Como medida contra o risco de vacância na gestão de imóveis alugados, cada vez mais proprietários estão considerando o sublease e o arrendamento em bloco. No entanto, sem entender corretamente a diferença entre ambos, há risco de se envolver em conflitos.
Neste artigo, explicamos a diferença entre arrendamento em bloco e sublease, vantagens e desvantagens, e pontos para não falhar. Também apresentamos exemplos de conflitos comuns e medidas para evitá-los.
Qual é a diferença entre arrendamento em bloco e sublease?
A maior diferença entre arrendamento em bloco e sublease está na "relação contratual". O arrendamento em bloco refere-se ao contrato de locação entre o proprietário e a imobiliária; o sublease refere-se ao contrato de sublocação entre a imobiliária e o inquilino.
O que é arrendamento em bloco (master lease)?
O arrendamento em bloco é um método pelo qual uma imobiliária arrenda o edifício inteiro do proprietário. Também é chamado de contrato master lease. A imobiliária torna-se o locatário e recruta inquilinos em nome do proprietário.
O arrendamento em bloco tem dois tipos.
- Tipo com garantia de aluguel: Receita estável independente do número de inquilinos
- Tipo pass-through: Sem garantia de aluguel. A receita aumenta quando a taxa de ocupação cresce
O que é sublease (sublocação)?
O sublease é um método pelo qual uma imobiliária subloca o imóvel que alugou do proprietário para inquilinos. É uma extensão do arrendamento em bloco, e os inquilinos fazem contrato com a imobiliária.
Diferenças entre os dois
- Arrendamento em bloco: Contrato de locação entre proprietário e imobiliária
- Sublease: Contrato de sublocação entre imobiliária e inquilino
Na prática, ambos são frequentemente chamados de "sublease", mas há diferenças na estrutura básica do contrato.
Quais são as vantagens do arrendamento em bloco e sublease?
A maior vantagem do arrendamento em bloco e sublease é a redução do trabalho de gestão e garantia de receita estável.
Elimina o trabalho de gestão
Coleta de aluguel, cobrança de inadimplentes, gestão após saída, plano de reparos, resolução de conflitos — todos os trabalhos de gestão problemáticos podem ser delegados à imobiliária.
Garantia de aluguel a valor fixo
Com o tipo de garantia de aluguel, é possível obter receita estável independente de vacância ou inadimplência. Isso reduz significativamente os riscos da gestão do imóvel.
Simplifica a declaração de imposto de renda
Como basta registrar apenas as transações com a imobiliária, o trabalho contábil é reduzido significativamente.
Fácil de planejar a receita e despesas futuras
Como uma receita estável pode ser esperada, fica mais fácil fazer planejamento financeiro de longo prazo como o plano de pagamento de empréstimos.
Quais são as desvantagens do arrendamento em bloco e sublease?
Por trás das vantagens, há desvantagens sérias como risco de redução do aluguel e risco de rescisão do contrato.
Risco de redução do aluguel
O aluguel é revisado em intervalos de 2 a 10 anos, e na maioria dos casos é reduzido com o passar dos anos do imóvel. O aluguel inicial não é mantido permanentemente.
Risco de rescisão do contrato
Se o proprietário não concordar com a redução do aluguel, há casos em que a imobiliária solicita a rescisão do contrato. Isso foi reportado mesmo por grandes empresas como "projeto de encerramento".
Impossibilidade de selecionar inquilinos
Como a gestão é totalmente delegada, a vontade do proprietário basicamente não é considerada. Há também o risco de inquilinos com moral baixa entrarem.
Sem receita de taxa de entrada e taxa de renovação
Entre a imobiliária e o proprietário não há conceito de taxa de entrada ou taxa de renovação, e receitas além do aluguel garantido não podem ser esperadas.
Quais são os pontos que devem ser conhecidos para não falhar?
Para evitar falhas com arrendamento em bloco e sublease, é indispensável a aquisição de conhecimento pelo próprio proprietário e medidas de proteção contra riscos.
Avalie a capacidade da imobiliária
Avalie bem a capacidade de marketing e de gestão do imóvel da empresa contratada. Como no caso "Kabushiki-kisha" (Kabocha no Basha), há casos em que, com a falência da empresa operadora, só resta ao proprietário uma grande dívida.
Medidas de proteção contra vários riscos
Há riscos que podem e riscos que não podem ser mitigados com arrendamento em bloco e sublease.
- Riscos mitigáveis: Risco de vacância, risco de recrutamento de inquilinos, risco de reclamações e inadimplência, risco de restauração ao estado original
- Riscos não mitigáveis: Envelhecimento do edifício, queda do aluguel, aumento de juros, desastres
- Autogestão mais vantajosa: Risco de falência da empresa gestora
Quais conflitos devem ser observados com arrendamento em bloco e sublease?
É importante conhecer com antecedência os conflitos mais comuns e tomar medidas adequadas.
Conflitos de redução do aluguel
Há muitos casos em que se foca apenas nas vantagens e assina o contrato sem entender a possibilidade de redução do aluguel. Escolha uma empresa registrada no Sistema de Registro de Empresas de Gestão de Imóveis Alugados do Ministério de Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo.
Conflitos por desconhecimento do conteúdo do contrato
Há casos em que, ao deixar tudo à imobiliária, não havia nenhuma informação sobre os inquilinos no momento da venda do imóvel. Também foram reportados casos em que a empresa gestora sublocou para outra empresa e casos em que os inquilinos eram funcionários da imobiliária.
Conflitos de captação
Há casos de vendas agressivas para idosos com o argumento de "sublease é seguro". Não se pode afirmar que sublease = seguro. Compreenda a possibilidade de queda do aluguel no futuro.
Conflitos de rescisão
Como a imobiliária se enquadra como locatário pela Lei de Locação de Terrenos e Construções, para o proprietário rescindir o contrato, são necessários motivo justificado e indenização de saída. Por outro lado, rescisão pelo lado da imobiliária é relativamente fácil.
Conflitos de não pagamento de aluguel e falência da empresa gestora
Há casos em que o pagamento do aluguel atrasa por deterioração das operações da empresa gestora. Escolher uma grande imobiliária com base estável contribui para reduzir os riscos.
Perguntas frequentes (FAQ)
P. Qual é a diferença entre arrendamento em bloco e sublease?
O arrendamento em bloco refere-se ao contrato de locação entre proprietário e imobiliária (master lease); o sublease refere-se ao contrato de sublocação entre imobiliária e inquilino. Na prática, ambos às vezes são chamados de sublease.
P. O aluguel do sublease pode ser reduzido?
Sim. O aluguel geralmente é revisado em intervalos de 2 a 10 anos, e na maioria dos casos é reduzido com o passar dos anos do imóvel e variações do mercado da área.
P. Quais são os conflitos mais comuns no contrato de sublease?
Redução do aluguel, rescisão do contrato, falência da empresa gestora, etc. Especialmente comum é o conflito de assinar o contrato com a impressão equivocada de que o aluguel é garantido permanentemente.
P. Quais são os pontos para não falhar no contrato de sublease?
É importante avaliar a situação operacional e a capacidade de marketing da imobiliária e entender suficientemente o conteúdo do contrato. Escolha uma empresa registrada no Sistema de Registro de Empresas de Gestão do Ministério de Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo.
