Cada vez son más los propietarios que consideran el sublease o el arrendamiento global como medida contra el riesgo de vacantes en la gestión de alquileres. Sin embargo, si no se comprende con precisión la diferencia entre ambos, existe el riesgo de verse implicado en conflictos.
Este artículo explica la diferencia entre el arrendamiento global y el sublease, sus ventajas e inconvenientes y los puntos para no fracasar. También se presentan casos de conflictos frecuentes y medidas para evitarlos.
¿Cuál es la diferencia entre arrendamiento global y sublease?
La mayor diferencia entre el arrendamiento global y el sublease está en la "relación contractual". El arrendamiento global se refiere al contrato de arrendamiento entre el propietario y la empresa inmobiliaria, y el sublease al contrato de subarrendamiento entre la empresa inmobiliaria y el inquilino.
¿Qué es el arrendamiento global (master lease)?
El arrendamiento global es el método por el cual la empresa inmobiliaria alquila el edificio entero al propietario. También se denomina contrato de master lease. La empresa inmobiliaria se convierte en arrendataria y capta inquilinos en nombre del propietario.
El arrendamiento global tiene 2 tipos:
- Tipo con garantía de alquiler: Se obtienen ingresos estables independientemente del número de inquilinos
- Tipo pass-through: Sin garantía de alquiler. Los ingresos aumentan cuando sube la tasa de ocupación
¿Qué es el sublease (subarrendamiento)?
El sublease es el método por el cual la empresa inmobiliaria subarrenda a los inquilinos la propiedad que alquila al propietario. Es una extensión del arrendamiento global y los inquilinos firman el contrato con la empresa inmobiliaria.
Diferencias entre ambos
- Arrendamiento global: Contrato de arrendamiento entre propietario y empresa inmobiliaria
- Sublease: Contrato de subarrendamiento entre empresa inmobiliaria e inquilino
En la práctica se denominan conjuntamente "sublease" con frecuencia, pero existe una diferencia en la estructura contractual básica.
¿Cuáles son las ventajas del arrendamiento global y el sublease?
La mayor ventaja del arrendamiento global y el sublease es la reducción del trabajo de gestión y la obtención de ingresos estables.
Se puede ahorrar el trabajo de mantenimiento y gestión
Se puede delegar en la empresa inmobiliaria toda la gestión laboriosa: cobro del alquiler, reclamaciones a morosos, gestión de abandonos, planificación de reparaciones, atención a conflictos, etc.
Hay garantía de alquiler fijo
Con el tipo de garantía de alquiler, se obtienen ingresos estables independientemente de las vacantes o los impagos de alquiler. Se puede reducir significativamente el riesgo de gestión de alquileres.
Se puede simplificar la declaración de la renta
Como basta con registrar las transacciones con la empresa inmobiliaria, el trabajo contable se reduce considerablemente.
Es más fácil hacer un plan financiero a largo plazo
Como se pueden prever ingresos estables, es más fácil elaborar planes financieros a largo plazo como el plan de amortización del préstamo.
¿Cuáles son los inconvenientes del arrendamiento global y el sublease?
En el reverso de las ventajas hay inconvenientes graves como el riesgo de reducción del alquiler y el riesgo de rescisión del contrato.
Riesgo de que se reduzca el alquiler
El alquiler se revisa en un plazo de 2 a 10 años, y en la mayoría de los casos se reduce a medida que envejece el edificio. El alquiler inicial no se mantiene indefinidamente.
Riesgo de rescisión del contrato
Si el propietario no acepta la bajada del alquiler, la empresa inmobiliaria puede solicitar la rescisión del contrato. Incluso en grandes empresas se han reportado casos como "proyecto de terminación".
No se puede elegir a los inquilinos
Como la gestión se delega completamente, los deseos del propietario básicamente no se tienen en cuenta. También existe el riesgo de que entren inquilinos con comportamiento inadecuado.
No hay ingresos por depósito de salida ni cuota de renovación
Entre la empresa inmobiliaria y el propietario no existe el concepto de depósito de salida ni cuota de renovación, por lo que no se pueden esperar ingresos más allá del alquiler garantizado.
¿Qué puntos hay que conocer para no fracasar?
Para evitar el fracaso con el arrendamiento global y el sublease, son imprescindibles la adquisición de conocimientos por parte del propietario y las medidas de cobertura de riesgos.
Evaluar la competencia de la empresa inmobiliaria
Evalúe bien la capacidad de marketing y la capacidad de gestión de alquileres de la empresa contratada. Como en el caso del escándalo "Kabochan no Basha", hay casos en que la quiebra de la empresa operadora deja al propietario solo con un gran préstamo.
Medidas de cobertura de los distintos riesgos
Hay riesgos que se pueden cubrir con el arrendamiento global y el sublease, y otros que no.
- Se pueden cubrir: Riesgo de vacantes, riesgo de captación de inquilinos, riesgo de reclamaciones e impagos, riesgo de restauración del estado original
- No se pueden cubrir: Envejecimiento del edificio, bajada del alquiler, subida de tipos de interés, desastres
- La autogestión es más ventajosa: Riesgo de quiebra de la empresa de gestión
¿Qué conflictos hay que evitar con el arrendamiento global y el sublease?
Es importante conocer de antemano los conflictos que suelen producirse y adoptar las medidas adecuadas.
Conflictos por reducción del alquiler
Son frecuentes los casos en que se firman contratos prestando atención solo a las ventajas y sin entender la posibilidad de reducción del alquiler. Elija empresas registradas en el sistema de registro de empresas de gestión de viviendas de alquiler del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo.
Conflictos por desconocimiento del contenido del contrato
Al dejar todo en manos de la empresa inmobiliaria, hay casos en que al momento de la venta el propietario no tenía ninguna información sobre los inquilinos. También se han reportado casos en que la empresa gestora subarrendaba a otra empresa, o en que los inquilinos eran empleados de la empresa inmobiliaria.
Conflictos por captación
Hay casos en que se realizan ventas agresivas a personas mayores diciendo "tranquilo con el sublease". No se puede afirmar que sublease = tranquilidad. Hay que entender la posibilidad de bajada del alquiler en el futuro.
Conflictos por rescisión
Como la empresa inmobiliaria corresponde al arrendatario según la Ley de Arrendamientos, para que el propietario pueda rescindir el contrato se necesita causa justificada e indemnización por desalojo. En cambio, la rescisión por parte de la empresa inmobiliaria es relativamente sencilla.
Conflictos por impago del alquiler y quiebra de la empresa de gestión
Hay casos en que el pago del alquiler se retrasa por el deterioro de la gestión de la empresa. Elegir grandes empresas inmobiliarias con base estable contribuye a reducir el riesgo.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cuál es la diferencia entre arrendamiento global y sublease?
El arrendamiento global se refiere al contrato de arrendamiento entre propietario y empresa inmobiliaria (master lease), y el sublease al contrato de subarrendamiento entre la empresa inmobiliaria y el inquilino. En la práctica a veces se denominan conjuntamente sublease.
P. ¿Puede bajar el alquiler del sublease?
Sí. El alquiler se revisa normalmente en un plazo de 2 a 10 años, y en la mayoría de los casos se reduce con el envejecimiento del edificio y los cambios en los precios de mercado de la zona.
P. ¿Cuáles son los conflictos frecuentes en los contratos de sublease?
Los más comunes son la reducción del alquiler, la rescisión del contrato y la quiebra de la empresa de gestión. En especial son frecuentes los conflictos por firmar el contrato con el error de creer que el alquiler está garantizado de forma permanente.
P. ¿Cuáles son los puntos para no fracasar en un contrato de sublease?
Es importante evaluar la situación financiera y la capacidad de marketing de la empresa inmobiliaria y comprender bien el contenido del contrato. Elija empresas registradas en el sistema de registro de empresas de gestión del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo.
