Cada vez más personas consideran la "gestión de apartamentos" para obtener ingresos estables. Sin embargo, la duda de si "realmente es rentable gestionar apartamentos" es una cuestión que inevitablemente surge antes de empezar a invertir.
En conclusión, la gestión de apartamentos es un método de inversión capaz de generar beneficios suficientes si se cuenta con la estrategia y los conocimientos adecuados, pero si se inicia sin planificación, también existe el riesgo de provocar pérdidas importantes. En este artículo, explicaremos a fondo desde una perspectiva profesional las ventajas y desventajas de la gestión de apartamentos, así como las claves para generar beneficios de forma segura.
¿Qué ventajas ofrece la gestión de apartamentos?
La gestión de apartamentos tiene dos grandes ventajas, fiscales y de rentabilidad, que otros métodos de inversión no ofrecen. Comprender correctamente cada una de ellas es el primer paso hacia el éxito.
Por qué es eficaz como medida para el impuesto sobre sucesiones
Una de las grandes ventajas de la gestión de apartamentos es la planificación del impuesto sobre sucesiones. Al construir un apartamento, es posible reducir de forma significativa el valor de tasación del patrimonio sucesorio respecto al valor de mercado.
En concreto, el terreno se valora como "suelo con edificio en alquiler", y el edificio se calcula mediante "valor de tasación del impuesto sobre activos fijos × (1 - porcentaje del derecho de arrendamiento × porcentaje de alquiler)", por lo que hay casos en los que el valor de tasación para el impuesto sobre sucesiones puede reducirse entre un 40% y un 60% en comparación con mantener el patrimonio en efectivo.
Con la reforma de la ley del impuesto sobre sucesiones de 2015, se redujo la deducción básica y el número de contribuyentes sujetos al impuesto aumentó considerablemente. En este contexto, no son pocas las personas que inician la gestión de apartamentos principalmente como medida sucesoria.
El mecanismo para obtener ingresos estables por alquiler cada mes
La otra ventaja de la gestión de apartamentos es que permite obtener ingresos mensuales por alquiler de forma estable y a largo plazo. Como el importe del alquiler se fija por contrato, los ingresos no suelen variar de forma significativa mientras no se modifique.
Por ejemplo, en un edificio de 8 unidades con un alquiler mensual de 70.000 yenes por unidad, los ingresos anuales por alquiler con ocupación completa ascienden a 6,72 millones de yenes. Dado que puede esperarse un flujo de caja estable durante largos periodos, muchos inversores la eligen como una forma de crear patrimonio sustitutiva de la pensión y una herramienta de gestión orientada al futuro.
¿Cuáles son las causas del fracaso en la gestión de apartamentos?
El fracaso en la gestión de apartamentos comienza cuando se subestiman los riesgos. Es imprescindible conocer de antemano los tres riesgos siguientes y tomar medidas al respecto.
Cómo afrontar el riesgo de vacancia y mora en el pago del alquiler
El mayor riesgo en la gestión de apartamentos es la vacancia. Si aumentan las unidades vacías, disminuyen los ingresos por alquiler y puede volverse difícil devolver los préstamos, lo que conduce a una espiral negativa.
Además, la mora en el pago del alquiler también es un problema grave. Aunque los ingresos se reconozcan contablemente en virtud del contrato de arrendamiento con el inquilino, si el pago no se realiza, se convierten en cuentas por cobrar. Como se registran en libros como "beneficio", hay que prestar especial atención al hecho de que puede surgir la obligación de pagar impuestos aunque no haya entrada de efectivo.
Para reducir el riesgo de vacancia, son eficaces las siguientes medidas.
- Realizar una investigación exhaustiva previa sobre la ubicación y la demanda
- Diferenciarse de las propiedades competidoras (equipamiento y diseño)
- Cubrir el riesgo de mora mediante el uso de una empresa garante de alquileres
- Mantener la satisfacción de los inquilinos mediante un mantenimiento periódico de la propiedad
Impacto de la subida de los tipos de interés en la gestión
Actualmente continúa un entorno de tipos bajos, pero a largo plazo es plenamente posible que los tipos suban. Si el préstamo se ha contratado a tipo variable, un aumento de los tipos incrementará el importe de devolución y, en el peor de los casos, podría producirse una situación de rendimiento negativo en la que el importe de devolución supere los ingresos por alquiler.
Como medida, es importante realizar de antemano un análisis de préstamos a tipo fijo y una simulación de ingresos y gastos que contemple una subida de tipos.
Disminución del valor del activo por envejecimiento y costes de reparación
El valor del activo de un edificio disminuye con el paso del tiempo. El envejecimiento hace necesarias tareas periódicas de mantenimiento y grandes reparaciones, y estos costes son un factor que presiona la rentabilidad de la gestión de apartamentos.
En general, en el caso de un apartamento de estructura de madera, entre los 10 y 15 años de antigüedad se requieren trabajos de pintura exterior e impermeabilización de la cubierta, lo que genera costes de reparación de aproximadamente entre 2 y 5 millones de yenes por edificio. Es indispensable asegurar de forma planificada un fondo para reparaciones.
¿Cuáles son las 5 claves para obtener beneficios con la gestión de apartamentos?
Para generar beneficios estables con la gestión de apartamentos, es importante asegurar los cinco puntos siguientes.
Elaborar un plan detallado de gestión y financiación
Al comenzar con la gestión de apartamentos, conviene solicitar planes a varias empresas y evaluar con prudencia si se trata de un plan realista. Los puntos especialmente importantes son los siguientes.
| Elemento de revisión | Punto de verificación |
|---|---|
| Rentabilidad estimada | Evaluar no solo la rentabilidad bruta, sino también la rentabilidad neta real (rentabilidad NOI) |
| Suposición de tasa de vacancia | Investigar la tasa media de vacancia de la zona y establecerla de forma conservadora |
| Costes de reparación | Definir un plan de reparaciones a largo plazo y un fondo de reserva |
| Ratio de devolución | Como referencia, el ratio de devolución del préstamo respecto a los ingresos por alquiler debe mantenerse por debajo del 50% |
| Costes de gestión | La comisión por delegar la gestión a una empresa administradora suele situarse entre el 5% y el 8% de los ingresos por alquiler |
Mantener los préstamos dentro del importe de la depreciación
La clave para una gestión estable es que el importe de devolución de los préstamos se mantenga dentro del rango de la depreciación. Como la depreciación puede contabilizarse como gasto sin implicar una salida de efectivo, ayuda a mejorar el flujo de caja después de impuestos.
Sin embargo, una vez superada la vida útil, la depreciación deja de aplicarse y se produce un fenómeno llamado "dead cross", en el que la carga fiscal aumenta bruscamente. Asegúrese de fijar el plazo del préstamo dentro de la vida útil del edificio.
Ajustar la ubicación y la distribución a las necesidades de los inquilinos
Para que la gestión de apartamentos sea rentable, es indispensable un diseño acorde con la demanda de los inquilinos. En lugar de adoptar sin más el plan estándar del constructor, conviene analizar la composición demográfica y el estilo de vida del área circundante y elegir una distribución optimizada para el público objetivo.
Por ejemplo, en zonas con muchos residentes solteros, la demanda de unidades 1K y 1LDK es alta, mientras que en suburbios con muchas familias se prefieren distribuciones de 2LDK o superiores.
Analizar el subarrendamiento con prudencia
Aunque el subarrendamiento (arrendamiento global) permite evitar el riesgo de vacancia, también tiene la desventaja de limitar el alquiler que finalmente recibe el propietario. En general, la comisión de garantía para la empresa de subarrendamiento equivale al 10% o 20% del alquiler, y además en muchos casos se revisa a la baja el alquiler garantizado cada pocos años.
Si la propiedad se encuentra en una zona con alta ocupación, la autogestión o la gestión delegada pueden ofrecer mayor rentabilidad. Antes de decidir, revise siempre las condiciones de rescisión del contrato de subarrendamiento.
Maximizar las ventajas fiscales mediante la constitución de una sociedad
Si el apartamento se posee a través de una sociedad, el alcance de los gastos deducibles es más amplio y el tipo impositivo es más favorable que en el caso de una persona física. En concreto, existen las siguientes ventajas.
- El impuesto sobre la renta de las personas físicas puede llegar al 55% (incluido el impuesto de residencia), mientras que el tipo impositivo efectivo del impuesto de sociedades ronda el 30%
- Es posible registrar como gastos una amplia variedad de conceptos, como gasolina, comunicaciones y gastos de representación
- Se puede distribuir la renta a la familia mediante remuneraciones a directivos y reducir la carga fiscal total
- En algunos casos, una sociedad obtiene mejores condiciones de financiación por parte de las entidades financieras
Si los ingresos inmobiliarios anuales superan los 9 millones de yenes, hay razones suficientes para considerar la constitución de una sociedad.
Simulación de rentabilidad de la gestión de apartamentos
Para comprender una imagen realista de la rentabilidad, veamos una simulación concreta.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de la propiedad | 50 millones de yenes |
| Capital propio | 10 millones de yenes |
| Importe del préstamo | 40 millones de yenes (tipo de interés 2,0% / 25 años) |
| Ingresos anuales por alquiler (8 unidades × 70.000 yenes × 12 meses) | 6,72 millones de yenes |
| Pérdida por vacancia (estimación del 10%) | -670.000 yenes |
| Costes de gestión y reparación | -800.000 yenes |
| Devolución anual del préstamo | -2,03 millones de yenes |
| Impuesto sobre activos fijos y primas de seguro | -500.000 yenes |
| Ingresos netos anuales | aprox. 2,72 millones de yenes |
| Rentabilidad bruta | 13,4% |
| Rentabilidad neta real | aprox. 5,4% |
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuánto capital inicial se necesita para la gestión de apartamentos?
En general, se requiere capital propio equivalente al 10% o 20% del precio de la propiedad. En el caso de una propiedad de 30 millones de yenes, la referencia sería entre 3 y 6 millones de yenes. Además, hay que considerar gastos adicionales, como costes de registro, impuesto sobre adquisición inmobiliaria y honorarios de intermediación, que suelen representar entre el 5% y el 8% del precio de la propiedad.
Q. ¿La gestión de apartamentos puede realizarse como actividad secundaria?
Sí, si se delegan las tareas de gestión a una empresa administradora, es posible gestionar apartamentos incluso manteniendo la actividad principal. La comisión por gestión delegada suele situarse entre el 5% y el 8% de los ingresos por alquiler, y permite dejar en sus manos la atención a los inquilinos y la coordinación de reparaciones, entre otras tareas.
Q. ¿Qué resulta más rentable, un apartamento nuevo o uno usado?
No puede decirse de forma categórica, pero las propiedades nuevas tienen menor riesgo de vacancia, aunque su rentabilidad tiende a ser más baja. Las propiedades usadas suelen requerir una inversión inicial menor y ofrecer una rentabilidad más alta, pero es necesario considerar los costes de reparación y el riesgo de vacancia. Conviene elegir según el objetivo de inversión y la tolerancia al riesgo.
Q. ¿Cómo puede minimizarse el riesgo en la gestión de apartamentos?
Los cuatro fundamentos son una selección exhaustiva de la ubicación, la elaboración de un plan financiero conservador, la elección de una empresa administradora adecuada y la reserva de un fondo para reparaciones. En particular, como la ubicación no puede cambiarse después, es el punto que debe evaluarse con mayor prudencia.
Resumen
Si se lleva a cabo con una planificación minuciosa y conocimientos adecuados, la gestión de apartamentos es un excelente método de inversión que puede ofrecer al mismo tiempo ingresos pasivos estables y ventajas fiscales. Por otro lado, también existen riesgos como la vacancia, la subida de los tipos de interés y el envejecimiento del inmueble, por lo que la simulación previa y la cobertura de riesgos son indispensables.
Para tener éxito, es importante elaborar cuidadosamente el plan de gestión, administrar adecuadamente los préstamos y procurar desarrollar propiedades que respondan a las necesidades de los inquilinos. Como primer paso hacia la creación de patrimonio con visión de futuro, conviene empezar consultando a un profesional.
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