월세의 체납은, 임대 경영에서 만날 가능성이 높은 트러블입니다. 입주자가 월세를 체납한 경우, 적절한 대책을 강구하지 않으면 문제가 장기화할 우려가 있습니다.
본 기사에서는, 월세 체납이 발생하는 케이스나 대응의 흐름, 집주인의 NG 행위에 대해 자세히 해설합니다. 임대 경영의 리스크 관리에 도움이 되시기 바랍니다.
월세 체납은 왜 발생하는가? 4가지 케이스
월세 체납의 원인은 주로 4가지 패턴으로 분류할 수 있습니다. 원인에 따라 대응 방법이 다르므로, 우선 상황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
깜빡 지불일을 잊고 있던 경우
이체 수속의 망각이나 계좌 잔고 부족에 의한 케이스입니다. 계좌 자동 이체나 신용카드의 자동 인출을 도입함으로써 방지할 수 있습니다. 집주인은 지불일에 입금을 확인하고, 미확인의 경우는 신속히 대응합시다. 방치하면 모럴 저하로 이어질 우려가 있습니다.
불측의 사태로 지불할 수 없는 경우
병이나 부상 등 예기치 못한 사태에 의해 지불이 정체되는 케이스입니다. 계약 시에 부모나 친족 등 긴급 연락처를 확인해 두는 것이 중요합니다. 계좌 자동 이체로 해 두면 입원 중에도 체납을 방지할 수 있습니다.
금전 부족으로 지불할 수 없는 경우
입주 후의 퇴직이나 수입 감소에 의해 지불 능력이 저하되는 케이스입니다. 장기화가 예상되므로, 월세가 싼 물건으로의 이사를 권하는 등 이른 단계에서의 대책이 필요합니다. 상황에 따라서는 생활 보호 등 공적 지원 제도의 안내도 검토합시다.
애초에 지불할 의지가 없는 경우
가장 대응이 어려운 케이스이며, 개선의 전망은 극히 희박합니다. 가능한 한 빨리 법적 수속으로 이행하는 것이 권장됩니다. 방치하면 다른 입주자에 대한 악영향이나 체납의 장기화로 이어집니다.
체납자에 대한 대응은 어떻게 바꿔야 하는가?
지불할 의사의 유무에 따라 대응 방법을 전환하는 것이 중요합니다.
지불할 의지가 있는 사람에 대한 대응
신속히 연락하여 월세의 지불을 독촉하고, 지불 기일의 교섭을 합시다. 수중에 돈이 없는 경우는, 내용 증명을 송부하여 지불 기일을 약속받는 것이 효과적입니다.
지불할 의지가 없는 사람에 대한 대응
이야기나 교섭으로의 해결은 전망이 희박하므로, 지불 독촉·소액 소송·명도 소송 등 법적 수단을 검토하십시오. 시간과 노력을 낭비하지 않도록, 빨리 제3자를 개입시킨 수속으로 이행하는 것이 중요합니다.
월세 체납을 미연에 방지하려면 어떻게 해야 하는가?
입주자 심사에서의 대책
- 심사의 철저: 연수입의 높이가 아니라, 지속적인 지불 능력을 파악한다. 수입 확인 서류의 제출이나 재직 확인을 실시
- 심사 체제가 갖춰진 관리회사의 선정: 대면이나 영상 통화로의 심사를 행하는 회사가 바람직
- 연대 보증인의 설정: 2020년의 법 개정으로 극도액의 설정이 필수로. 미설정이면 무효가 되므로 주의
- 월세 보증회사의 이용: 연대 보증인을 세우기 어려운 입주자에도 대응할 수 있어, 만일의 때에 집주인의 안심 재료가 된다
계약 시의 대책
- 연체 손해금의 명기: 민법 제419조 1항에 근거하여, 임대차 계약서에 연체 손해금의 규정을 담는다
- 정기 임대차 계약: 계약 기간 만료 시에 퇴거를 요구할 수 있으므로, 체납의 장기화를 방지
- 차상 사택의 교섭: 입주자의 근무처가 지불을 담당하므로, 개인의 체납 리스크를 배제
입주 후의 대책
- 커뮤니케이션의 유지: 입주자의 생활 변화를 조기에 파악하고, 필요에 따라 지원 창구를 소개
- 자동 인출·카드 결제: 깜빡 잊음을 방지하고, 카드 발행의 가부로 신용력도 확인 가능
- 대면 수금: 입주자와의 접점을 가지고, 변화를 파악할 기회가 된다
월세 체납에는 언제 대응해야 하는가? 타이밍의 분별 방법
월세 체납의 시효
월세의 시효는 5년으로 정해져 있습니다. 시효는 개별로 진행되므로, 각 월의 지불 기일마다 시효가 카운트됩니다. 지불 독촉이나 재판으로 시효를 갱신하는 것이 가능합니다. 또한, 체납분의 일부 변제가 있었던 경우는 채무의 승인으로 간주되어, 시효가 갱신됩니다.
차주의 상황 확인의 중요성
대응 시기는 입주자와의 관계성이나 체납 이력을 고려하여 판단합시다. 반복 체납하는 사람과 첫 회의 체납자는 우선도가 다릅니다. 입주자의 경제 상황을 파악하고, 최적의 대책을 분별하는 것이 불가결합니다.
계약 해제의 기준
2~3개월의 체납으로는 계약 해제가 인정되기 어렵지만, 3개월 이상의 체납으로 정당한 이유가 없으면 신뢰 관계의 파탄으로 판단될 가능성이 높아집니다. 3개월~반년의 체납이 있으면, 재판소를 통한 명도 청구도 시야에 넣읍시다.
월세 체납 시의 대응은 어떤 흐름으로 진행되는가?
- 관리회사에 의한 독촉: 전화·독촉장·방문으로 미지불을 통지. 체납 발생으로부터 1주일~1개월 이내에 실시
- 연대 보증인·월세 보증회사에의 연락: 차주가 응하지 않을 경우, 연대 보증인에게는 지불 의무가 있고, 보증회사 가입이라면 대위 변제를 청구
- 배달 증명부 독촉장·내용 증명 우편의 송부: 「도착하지 않았다」라는 변명을 방지. 변호사명으로의 송부가 보다 효과적
- 임의의 명도 청구: 체납분의 월세 면제 등의 조건부로 퇴거를 요구하여, 재판 비용의 회피를 도모
- 법적 조치: 지불 독촉(가장 간이), 소액 소송(60만 엔 이하·원칙 1회 심리), 명도 소송(퇴거 명령·반년~1년)
- 강제 집행: 승소 후에도 퇴거에 응하지 않을 경우의 최종 수단. 채무 명의·집행문·송달 증명서가 필요
월세 체납 발각 후에 해서는 안 되는 NG 행위란?
집주인이 부적절한 대응을 취하면, 위법 행위로 간주되는 경우가 있습니다. 이하의 행위는 절대로 피하십시오.
- 이른 아침·심야의 독촉: 20시~다음날 7시의 독촉은 대금업법에서 금지. 위자료 청구가 인정된 판례도 있음
- 하루에 몇 번이나 연락·방문: 필요 이상의 재촉은 협박으로 받아들여질 가능성
- 장지의 게시: 사람의 사생활의 평온을 해치는 행위로서 위법
- 연대 보증인 이외에의 독촉: 청구할 수 있는 것은 차주 본인·연대 보증인·월세 보증회사만
- 학교나 직장에의 문의: 제3자에게 사실을 밝히는 행위는 위법
- 무단 입실: 주거 침입죄에 해당될 가능성. 재판에서 승소할 때까지 입실 권한 없음
- 실내의 물품 철거: 자력 구제 금지의 원칙에 위반. 손해 배상이나 절도죄의 대상
- 열쇠의 무단 교환: 자력 구제 금지의 원칙에 위반. 특약이 있어도 무효가 될 가능성이 높다
- 관리회사를 통하지 않는 직접 교섭: 법률 위반은 아니지만, 트러블로 발전하기 쉬움
변호사에게 상담하는 메리트는?
월세 체납 문제의 조기 해결에는, 변호사에의 상담이 유효한 수단입니다. 주된 메리트는 다음과 같습니다.
- 지불에 응할 가능성의 향상: 변호사명에서의 독촉장에 의해 심리적 프레셔를 줄 수 있다
- 수속 부담의 경감: 독촉장 작성이나 소송 대리인의 위탁에 의해 집주인의 부담을 큰 폭으로 삭감
- 최적의 회수 방법의 제안: 차주의 상황에 따른 교섭·회수 방법을 전문 지식에 근거하여 제안
- 회수액의 최대화: 지불 거부나 부재 가장에 대해서도 적절한 법적 수단으로 전액 회수를 목표로 한다
자주 묻는 질문(FAQ)
월세 체납의 시효는 몇 년입니까?
월세의 시효는 5년입니다. 시효는 각 월의 지불 기일마다 개별로 진행됩니다. 지불 독촉이나 재판으로 시효를 갱신하는 것이 가능합니다.
몇 개월 체납되면 계약 해제할 수 있습니까?
명확한 법정 기준은 없지만, 일반적으로 3개월 이상의 체납으로 정당한 이유가 없으면, 신뢰 관계가 파탄되어 있다고 판단될 가능성이 높아집니다.
월세를 체납하고 있는 입주자를 강제 퇴거시킬 수 있습니까?
예, 법적 수속을 거치면 가능합니다. 명도 소송에서 승소하고, 그래도 퇴거하지 않을 경우는 강제 집행의 신청을 할 수 있습니다. 다만, 집주인이 자력으로 퇴거시키는 것은 위법입니다.
체납된 월세는 전액 회수할 수 있습니까?
변호사에게 의뢰함으로써 전액 회수의 가능성이 높아집니다. 지불 거부나 부재 가장에도 법적 수단으로 대응할 수 있고, 화해할 수 없으면 재판으로 이행하여 회수를 도모합니다.
월세 보증회사를 이용하고 있으면 체납 리스크는 없어집니까?
월세 보증회사에 가입해 두면, 체납분의 월세를 보증회사가 대납해 주므로, 집주인의 금전적 리스크는 큰 폭으로 경감됩니다. 그 후의 독촉은 보증회사가 행합니다.
