras de gran envergadura como fachadas, tuberías e impermeabilización | Desde varios millones de yenes |
¿Cuánto cuestan las reparaciones a gran escala?
Los costos aproximados por tipo de obra son los siguientes.
| Contenido de la obra | Costo aproximado | Ciclo |
|---|---|---|
| Pintura de tejado | 2,000〜3,000 yenes/m² | 10〜15 años |
| Impermeabilización de tejado (tejado plano) | 8,000〜10,000 yenes/m² | 10〜15 años |
| Pintura de fachada exterior | Desde 20,000 yenes/m² | 10〜15 años |
| Limpieza de tuberías de desagüe | 50,000〜100,000 yenes (10 unidades) | 5〜10 años |
| Sustitución de tuberías de desagüe | 3 millones de yenes o más | 25〜30 años |
| Sustitución de aire acondicionado | 50,000〜100,000 yenes/unidad | 10〜15 años |
| Sustitución de tuberías de gas | 500,000〜1 millón de yenes | 15〜30 años |
| Pintura de partes metálicas | Alrededor de 5,000 yenes/m² | 5 años |
¿Cuándo debe realizarse una reparación a gran escala?
La referencia es cada 10 a 15 años. Esto se basa en que la vida útil de la pintura de los materiales de cubierta es de 10 a 15 años. Como al superar los 30 años también suele ser necesario sustituir las tuberías de suministro y desagüe, conviene conocer el momento de reemplazo de cada instalación y elaborar un plan de reparación sostenible.
¿Cómo se preparan los fondos para una reparación a gran escala?
Acumulación mensual
Lo básico es reservar cada mes una parte de los ingresos por alquiler. También pueden aprovecharse productos de ahorro de compañías de seguros.
Uso de préstamos para reformas
El límite de endeudamiento suele ser de alrededor de 5 millones de yenes, pero si se aporta una garantía, en algunos casos es posible pedir prestado más de 10 millones de yenes. Conviene utilizarlo una vez definido el plan de reembolso.
¿Puede depreciarse el costo de una reparación a gran escala?
Si corresponde a un gasto de capital, puede depreciarse. La distinción entre gasto de reparación y gasto de capital depende del contenido de la obra.
Diferencia entre gasto de capital y gasto de reparación
| Clasificación | Características | Método de contabilización |
|---|---|---|
| Gasto de capital | Obras que aumentan el valor o la durabilidad (refuerzo sísmico, impermeabilización, etc.) | Se contabiliza de forma prorrateada durante la vida útil |
| Gasto de reparación | Obras con el fin de restaurar el estado original y mantener | Se contabiliza íntegramente en ese año |
Dado que una reparación a gran escala suele costar entre 800,000 y 1 millón de yenes o más por unidad, lo habitual es contabilizarla como gasto de capital.
Tres ventajas de la depreciación
- Registrar la inversión en instalaciones como gasto: permite reducir el impuesto de sociedades y obtener un efecto de ahorro fiscal
- Facilita la gestión del edificio: conocer la vida útil permite ejecutar las obras en el momento adecuado
- Reducción del impuesto de sociedades: al registrar gastos, disminuye la renta en el cálculo renta × tipo impositivo
Desventajas y puntos de atención de la depreciación
- Desfase en el flujo de caja: el desembolso único y la contabilización prorrateada afectan la tesorería
- Carga del tratamiento contable: es necesario adaptarse a cambios en la normativa fiscal. Si hay dudas, consulte con un asesor fiscal
- Régimen especial para activos depreciables de pequeño importe: los activos fijos de 100,000 a menos de 300,000 yenes pueden contabilizarse íntegramente como gasto (límite de 3 millones de yenes)
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuánto cuesta una reparación a gran escala?
Depende del contenido de la obra, pero en general cuesta entre 800,000 y 1 millón de yenes por unidad, y varios millones a más de 10 millones de yenes para todo el edificio.
Q. ¿Cada cuántos años es necesaria una reparación a gran escala?
La referencia es cada 10 a 15 años. Planifique tomando como base la vida útil de la pintura del tejado y de la fachada exterior.
Q. ¿La pintura de la fachada exterior es gasto de capital o gasto de reparación?
En general, repintar con una pintura equivalente se considera gasto de reparación, mientras que mejorar la calidad suele considerarse gasto de capital.
