Pour faire face au risque de vacance dans la gestion locative, de plus en plus de propriétaires envisagent la sous-location ou la prise à bail global (« ikkatsu kariage »). Cependant, ne pas comprendre précisément la différence entre les deux comporte un risque de litige.
Cet article présente les différences entre prise à bail global et sous-location, leurs avantages, leurs inconvénients et les points pour ne pas échouer. Nous présentons aussi des cas de litiges fréquents et leurs parades.
Quelle est la différence entre la prise à bail global et la sous-location ?
La plus grande différence se situe dans la « relation contractuelle ». La prise à bail global désigne un contrat de location entre le propriétaire et la société immobilière, tandis que la sous-location désigne un contrat de sous-location entre la société immobilière et le locataire.
Qu'est-ce que la prise à bail global (master lease) ?
La prise à bail global est un mode où la société immobilière prend à bail l'ensemble du bâtiment au propriétaire. On l'appelle aussi contrat de master lease. La société immobilière devient locataire et recherche des occupants à la place du propriétaire.
Il existe deux types de prise à bail global.
- Avec garantie de loyer : revenus stables indépendamment du nombre d'occupants
- Pass-through : sans garantie de loyer. Les revenus augmentent quand le taux d'occupation s'élève
Qu'est-ce que la sous-location ?
La sous-location est un mode où la société immobilière sous-loue à des occupants un bien qu'elle a pris à bail au propriétaire. C'est un mécanisme dans la continuité de la prise à bail global ; les occupants signent leur contrat avec la société immobilière.
Différences entre les deux
- Prise à bail global : contrat de location entre propriétaire et société immobilière
- Sous-location : contrat de sous-location entre société immobilière et occupants
Dans la pratique, les deux sont souvent regroupés sous le terme « sous-location », mais leur structure contractuelle de base est différente.
Quels sont les avantages de la prise à bail global / sous-location ?
Le principal avantage est la réduction de la charge de gestion et la sécurisation de revenus stables.
Suppression des tâches de gestion courante
Encaissement des loyers, relances en cas d'impayés, traitement après départ, plan de travaux, gestion des litiges : toutes ces tâches fastidieuses peuvent être confiées à la société immobilière.
Garantie d'un loyer fixe
Avec la formule de garantie, vous percevez des revenus stables indépendamment de la vacance ou des impayés. Les risques de la gestion locative sont considérablement allégés.
Simplification de la déclaration fiscale
Comme il suffit de comptabiliser les opérations avec la société immobilière, la charge comptable est très allégée.
Prévisions financières plus aisées
Des revenus prévisibles facilitent l'établissement de plans financiers à long terme, tels que le remboursement de prêts.
Quels sont les inconvénients de la prise à bail global / sous-location ?
Derrière les avantages se cachent des inconvénients majeurs comme le risque de baisse du loyer ou de résiliation du contrat.
Risque de baisse du loyer
Le loyer est révisé sur un cycle de 2 à 10 ans et la plupart du temps il diminue avec le vieillissement du bâtiment. Le loyer initial ne perdure pas indéfiniment.
Risque de résiliation du contrat
Si le propriétaire refuse une baisse du loyer, la société immobilière peut demander la résiliation du contrat. Même chez de grandes entreprises, on rapporte de tels cas en tant que « projets de clôture ».
Impossibilité de choisir les occupants
Comme la gestion est entièrement déléguée, les souhaits du propriétaire ne sont en principe pas suivis. Il existe un risque que des locataires peu scrupuleux s'installent.
Pas de revenus de pas-de-porte ou de renouvellement
Entre la société immobilière et le propriétaire, les notions de pas-de-porte ou de frais de renouvellement n'existent pas ; aucun revenu autre que le loyer garanti ne peut être attendu.
Quels sont les points à connaître pour ne pas échouer ?
Pour éviter d'échouer en prise à bail global / sous-location, l'acquisition de connaissances par le propriétaire et des mesures de couverture des risques sont indispensables.
Évaluer les capacités de la société immobilière
Évaluez soigneusement les capacités marketing et de gestion locative de la société à laquelle vous confiez votre bien. Comme dans l'affaire « Kabocha no Basha », il existe des cas où la défaillance de la société d'exploitation laisse au propriétaire une dette importante.
Mesures de couverture des différents risques
Certaines risques peuvent être couverts par la prise à bail global / sous-location, d'autres non.
- Couvrables : risque de vacance, risque de recherche d'occupants, plaintes et impayés, risque de remise en état
- Non couvrables : vétusté du bâtiment, baisse des loyers, hausse des taux d'intérêt, catastrophes
- L'auto-gestion est plus avantageuse : risque de faillite de la société de gestion
Quels sont les litiges à anticiper ?
Il est essentiel de connaître à l'avance les litiges les plus fréquents et de prendre les mesures appropriées.
Litige relatif à la baisse du loyer
Trop de cas se concluent en se concentrant sur les avantages et en signant sans comprendre la possibilité d'une baisse du loyer. Choisissez une société inscrite au système d'enregistrement des entreprises de gestion locative du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme.
Litige par méconnaissance du contrat
En s'en remettant entièrement à la société immobilière, certains propriétaires se retrouvent à la vente sans aucune information sur les occupants. Des cas où la société de gestion sous-louait à d'autres ou où les occupants étaient des employés de la société immobilière sont aussi rapportés.
Litige lié à la prospection
Des prospections agressives auprès des seniors prétendant « avec la sous-location, vous êtes tranquille » existent. Sous-location ne signifie pas forcément tranquillité. Comprenez bien la possibilité d'une baisse future des loyers.
Litige relatif à la résiliation
La société immobilière étant juridiquement considérée comme locataire au sens de la loi sur les baux fonciers et locatifs, la résiliation par le propriétaire requiert un motif légitime et une indemnité d'éviction. À l'inverse, la résiliation par la société immobilière est relativement aisée.
Litige lié au non-versement des loyers ou à la faillite de la société de gestion
Des cas existent où des difficultés financières de la société de gestion entraînent un retard de versement des loyers. Choisir une grande société immobilière disposant d'une base solide contribue à réduire le risque.
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Foire aux questions (FAQ)
Q. Quelle est la différence entre prise à bail global et sous-location ?
La prise à bail global désigne un contrat de location (master lease) entre propriétaire et société immobilière ; la sous-location désigne un contrat de sous-location entre société immobilière et occupants. Dans la pratique, les deux sont souvent regroupés sous le terme « sous-location ».
Q. Le loyer en sous-location peut-il diminuer ?
Oui. Le loyer est habituellement révisé sur un cycle de 2 à 10 ans et il est, dans la plupart des cas, réduit à mesure que le bâtiment vieillit ou que le marché local évolue.
Q. Quels litiges sont fréquents avec un contrat de sous-location ?
Baisse du loyer, résiliation du contrat, faillite de la société de gestion, etc. Très souvent, le litige naît d'une signature avec la croyance erronée que le loyer serait garanti à perpétuité.
Q. Comment éviter d'échouer dans un contrat de sous-location ?
Évaluez la situation financière et les capacités marketing de la société immobilière, et comprenez parfaitement le contrat. Choisissez une société inscrite au système d'enregistrement des entreprises de gestion du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme.
