O atraso no pagamento do aluguel é um problema que provavelmente ocorrerá na gestão de imóveis alugados. Se o inquilino atrasar o pagamento do aluguel, se medidas adequadas não forem tomadas, o problema pode se prolongar.
Neste artigo, explicamos detalhadamente os casos em que o atraso no aluguel ocorre, o fluxo de resposta e as condutas que os proprietários devem evitar. Use como referência para o gerenciamento de riscos na gestão de imóveis alugados.
Por que ocorre o atraso no pagamento do aluguel? 4 casos
As causas do atraso no aluguel podem ser classificadas principalmente em 4 padrões. Como o método de resposta difere de acordo com a causa, é importante primeiro compreender corretamente a situação.
Quando se esqueceu acidentalmente da data de pagamento
Casos de esquecer de fazer a transferência ou saldo insuficiente na conta. Pode-se prevenir introduzindo débito automático em conta ou débito automático de cartão de crédito. O proprietário deve confirmar o pagamento na data de pagamento e responder rapidamente se não for confirmado. Deixar sem tratar pode levar ao declínio moral.
Quando não pode pagar por circunstâncias imprevistas
Casos em que o pagamento atrasa por circunstâncias imprevistas como doença ou lesão. É importante confirmar o contato de emergência, como pais ou parentes, no momento do contrato. Se houver débito automático, é possível prevenir o atraso mesmo durante hospitalização.
Quando não pode pagar por falta de dinheiro
Casos em que a capacidade de pagamento diminui por demissão ou redução de renda após a entrada. Como se espera que se prolongue, são necessárias medidas em estágio precoce, como incentivar a mudança para um imóvel com aluguel mais baixo. Dependendo da situação, considere também orientar sobre sistemas de assistência pública como benefícios sociais.
Quando não tem intenção de pagar desde o início
É o caso mais difícil de lidar, e a perspectiva de melhora é extremamente pequena. Recomenda-se passar para procedimentos legais o mais rápido possível. Deixar sem tratar leva a impactos negativos nos outros inquilinos e ao prolongamento do atraso.
Como deve mudar a forma de responder ao inadimplente?
É importante mudar o método de resposta de acordo com a presença ou ausência da intenção de pagamento.
Resposta a quem tem intenção de pagar
Entre em contato rapidamente para cobrar o pagamento do aluguel e negocie a data de pagamento. Se não tiver dinheiro em mãos, é eficaz enviar uma carta registrada e obter compromisso com a data de pagamento.
Resposta a quem não tem intenção de pagar
Como a perspectiva de resolução por negociação é pequena, considere meios legais como cobrança judicial, ação de pequenas causas e ação de despejo. É importante passar para procedimentos com terceiros logo, para não desperdiçar tempo e esforço.
Como prevenir o atraso no pagamento do aluguel?
Medidas na triagem de inquilinos
- Triagem rigorosa: Avaliar não a altura da renda anual, mas a capacidade de pagamento contínua. Solicitar documentos de confirmação de renda e verificar o emprego
- Seleção de empresa gestora com sistema de triagem estabelecido: É desejável uma empresa que faz triagem por entrevista presencial ou chamada de vídeo
- Estabelecimento de fiador solidário: Com a reforma legal de 2020, definir o limite máximo se tornou obrigatório. Cuidado, pois se não definido, fica inválido
- Uso de empresa de garantia de aluguel: Pode atender também inquilinos difíceis de conseguir fiador solidário, e é um elemento de tranquilidade para o proprietário em caso de emergência
Medidas no momento do contrato
- Especificação de juros de mora: Com base no Artigo 419, §1 do Código Civil, incluir regulamento de juros de mora no contrato de locação
- Contrato de aluguel de prazo definido: Como a saída pode ser solicitada no término do período contratual, previne o prolongamento do atraso
- Negociação de imóvel corporativo arrendado: Como o empregador do inquilino fica responsável pelo pagamento, elimina o risco de atraso individual
Medidas após a entrada
- Manutenção de comunicação: Detectar precocemente mudanças na vida do inquilino e apresentar janelas de suporte quando necessário
- Débito automático e pagamento por cartão: Previne o esquecimento acidental, e a possibilidade de emissão de cartão também permite verificar a credibilidade
- Coleta em mãos: Cria oportunidade de contato com o inquilino e de detectar mudanças
Quando deve-se responder ao atraso no pagamento do aluguel? Como identificar o momento
Prazo de prescrição do atraso no aluguel
O prazo de prescrição do aluguel é de 5 anos. O prazo corre individualmente para cada data de pagamento mensal. É possível renovar o prazo com cobrança judicial ou processo judicial. Além disso, se houver pagamento parcial do valor em atraso, é considerado reconhecimento da dívida e o prazo é renovado.
Importância de verificar a situação do locatário
O momento de resposta deve ser julgado considerando o relacionamento com o inquilino e o histórico de atrasos. A prioridade é diferente entre quem atrasa repetidamente e quem está atrasando pela primeira vez. É indispensável compreender a situação econômica do inquilino e identificar a medida mais adequada.
Referência para rescisão do contrato
Com 2~3 meses de atraso, a rescisão do contrato tende a não ser reconhecida, mas com 3 meses ou mais de atraso sem motivo justificado, a probabilidade de ser julgado como quebra da relação de confiança aumenta. Se houver 3 meses a 6 meses de atraso, considere também um pedido de despejo via tribunal.
Qual é o fluxo de resposta ao atraso no pagamento do aluguel?
- Cobrança pela empresa gestora: Notificar o não pagamento por telefone, carta de cobrança e visita. Realizar dentro de 1 semana a 1 mês a partir da ocorrência do atraso
- Contato com fiador solidário e empresa de garantia de aluguel: Se o locatário não responder, o fiador solidário tem obrigação de pagar; se inscrito na empresa de garantia, solicitar pagamento em substituição
- Envio de carta de cobrança com aviso de recebimento e carta registrada: Prevenir a desculpa de "não recebi". Mais eficaz se enviado no nome de advogado
- Pedido voluntário de despejo: Solicitar saída com condições como remissão do aluguel em atraso, visando evitar custos judiciais
- Medidas legais: Cobrança judicial (mais simples), ação de pequenas causas (até ¥600.000, princípio de 1 audiência), ação de despejo (ordem de saída, 6 meses~1 ano)
- Execução forçada: Último recurso quando não atende à saída mesmo após ganhar o processo judicial. Necessários título executivo, certificado de execução e certificado de entrega
Quais são as condutas que devem ser evitadas após a descoberta do atraso no aluguel?
Se o proprietário tomar medidas inadequadas, pode ser considerado ato ilegal. Evite absolutamente as seguintes condutas.
- Cobrança de madrugada ou à noite: Cobrança das 20h às 7h do dia seguinte é proibida pela Lei de Empréstimos. Há precedentes em que solicitação de indenização foi reconhecida
- Contato e visitas múltiplas no mesmo dia: Cobranças excessivas podem ser interpretadas como ameaça
- Afixação de avisos: Ilegal como ato que prejudica a tranquilidade da vida privada
- Cobrança a quem não é fiador solidário: Só é possível cobrar do próprio locatário, fiador solidário e empresa de garantia de aluguel
- Consulta à escola ou local de trabalho: Revelar fatos a terceiros é ilegal
- Entrada sem autorização: Pode resultar em processo por invasão de domicílio. Sem autorização de entrada até ganhar no tribunal
- Remoção de objetos do interior: Viola o princípio de proibição de autotutela. Sujeito a indenização por danos e processo por furto
- Troca de chave sem autorização: Viola o princípio de proibição de autotutela. Alta probabilidade de ser inválido mesmo com cláusula especial
- Negociação direta sem passar pela empresa gestora: Não é violação legal, mas tende a evoluir para problemas
Quais são os benefícios de consultar um advogado?
Para resolução rápida de problemas de atraso no aluguel, consultar um advogado é uma medida eficaz. Os principais benefícios são os seguintes.
- Aumento da possibilidade de pagamento: A carta de cobrança no nome do advogado cria pressão psicológica
- Redução da carga de procedimentos: Delegação de elaboração de carta de cobrança e representação judicial reduz significativamente a carga do proprietário
- Proposta do melhor método de cobrança: Proposta de método de negociação e cobrança adequado à situação do locatário com base em conhecimento especializado
- Maximização do valor cobrado: Visa recuperação integral com medidas legais adequadas mesmo para recusa de pagamento e evasão
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual é o prazo de prescrição para atraso no aluguel?
O prazo de prescrição do aluguel é de 5 anos. O prazo corre individualmente para cada data de pagamento mensal. É possível renovar o prazo com cobrança judicial ou processo judicial.
Com quantos meses de atraso é possível rescindir o contrato?
Não há padrão legal claro, mas em geral, com 3 meses ou mais de atraso sem motivo justificado, a probabilidade de ser julgado como quebra da relação de confiança aumenta.
É possível despejar forçosamente um inquilino que está atrasando o aluguel?
Sim, é possível por procedimentos legais. Após ganhar a ação de despejo, se ainda não sair, pode-se apresentar pedido de execução forçada. No entanto, o proprietário fazer isso por conta própria é ilegal.
É possível recuperar integralmente o aluguel em atraso?
Ao contratar um advogado, a possibilidade de recuperação integral aumenta. Pode responder a recusa de pagamento e evasão com meios legais, e se não houver acordo, passa para o tribunal para buscar a recuperação.
Se usar uma empresa de garantia de aluguel, o risco de atraso desaparece?
Se inscrito em uma empresa de garantia de aluguel, a empresa adianta o aluguel em atraso, então o risco financeiro do proprietário é significativamente reduzido. A cobrança subsequente é feita pela empresa de garantia.
