El impago del alquiler es uno de los conflictos más probables en la gestión de alquileres. Si un inquilino no paga el alquiler, el problema puede prolongarse si no se adoptan medidas adecuadas.
Este artículo explica detalladamente los casos en que se produce el impago del alquiler, el proceso de respuesta y los actos que el propietario no debe realizar. Utilícelo para gestionar los riesgos de su propiedad de alquiler.
¿Por qué se produce el impago del alquiler? 4 casos
Las causas del impago del alquiler se pueden clasificar principalmente en 4 patrones. Como el método de respuesta varía según la causa, es importante conocer primero la situación con exactitud.
Cuando se olvidó la fecha de pago por descuido
Casos en que se olvida la transferencia bancaria o no hay saldo suficiente en la cuenta. Se puede prevenir implantando domiciliación bancaria o cargo automático en tarjeta de crédito. El propietario debe confirmar el ingreso en la fecha de pago y actuar rápidamente si no se confirma. Si se deja pasar puede conducir a una pérdida de responsabilidad.
Cuando no puede pagar por imprevistos
Casos en que el pago se retrasa por circunstancias imprevistas como enfermedad o lesión. Es importante verificar al firmar el contrato los datos de contacto de urgencia de los padres o familiares. Con domiciliación bancaria se puede prevenir el impago incluso durante una hospitalización.
Cuando no puede pagar por escasez de dinero
Casos en que la capacidad de pago disminuye por despido o reducción de ingresos tras el ingreso. Como se prevé que se prolongue, son necesarias medidas en una etapa temprana, como animar a trasladarse a una propiedad con alquiler más bajo. Según la situación, también considere informar sobre sistemas de asistencia pública como la ayuda social.
Cuando no tiene intención de pagar
Es el caso más difícil de manejar y hay muy pocas perspectivas de mejora. Se recomienda pasar al procedimiento legal lo antes posible. Si se deja pasar, puede afectar negativamente a otros inquilinos y prolongar el impago.
¿Cómo hay que cambiar la respuesta al moroso?
Es importante cambiar el método de respuesta según si el inquilino tiene intención de pagar o no.
Respuesta a quien tiene intención de pagar
Contacte rápidamente para reclamar el pago del alquiler y negocie la fecha de pago. Si no tiene dinero disponible, es eficaz enviar una notificación oficial fijando la fecha de pago.
Respuesta a quien no tiene intención de pagar
Como es difícil resolver mediante conversaciones y negociaciones, considere medidas legales como el requerimiento de pago, el juicio de pequeña cuantía o el juicio de desalojo. Es importante pasar cuanto antes a un procedimiento con terceros para no perder tiempo y esfuerzo innecesariamente.
¿Cómo prevenir el impago del alquiler?
Medidas en la revisión del inquilino
- Revisión exhaustiva: No mirar solo los ingresos altos, sino evaluar la capacidad de pago continuado. Solicitar documentos de confirmación de ingresos y confirmación de empleo
- Selección de empresa de gestión con sistema de revisión consolidado: Preferiblemente empresas que realizan la revisión en persona o por videollamada
- Establecer avalista solidario: Con la reforma legal de 2020, es obligatorio establecer el límite máximo de responsabilidad. Sin establecerlo sería nulo
- Uso de empresa de garantía de alquiler: Puede atender también a inquilinos que no pueden presentar avalista, y da tranquilidad al propietario en caso de incidencias
Medidas en el momento del contrato
- Especificación de intereses de demora: Según el artículo 419, apartado 1 del Código Civil, incluir en el contrato de arrendamiento las disposiciones sobre intereses de demora
- Contrato de arrendamiento de duración determinada: Al poder solicitar el desalojo al vencimiento del período del contrato, se previene la prolongación del impago
- Negociación de vivienda de empresa: Como el lugar de trabajo del inquilino se hace cargo del pago, se elimina el riesgo de impago individual
Medidas durante la estancia
- Mantenimiento de la comunicación: Detectar anticipadamente los cambios en la vida del inquilino y, si es necesario, informar sobre ventanillas de apoyo
- Domiciliación bancaria o pago con tarjeta: Previene los descuidos y la disponibilidad de la tarjeta también permite comprobar la solvencia
- Cobro en mano: Permite tener contacto con el inquilino y detectar cambios
¿Cuándo hay que responder al impago del alquiler? Cómo evaluar el momento
Prescripción del impago de alquiler
La prescripción del alquiler es de 5 años. La prescripción avanza individualmente para cada fecha de pago mensual. Es posible interrumpir la prescripción mediante requerimiento de pago o juicio. Además, si el deudor realiza un pago parcial del impago, se considera como reconocimiento de la deuda y la prescripción se interrumpe.
Importancia de comprobar la situación del arrendatario
Evalúe el momento de respuesta teniendo en cuenta la relación con el inquilino y el historial de impagos. La prioridad es diferente para los reincidentes y los que impagan por primera vez. Es imprescindible conocer la situación económica del inquilino y determinar las medidas óptimas.
Referencia para la rescisión del contrato
Con 2-3 meses de impago es difícil que se reconozca la rescisión, pero con más de 3 meses sin causa justificada aumenta la probabilidad de que se considere que la relación de confianza ha quebrado. Si hay un impago de 3 meses a medio año, considere también la solicitud de desalojo a través del tribunal.
¿Cuál es el proceso de respuesta al impago del alquiler?
- Reclamación por parte de la empresa de gestión: Notificación del impago por teléfono, carta de reclamación o visita. Realizar entre 1 semana y 1 mes desde que se produce el impago
- Contacto con el avalista solidario y la empresa de garantía de alquiler: Si el arrendatario no responde, el avalista tiene obligación de pago; si está afiliado a una empresa de garantía, solicitar el pago sustitutivo
- Envío de carta de reclamación certificada: Para evitar que digan "no la he recibido". Es más eficaz enviarla con el nombre de un abogado
- Solicitud voluntaria de desalojo: Solicitar el abandono con condiciones como la condonación del impago, para evitar los costos del juicio
- Medidas legales: Requerimiento de pago (el más sencillo), juicio de pequeña cuantía (menos de 600.000 yenes, un juicio en principio), juicio de desalojo (orden de desalojo, medio año a 1 año)
- Ejecución forzosa: Última medida si no se desaloja tras ganar el juicio. Se necesitan el título ejecutivo, el certificado de ejecución y el certificado de notificación
¿Cuáles son los actos que el propietario no debe realizar tras detectar el impago?
Si el propietario adopta una respuesta inadecuada, puede considerarse ilegal. Evite absolutamente los siguientes actos.
- Reclamaciones en primeras horas o de madrugada: Las reclamaciones entre las 20:00 y las 7:00 del día siguiente están prohibidas. También hay precedentes en que se reconoció la reclamación de indemnización
- Contacto o visitas varias veces al día: Los requerimientos excesivos pueden interpretarse como amenaza
- Colocación de carteles: Es ilegal como acto que perturba la tranquilidad de la vida privada
- Reclamación a personas que no sean el avalista: Solo se puede reclamar al propio arrendatario, al avalista solidario y a la empresa de garantía de alquiler
- Consultas al colegio o al lugar de trabajo: Es ilegal revelar hechos a terceros
- Entrada sin autorización: Puede constituir allanamiento de morada. No hay derecho de entrada hasta ganar el juicio
- Retirada de pertenencias del interior: Viola el principio de prohibición de autoayuda. Puede ser objeto de reclamación de daños o robo
- Cambio de cerradura sin autorización: Viola el principio de prohibición de autoayuda. Puede ser nulo aunque haya cláusula especial
- Negociación directa sin pasar por la empresa de gestión: No es ilegal pero tiende a derivar en conflictos
¿Cuáles son las ventajas de consultar con un abogado?
Consultar con un abogado es un medio eficaz para resolver rápidamente los problemas de impago del alquiler. Las principales ventajas son las siguientes:
- Mayor probabilidad de que acepte pagar: Una carta de reclamación con nombre de abogado ejerce mayor presión psicológica
- Reducción de la carga de trámites: La redacción de la carta de reclamación y la delegación de la representación en el juicio reducen considerablemente la carga del propietario
- Propuesta del mejor método de cobro: Se proponen métodos de negociación y cobro adaptados a la situación del arrendatario, basados en conocimiento especializado
- Maximización del importe cobrado: Se busca cobrar el importe completo con medidas legales adecuadas incluso ante el rechazo del pago o la ausencia simulada
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuántos años es la prescripción del impago del alquiler?
La prescripción del alquiler es de 5 años. La prescripción avanza individualmente para cada fecha de pago mensual. Es posible interrumpirla mediante requerimiento de pago o juicio.
¿Con cuántos meses de impago se puede rescindir el contrato?
No hay un criterio legal claro, pero en general con más de 3 meses de impago sin causa justificada aumenta la probabilidad de que se considere que la relación de confianza ha quebrado.
¿Se puede desalojar forzosamente a un inquilino que no paga el alquiler?
Sí, es posible mediante procedimiento legal. Si se gana el juicio de desalojo y aún no abandona, se puede solicitar la ejecución forzosa. Sin embargo, que el propietario lo desaloje por su cuenta es ilegal.
¿Se puede cobrar el importe total del alquiler impagado?
Encargar el asunto a un abogado aumenta la posibilidad de cobrar el importe total. También se puede actuar legalmente ante el rechazo del pago o la ausencia simulada, y si no hay acuerdo se pasa al juicio para procurar el cobro.
¿Si se usa una empresa de garantía de alquiler desaparece el riesgo de impago?
Si se está afiliado a una empresa de garantía de alquiler, la empresa adelantará el alquiler impagado, por lo que el riesgo económico del propietario se reduce considerablemente. La reclamación posterior la realiza la empresa de garantía.
