Im Rahmen der Mietverwaltung erwägen immer mehr Eigentümer Sublease oder Vollvermietung („Ikkatsu Kariage") als Mittel gegen das Leerstandsrisiko. Wer die Unterschiede zwischen beiden jedoch nicht genau kennt, läuft Gefahr, in Streitigkeiten verwickelt zu werden.
In diesem Artikel erläutern wir die Unterschiede, Vor- und Nachteile sowie die Schlüsselpunkte, um nicht zu scheitern. Außerdem stellen wir typische Streitfälle und deren Vermeidung vor.
Worin unterscheiden sich Vollvermietung („Ikkatsu Kariage") und Sublease?
Der größte Unterschied liegt im „Vertragsverhältnis". Vollvermietung bezeichnet einen Mietvertrag zwischen Eigentümer und Immobilienunternehmen, Sublease einen Untermietvertrag zwischen Immobilienunternehmen und Mieter.
Was ist Vollvermietung (Master Lease)?
Vollvermietung bedeutet, dass ein Immobilienunternehmen das Gebäude des Eigentümers vollständig anmietet. Diese Vereinbarung wird auch Master-Lease-Vertrag genannt. Das Immobilienunternehmen wird zum Mieter und sucht stellvertretend für den Eigentümer Mieter.
Vollvermietung gibt es in zwei Formen.
- Mietgarantie: stabile Einnahmen unabhängig von der Mieterzahl
- Pass-Through: keine Mietgarantie. Bei steigender Belegung erhöhen sich die Erträge
Was ist Sublease (Unterüberlassung)?
Sublease bezeichnet die Form, bei der ein Immobilienunternehmen das vom Eigentümer angemietete Objekt an Mieter unterüberlässt. Es handelt sich um eine Erweiterung der Vollvermietung; die Mieter schließen ihren Vertrag mit dem Immobilienunternehmen ab.
Unterschiede zwischen beiden
- Vollvermietung: Mietvertrag zwischen Eigentümer und Immobilienunternehmen
- Sublease: Untermietvertrag zwischen Immobilienunternehmen und Mieter
In der Praxis werden beide häufig pauschal als „Sublease" bezeichnet, doch die grundlegende Vertragsstruktur unterscheidet sich.
Welche Vorteile bieten Vollvermietung und Sublease?
Der größte Vorteil ist die Reduzierung des Verwaltungsaufwands und die Sicherung stabiler Einnahmen.
Verwaltungsaufwand entfällt
Mietinkasso, Mahnwesen, Bearbeitung nach Auszug, Renovierungsplanung, Konfliktbewältigung und vieles mehr – der lästige Verwaltungsaufwand kann komplett an das Immobilienunternehmen delegiert werden.
Garantierte Festmiete
Mit der Mietgarantie erhalten Sie stabile Einnahmen unabhängig von Leerstand oder Mietausfall. Die Risiken der Mietverwaltung lassen sich damit erheblich reduzieren.
Vereinfachte Steuererklärung
Da nur Geschäfte mit dem Immobilienunternehmen verbucht werden müssen, verringert sich der buchhalterische Aufwand erheblich.
Leichtere Finanzplanung für die Zukunft
Mit kalkulierbaren Einnahmen lassen sich langfristige Finanzpläne wie Tilgungsplanungen leichter aufstellen.
Welche Nachteile haben Vollvermietung und Sublease?
Hinter den Vorteilen verbergen sich gravierende Nachteile wie das Risiko von Mietkürzungen oder Vertragskündigungen.
Risiko von Mietkürzungen
Die Miete wird in einem Turnus von 2 bis 10 Jahren überprüft und sinkt mit zunehmendem Gebäudealter in den meisten Fällen. Die anfängliche Miete bleibt nicht dauerhaft bestehen.
Risiko der Vertragskündigung
Lehnt der Eigentümer eine Mietsenkung ab, kann das Immobilienunternehmen die Kündigung des Vertrags verlangen. Auch bei großen Konzernen werden solche Fälle als „Beendigungsprojekte" gemeldet.
Mieter sind nicht wählbar
Da die Verwaltung vollständig delegiert ist, setzen sich die Wünsche des Eigentümers grundsätzlich nicht durch. Es besteht das Risiko, dass moralisch fragwürdige Mieter einziehen.
Keine Schlüsselgeld- oder Verlängerungseinnahmen
Zwischen Immobilienunternehmen und Eigentümer gibt es kein Konzept von Schlüsselgeld oder Verlängerungsgebühr; Einnahmen über die garantierte Miete hinaus sind nicht zu erwarten.
Welche Punkte sollten Sie kennen, um nicht zu scheitern?
Um ein Scheitern bei Vollvermietung und Sublease zu vermeiden, sind der eigene Wissensstand und Maßnahmen zur Risikoabsicherung unerlässlich.
Die Leistungsfähigkeit des Immobilienunternehmens beurteilen
Bewerten Sie die Marketing- und Mietverwaltungsfähigkeit des beauftragten Unternehmens sorgfältig. Wie im Fall „Kabocha no Basha" gibt es Beispiele, in denen nach dem Zusammenbruch des Betreibergesellschaft dem Eigentümer nur hohe Darlehenslast bleibt.
Absicherung gegen die jeweiligen Risiken
Bei Vollvermietung und Sublease lassen sich nicht alle Risiken absichern.
- Absicherbar: Leerstandsrisiko, Risiko der Mietersuche, Beschwerden und Mietausfall, Wiederherstellungsrisiko
- Nicht absicherbar: Alterung des Gebäudes, Mietrückgang, Zinssteigerung, Katastrophen
- Selbstbewirtschaftung im Vorteil: Insolvenzrisiko der Verwaltungsgesellschaft
Welche Streitfälle sind bei Vollvermietung und Sublease zu beachten?
Es ist wichtig, häufige Streitfälle vorab zu kennen und geeignete Maßnahmen zu ergreifen.
Streit um Mietkürzungen
Es gibt viele Fälle, in denen Eigentümer nur die Vorteile sehen und Verträge abschließen, ohne die Möglichkeit von Mietkürzungen zu kennen. Wählen Sie ein Unternehmen, das im Registrierungssystem für Mietverwaltungsgewerbe des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus eingetragen ist.
Streit durch Unkenntnis der Vertragsinhalte
Es gibt Fälle, in denen Eigentümer alles dem Immobilienunternehmen überließen und beim Verkauf keinerlei Mieterinformationen besaßen. Auch Fälle, in denen die Verwaltungsgesellschaft an andere weitervermietete oder Mitarbeiter des Immobilienunternehmens als Mieter eingesetzt wurden, sind dokumentiert.
Streit um aggressive Akquise
Es gibt Fälle, in denen Senioren mit dem Argument „Mit Sublease ist alles sicher" aggressiv beworben werden. Sublease ist nicht zwangsläufig sicher. Verstehen Sie die Möglichkeit zukünftiger Mietsenkungen.
Streit um Kündigungen
Da das Immobilienunternehmen rechtlich als Mieter im Sinne des Land- und Mietgesetzes (Shakuchi-Shakka-Hō) gilt, sind für eine Kündigung durch den Eigentümer ein berechtigter Grund und eine Räumungsentschädigung erforderlich. Eine Kündigung seitens des Immobilienunternehmens ist hingegen vergleichsweise einfach.
Streit um nicht eingehende Mieten oder Insolvenz der Verwaltungsgesellschaft
Es kommt vor, dass Mietzahlungen wegen finanzieller Schieflage der Verwaltungsgesellschaft ausbleiben. Die Wahl eines finanzstarken großen Immobilienunternehmens trägt zur Risikominderung bei.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Worin liegt der Unterschied zwischen Vollvermietung und Sublease?
Vollvermietung bezeichnet den Mietvertrag (Master Lease) zwischen Eigentümer und Immobilienunternehmen, Sublease den Untermietvertrag zwischen Immobilienunternehmen und Mieter. In der Praxis werden beide oft pauschal als Sublease bezeichnet.
F. Kann die Sublease-Miete sinken?
Ja. Die Miete wird üblicherweise in einem Turnus von 2 bis 10 Jahren überprüft und in den meisten Fällen mit zunehmendem Gebäudealter oder veränderter regionaler Marktlage gesenkt.
F. Welche Streitfälle gibt es typischerweise bei Sublease-Verträgen?
Mietkürzungen, Vertragskündigungen und Insolvenzen der Verwaltungsgesellschaft kommen vor. Besonders häufig sind Streitfälle, in denen der Vertrag in dem Missverständnis abgeschlossen wurde, die Miete sei dauerhaft garantiert.
F. Welche Punkte sind entscheidend, um bei einem Sublease-Vertrag nicht zu scheitern?
Beurteilen Sie die finanzielle Lage und die Marketingfähigkeit des Immobilienunternehmens und verstehen Sie die Vertragsinhalte vollständig. Wählen Sie ein Unternehmen, das im Registrierungssystem für Verwaltungsbetriebe des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus eingetragen ist.
