임대 경영에서의 공실 리스크 대책으로, 서브리스나 일괄 임대를 검토하는 오너가 늘고 있습니다. 그러나 양자의 차이를 정확히 이해하지 못하면 트러블에 휘말릴 리스크가 있습니다.
이 기사에서는 일괄 임대와 서브리스의 차이, 메리트·디메리트, 실패하지 않기 위한 포인트를 해설합니다. 자주 있는 트러블 사례와 회피책도 소개합니다.
일괄 임대와 서브리스의 차이는 무엇인가?
일괄 임대와 서브리스의 가장 큰 차이는 「계약 관계」에 있습니다. 일괄 임대는 오너와 부동산 회사 사이의 임대차 계약, 서브리스는 부동산 회사와 입주자 사이의 전대차 계약을 가리킵니다.
일괄 임대(마스터 리스)란?
일괄 임대란, 부동산 회사가 오너로부터 건물을 통째로 임대하는 방식입니다. 마스터 리스 계약이라고도 불립니다. 부동산 회사가 임차인이 되어, 오너 대신 입주자를 모집합니다.
일괄 임대에는 두 가지 유형이 있습니다.
- 임대료 보증형: 입주자 수에 관계없이 안정된 수입을 얻을 수 있음
- 패스스루형: 임대료 보증 없음. 입주율이 높아지면 수익이 증가
서브리스(전대차)란?
서브리스란, 부동산 회사가 오너로부터 빌린 물건을 입주자에게 전대하는 방식입니다. 일괄 임대의 연장선상에 있는 구조로, 입주자는 부동산 회사와 계약을 맺습니다.
양자의 상이점
- 일괄 임대: 오너와 부동산 회사 간 임대차 계약
- 서브리스: 부동산 회사와 입주자 간 전대차 계약
실무상으로는 한데 묶어 「서브리스」라고 불리는 경우도 많지만, 기본적인 계약 구조에 차이가 있습니다.
일괄 임대·서브리스의 메리트는 무엇인가?
일괄 임대·서브리스의 최대 메리트는 관리 수고의 절감과 안정 수입의 확보입니다.
유지 관리의 수고를 덜 수 있다
월세 수금, 체납자에 대한 독촉, 퇴거 후의 대응, 수선 계획, 트러블 대응 등, 번거로운 관리 업무를 모두 부동산 회사에 위탁할 수 있습니다.
일정액의 임대료 보증이 있다
임대료 보증형이라면, 공실이나 임대료 체납에 관계없이 안정된 수입을 얻을 수 있습니다. 임대 경영의 리스크를 큰 폭으로 경감할 수 있습니다.
확정 신고를 간소화할 수 있다
부동산 회사와의 거래만을 기장하면 되므로, 경리 처리의 수고가 큰 폭으로 경감됩니다.
장래의 수지 계획을 세우기 쉽다
안정 수입이 예상되므로, 대출 상환 계획 등 장기적인 자금 계획을 세우기 쉬워집니다.
일괄 임대·서브리스의 디메리트는 무엇인가?
메리트의 이면에는, 임대료 감액 리스크나 계약 해제 리스크 등의 중대한 디메리트가 있습니다.
임대료가 감액될 리스크
임대료는 2년~10년의 기간으로 재검토가 이루어지며, 축년 경과에 따라 감액되는 경우가 대부분입니다. 당초의 임대료가 영속되는 것은 아닙니다.
계약 해제의 리스크
임대료 인하에 오너가 응하지 않을 경우, 부동산 회사로부터 계약 해제를 요구받는 경우가 있습니다. 대형 기업에서도 「종료 프로젝트」로서 보고되고 있습니다.
입주자를 선택할 수 없다
관리를 전면적으로 위탁하고 있기 때문에, 오너의 희망은 기본적으로 통하지 않습니다. 도덕성이 낮은 입주자가 입주할 리스크도 있습니다.
사례금·갱신료 수입이 없다
부동산 회사와 오너 사이에는 사례금이나 갱신료의 개념이 없으며, 보증 임대료 외의 수입은 기대할 수 없습니다.
실패하지 않기 위해 알아 두어야 할 포인트는?
일괄 임대·서브리스에서 실패를 피하려면, 오너 자신의 지식 습득과 리스크 헤지 대책이 불가결합니다.
부동산 회사의 능력을 파악한다
의뢰처의 마케팅 능력이나 임대 경영 능력을 제대로 평가합시다. 「가보챠노바샤」 사건처럼, 운영 회사의 파탄으로 오너에게 거액의 대출만 남는 사례도 있습니다.
각종 리스크에 대한 헤지 대책
일괄 임대·서브리스로 대처할 수 있는 리스크와, 할 수 없는 리스크가 있습니다.
- 대처 가능: 공실 리스크, 입주자 모집 리스크, 클레임·체납 리스크, 원상 회복 리스크
- 대처 불가: 건물 노후화, 임대료 하락, 금리 상승, 재해
- 자기 경영이 더 유리: 관리회사의 도산 리스크
일괄 임대·서브리스에서 주의해야 할 트러블이란?
발생하기 쉬운 트러블을 사전에 알고, 적절한 대책을 마련해 두는 것이 중요합니다.
임대료 감액 트러블
메리트에만 주목하여, 임대료 감액의 가능성을 이해하지 못한 채 계약하는 경우가 다발하고 있습니다. 국토교통성의 임대 주택 관리업자 등록 제도에 등록된 회사를 선택합시다.
계약 내용을 파악하지 못한 트러블
모두 부동산 회사에 맡겨 둔 결과, 매각 시 입주자 정보를 전혀 파악하지 못했던이라는 사례가 있습니다. 관리회사가 다른 회사에 서브리스했던 케이스나, 입주자가 부동산 회사의 사원이었던 케이스도 보고되고 있습니다.
권유 트러블
고령자에 대해 「서브리스로 안심」이라며 강압적인 영업을 하는 경우가 있습니다. 서브리스=안심이라고는 단언할 수 없습니다. 장래적인 임대료 하락의 가능성을 이해해 둡시다.
해약 트러블
부동산 회사는 차지차가법상의 차주에 해당하므로, 오너로부터 계약 해제하려면 정당 사유와 퇴거료가 필요합니다. 한편, 부동산 회사 측으로부터의 해약은 비교적 용이합니다.
임대료 미입금·관리회사 파탄 트러블
관리회사의 경영 악화로 인해 임대료 지급이 정체되는 경우가 있습니다. 안정된 기반을 가진 대형 부동산 회사를 선택하는 것이 리스크 경감으로 이어집니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 일괄 임대와 서브리스의 차이는 무엇입니까?
일괄 임대는 오너와 부동산 회사 간의 임대차 계약(마스터 리스), 서브리스는 부동산 회사와 입주자 간의 전대차 계약을 가리킵니다. 실무상으로는 한데 묶어 서브리스라고 불리기도 합니다.
Q. 서브리스의 임대료가 내려가는 일이 있습니까?
예. 임대료는 통상 2년~10년의 기간으로 재검토가 이루어지며, 축년 경과나 지역 시세의 변동에 의해 감액되는 경우가 대부분입니다.
Q. 서브리스 계약에서 자주 있는 트러블은?
임대료 감액, 계약 해제, 관리회사의 파탄 등이 있습니다. 특히 임대료가 영속적으로 보증된다고 오해한 채 계약하는 트러블이 많습니다.
Q. 서브리스 계약에서 실패하지 않기 위한 포인트는?
부동산 회사의 경영 상황이나 마케팅 능력을 파악하고, 계약 내용을 충분히 이해하는 것이 중요합니다. 국토교통성의 관리업자 등록 제도에 등록된 회사를 선택합시다.
