Cada vez mais pessoas estão considerando a "gestão de apartamentos" para obter uma renda estável. No entanto, a dúvida "a gestão de apartamentos realmente dá lucro?" é uma questão que inevitavelmente surge antes de iniciar um investimento.
Em conclusão, a gestão de apartamentos pode ser uma estratégia de investimento suficientemente lucrativa quando há a estratégia e o conhecimento corretos, mas, se iniciada sem planejamento, também pode gerar o risco de perdas significativas. Neste artigo, explicaremos de forma detalhada, sob uma perspectiva profissional, as vantagens e desvantagens da gestão de apartamentos, bem como os segredos para gerar lucros de forma consistente.
Quais são as vantagens da gestão de apartamentos?
A gestão de apartamentos oferece duas grandes vantagens, em termos tributários e de rentabilidade, que outros métodos de investimento não têm. Compreender corretamente cada uma delas é o primeiro passo para o sucesso.
Por que ela é eficaz como medida de planejamento sucessório
Uma das grandes vantagens da gestão de apartamentos é a redução do imposto sobre herança. Ao construir um apartamento, torna-se possível reduzir de forma significativa o valor de avaliação do patrimônio herdado em relação ao valor de mercado.
Especificamente, o terreno é avaliado como "terreno com edificação para locação", e o edifício é calculado por "valor de avaliação do imposto sobre ativos fixos × (1 - percentual do direito de locação × percentual locado)", de modo que há casos em que o valor de avaliação para imposto sucessório pode ser reduzido em cerca de 40% a 60% em comparação com a posse em dinheiro.
Com a revisão da Lei do Imposto sobre Herança em 2015, o valor da dedução básica foi reduzido e o número de contribuintes sujeitos à tributação aumentou substancialmente. Nesse contexto, não são poucas as pessoas que iniciam a gestão de apartamentos com o principal objetivo de planejamento sucessório.
Como obter renda mensal estável com aluguéis
Outra vantagem da gestão de apartamentos é a possibilidade de obter, no longo prazo, uma renda mensal estável com aluguéis. Como o valor do aluguel é definido em contrato, a receita não tende a variar muito, a menos que haja alteração contratual.
Por exemplo, em um prédio com 8 unidades, com aluguel mensal de 70 mil ienes por unidade, a renda anual de aluguel com ocupação total chega a 6,72 milhões de ienes. Como é possível esperar um fluxo de caixa estável por um longo período, esse modelo é escolhido por muitos investidores como uma forma de formação patrimonial equivalente a uma aposentadoria complementar e um meio de gestão voltado para o futuro.
Quais são as causas do fracasso na gestão de apartamentos?
O fracasso na gestão de apartamentos começa com a subestimação dos riscos. É indispensável compreender antecipadamente os três riscos abaixo e adotar medidas de mitigação.
Como lidar com os riscos de vacância e inadimplência de aluguel
O maior risco na gestão de apartamentos é a vacância. Se o número de unidades vagas aumenta, a receita de aluguel diminui e pode se tornar difícil quitar os empréstimos, levando a uma espiral negativa.
Além disso, a inadimplência de aluguel também é um problema grave. Mesmo que a receita seja reconhecida contabilmente com base no contrato de locação com o inquilino, se o pagamento não for efetivamente realizado, ela se torna conta a receber. Como isso é registrado nos livros como "lucro", é preciso atenção especial ao fato de que pode surgir a obrigação de pagar impostos mesmo sem entrada de caixa.
Para reduzir o risco de vacância, as seguintes medidas são eficazes.
- Realizar uma pesquisa prévia rigorosa sobre localização e demanda
- Buscar diferenciação em relação aos imóveis concorrentes (instalações e design)
- Mitigar o risco de inadimplência com o uso de empresas garantidoras de aluguel
- Manter a satisfação dos inquilinos com manutenção periódica do imóvel
Impacto do aumento dos juros sobre a operação
Atualmente o ambiente de juros baixos continua, mas, no longo prazo, a possibilidade de aumento dos juros é plenamente realista. Se o financiamento foi contratado com taxa variável, um aumento dos juros eleva o valor das parcelas e, no pior cenário, pode levar a uma situação de "margem negativa", em que o valor do pagamento supera a receita de aluguel.
Como medida, é importante considerar empréstimos com taxa fixa e realizar previamente simulações financeiras que incorporem a alta dos juros.
Queda do valor do ativo e custos de reparo devido ao envelhecimento
O valor do edifício diminui com o passar dos anos. Com o envelhecimento, tornam-se necessários manutenção periódica e grandes reparos, e esses custos pressionam a rentabilidade da gestão de apartamentos.
De modo geral, no caso de apartamentos de estrutura de madeira, por volta de 10 a 15 anos de construção tornam-se necessárias pintura externa e impermeabilização da cobertura, gerando custos de reparo de cerca de 2 a 5 milhões de ienes por edifício. É indispensável reservar um fundo de reparos de forma planejada.
Quais são os 5 segredos para lucrar com a gestão de apartamentos?
Para obter lucros estáveis com a gestão de apartamentos, é importante observar os cinco pontos abaixo.
Elaborar um plano detalhado de gestão e financiamento
Ao iniciar a gestão de apartamentos, solicite planos de várias empresas e avalie com cautela se o planejamento é realmente viável. Os pontos abaixo são especialmente importantes.
| Item de verificação | Ponto de confirmação |
|---|---|
| Rentabilidade estimada | Avaliar não apenas a rentabilidade bruta, mas também a rentabilidade líquida (NOI) |
| Estimativa de vacância | Pesquisar a taxa média de vacância da região e defini-la de forma conservadora |
| Custos de reparo | Definir um plano de reparos de longo prazo e o fundo de reserva |
| Índice de amortização | A referência é manter a proporção do pagamento do empréstimo em até 50% da receita de aluguel |
| Custos de administração | A taxa de administração paga à gestora costuma variar entre 5% e 8% da receita de aluguel |
Manter o valor do empréstimo dentro da despesa de depreciação
O valor de amortização do empréstimo deve ser mantido dentro da faixa da despesa de depreciação para garantir uma operação estável. Como a depreciação pode ser lançada como despesa contábil sem saída de caixa, ela ajuda a melhorar o fluxo de caixa após impostos.
No entanto, quando a vida útil é ultrapassada, a depreciação deixa de ser aplicável e ocorre o fenômeno chamado "dead cross", no qual a carga tributária aumenta bruscamente. Certifique-se de definir o prazo do empréstimo dentro da vida útil do edifício.
Adequar localização e planta às necessidades dos inquilinos
Para lucrar com a gestão de apartamentos, é indispensável um projeto alinhado à demanda dos inquilinos. Em vez de adotar o plano padronizado da construtora, analise a composição demográfica e o estilo de vida da área ao redor e escolha uma planta otimizada para o público-alvo.
Por exemplo, em regiões com muitos moradores solteiros, há maior demanda por unidades 1K e 1LDK, enquanto em áreas suburbanas com mais famílias, plantas de 2LDK ou maiores tendem a ser preferidas.
Avaliar o sublease com cautela
O sublease (locação master) permite evitar o risco de vacância, mas, por outro lado, tem a desvantagem de limitar o valor do aluguel que efetivamente entra no caixa. Em geral, a taxa de garantia paga à empresa de sublease corresponde a 10% a 20% do aluguel, e também é comum haver revisão periódica (redução) do aluguel garantido a cada alguns anos.
Se o imóvel estiver em uma área com alta taxa de ocupação, a autogestão ou a contratação apenas da administração tende a ser mais rentável. Antes de decidir, confira obrigatoriamente as condições de rescisão do contrato de sublease.
Maximizar os benefícios fiscais com a constituição de empresa
Quando o apartamento é detido por uma pessoa jurídica, o escopo de despesas dedutíveis é mais amplo e a carga tributária tende a ser mais favorável do que no caso de pessoa física. Especificamente, há as seguintes vantagens.
- O imposto de renda da pessoa física chega a 55% no máximo (incluindo imposto residente), enquanto a alíquota efetiva do imposto corporativo gira em torno de 30%
- É possível contabilizar uma ampla gama de despesas, como combustível, comunicação e entretenimento
- É possível distribuir renda à família na forma de remuneração de diretores, reduzindo a carga tributária total
- Há casos em que a pessoa jurídica obtém condições de financiamento mais favoráveis junto às instituições financeiras
Se a renda anual proveniente de imóveis superar 9 milhões de ienes, há razão suficiente para considerar a constituição de uma empresa.
Simulação de rentabilidade da gestão de apartamentos
Para compreender a imagem real da rentabilidade, vejamos uma simulação concreta.
| Item | Valor |
|---|---|
| Preço do imóvel | 50 milhões de ienes |
| Capital próprio | 10 milhões de ienes |
| Valor do empréstimo | 40 milhões de ienes (juros de 2,0% ao ano, 25 anos) |
| Receita anual de aluguel (8 unidades × 70 mil ienes × 12 meses) | 6,72 milhões de ienes |
| Perda por vacância (estimativa de 10%) | -670 mil ienes |
| Custos de administração e reparos | -800 mil ienes |
| Pagamento anual do empréstimo | -2,03 milhões de ienes |
| Imposto sobre ativos fixos e seguro | -500 mil ienes |
| Renda líquida anual | aprox. 2,72 milhões de ienes |
| Rentabilidade bruta | 13,4% |
| Rentabilidade líquida | aprox. 5,4% |
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Quanto é necessário para o custo inicial da gestão de apartamentos?
Em geral, é necessário um capital próprio equivalente a cerca de 10% a 20% do preço do imóvel. Para um imóvel de 30 milhões de ienes, a referência é de 3 a 6 milhões de ienes. Além disso, há despesas acessórias, como custos de registro, imposto de aquisição imobiliária e taxa de corretagem, que costumam representar cerca de 5% a 8% do preço do imóvel.
Q. A gestão de apartamentos pode ser feita também como atividade paralela?
Sim. Se a gestão operacional for terceirizada para uma administradora, é possível gerir apartamentos mesmo mantendo a atividade principal. A taxa de administração costuma ficar entre 5% e 8% da receita de aluguel, e a empresa pode cuidar de uma só vez do atendimento aos inquilinos, do encaminhamento de reparos e de outras rotinas.
Q. Entre imóvel novo e usado, qual apartamento dá mais lucro?
Não é possível afirmar de forma absoluta, mas imóveis novos tendem a ter menor risco de vacância, embora a rentabilidade também seja mais baixa. Imóveis usados tendem a exigir menor investimento inicial e apresentar rentabilidade mais alta, mas é necessário incorporar os custos de reparo e o risco de vacância. Escolha de acordo com o objetivo do investimento e a tolerância ao risco.
Q. Como minimizar os riscos da gestão de apartamentos?
Os quatro fundamentos são: seleção rigorosa da localização, elaboração de um plano financeiro conservador, escolha de uma administradora adequada e reserva de fundos para reparos. Em especial, a localização não pode ser alterada depois, por isso deve ser o ponto analisado com mais cautela.
Resumo
A gestão de apartamentos, quando realizada com base em planejamento minucioso e conhecimento correto, é uma excelente estratégia de investimento que permite obter ao mesmo tempo renda passiva estável e benefícios fiscais. Por outro lado, existem riscos como vacância, alta dos juros e envelhecimento do imóvel, de modo que simulação prévia e mitigação de riscos são indispensáveis.
Para ter sucesso, é importante estruturar cuidadosamente o plano de gestão, administrar adequadamente o endividamento e desenvolver um imóvel alinhado às necessidades dos inquilinos. Como um primeiro passo na formação patrimonial voltada ao futuro, vale começar consultando um especialista.
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