Ist Apartmentbewirtschaftung wirklich rentabel? Umfassender Leitfaden zu Rendite, Risiken und Erfolgsfaktoren

Immer mehr Menschen ziehen eine "Apartmentvermietung" in Betracht, um ein stabiles Einkommen zu erzielen. Die Frage, "Ist Apartmentvermietung wirklich profitabel?", ist jedoch ein Thema, mit dem man sich vor dem Start einer Investition unbedingt auseinandersetzen muss.

Das Fazit vorweg: Apartmentvermietung kann mit der richtigen Strategie und ausreichendem Fachwissen eine durchaus rentable Investitionsform sein, doch ohne Planung besteht auch das Risiko erheblicher Verluste. In diesem Artikel erläutern wir aus professioneller Sicht die Vor- und Nachteile der Apartmentvermietung sowie die entscheidenden Punkte, um verlässlich Gewinne zu erzielen.

Welche Vorteile bietet die Apartmentvermietung?

Die Apartmentvermietung bietet zwei große Vorteile im steuerlichen und im ertragsbezogenen Bereich, die andere Anlageformen so nicht haben. Wer diese Vorteile richtig versteht, macht den ersten Schritt zum Erfolg.

Warum sie als Maßnahme zur Erbschaftsteuer wirksam ist

Einer der großen Vorteile der Apartmentvermietung ist die Erbschaftsteueroptimierung. Durch den Bau eines Apartmenthauses kann der Bewertungsansatz des Nachlassvermögens gegenüber dem Marktwert deutlich gesenkt werden.

Konkret wird das Grundstück als "vermietetes Wohngrundstück" bewertet, und das Gebäude wird nach der Formel "Bewertungsgrundlage für die Grundsteuer × (1 - Mietrechtsquote × Vermietungsquote)" berechnet. Deshalb gibt es Fälle, in denen sich der steuerliche Bewertungsansatz gegenüber einer Barhaltung um etwa 40 bis 60% reduzieren lässt.

Durch die Reform des japanischen Erbschaftsteuergesetzes im Jahr 2015 wurde der Grundfreibetrag gesenkt, und die Zahl der Steuerpflichtigen stieg deutlich. Vor diesem Hintergrund gibt es nicht wenige, die eine Apartmentvermietung primär mit Blick auf die Nachfolgeplanung beginnen.

Wie sich jeden Monat stabile Mieteinnahmen erzielen lassen

Ein weiterer Vorteil der Apartmentvermietung ist, dass sich langfristig jeden Monat konstante Mieteinnahmen erzielen lassen. Da die Miethöhe vertraglich festgelegt ist, schwanken die Einnahmen grundsätzlich nicht stark, solange keine Änderungen vorgenommen werden.

Bei einem Gebäude mit 8 Einheiten und einer Monatsmiete von 70.000 Yen pro Einheit beträgt die jährliche Mieteinnahme bei Vollauslastung beispielsweise 6,72 Millionen Yen. Da sich über einen langen Zeitraum ein stabiler Cashflow erwarten lässt, wird diese Form von vielen Investoren als Möglichkeit zum Vermögensaufbau als Rentenersatz und als zukunftsorientiertes Anlageinstrument gewählt.

Wodurch scheitert Apartmentvermietung?

Fehlschläge bei der Apartmentvermietung beginnen meist damit, Risiken zu unterschätzen. Es ist unverzichtbar, die folgenden drei Risiken im Voraus zu verstehen und geeignete Maßnahmen zu ergreifen.

Umgang mit Leerstands- und Mietausfallrisiken

Das größte Risiko bei der Apartmentvermietung ist Leerstand. Nimmt der Leerstand zu, sinken die Mieteinnahmen, und die Rückzahlung von Darlehen kann schwierig werden, was in eine negative Spirale führen kann.

Auch Mietrückstände sind ein ernstes Problem. Zwar werden Erlöse auf Basis des Mietvertrags mit dem Mieter verbucht, doch wenn tatsächlich keine Zahlung eingeht, handelt es sich um offene Forderungen. Da diese buchhalterisch als "Gewinn" erfasst werden, ist besondere Vorsicht geboten: Es kann eine Steuerpflicht entstehen, obwohl kein Zahlungseingang erfolgt ist.

Zur Reduzierung des Leerstandsrisikos sind die folgenden Maßnahmen wirksam.

• Standort und Nachfrage im Vorfeld gründlich analysieren
• Sich durch Ausstattung und Design von Konkurrenzobjekten differenzieren
• Das Ausfallrisiko durch Mietgarantiegesellschaften absichern
• Die Zufriedenheit der Mieter durch regelmäßige Instandhaltung erhalten

Welche Auswirkungen steigende Zinsen auf das Management haben

Derzeit hält das Niedrigzinsumfeld an, doch langfristig ist ein Zinsanstieg durchaus realistisch. Wer ein Darlehen mit variablem Zinssatz aufgenommen hat, muss bei steigenden Zinsen mit höheren Rückzahlungsbeträgen rechnen. Im schlimmsten Fall kann ein negativer Spread entstehen, bei dem die Rückzahlung die Mieteinnahmen übersteigt.

Wichtig ist daher, Festzinsdarlehen zu prüfen und Ertragssimulationen bereits im Vorfeld unter Einbezug steigender Zinsen zu erstellen.

Wertverlust durch Alterung und Instandhaltungskosten

Der Wert eines Gebäudes sinkt mit den Jahren. Mit zunehmendem Alter werden regelmäßige Wartung und größere Sanierungen notwendig, und diese Kosten belasten die Rentabilität der Apartmentvermietung.

Bei Holzbau-Apartmenthäusern werden in der Regel nach 10 bis 15 Jahren Fassadenanstriche und Dachabdichtungen erforderlich, wobei Sanierungskosten von etwa 2 bis 5 Millionen Yen pro Gebäude anfallen. Daher ist es unverzichtbar, Instandhaltungsrücklagen planmäßig aufzubauen.

Was sind die fünf Schlüssel, um mit Apartmentvermietung Geld zu verdienen?

Um mit Apartmentvermietung stabile Gewinne zu erzielen, ist es wichtig, die folgenden fünf Punkte zu beachten.

Einen präzisen Management- und Finanzplan erstellen

Wer mit der Apartmentvermietung beginnt, sollte sich von mehreren Unternehmen Konzepte vorlegen lassen und sorgfältig prüfen, ob diese realistisch sind. Besonders wichtig sind die folgenden Punkte.

Prüfpunkt	Worauf zu achten ist
Erwartete Rendite	Nicht nur nach der Bruttorendite, sondern nach der Nettorendite (NOI-Rendite) beurteilen
Angenommene Leerstandsquote	Die durchschnittliche Leerstandsquote der Region recherchieren und konservativ ansetzen
Instandhaltungskosten	Einen langfristigen Sanierungsplan und Rücklagen festlegen
Tilgungsquote	Die Darlehensrückzahlung sollte idealerweise höchstens 50% der Mieteinnahmen betragen
Verwaltungskosten	Die Vergütung für die Verwaltungsgesellschaft liegt marktüblich bei 5 bis 8% der Mieteinnahmen

Das Darlehen innerhalb des Abschreibungsaufwands halten

Wenn die Darlehensrückzahlung innerhalb des Abschreibungsaufwands bleibt, ist das ein Schlüssel zu stabilem Management. Abschreibungen verursachen keinen tatsächlichen Mittelabfluss, können aber buchhalterisch als Aufwand erfasst werden und verbessern so den Cashflow nach Steuern.

Allerdings entfällt die Abschreibung nach Ablauf der Nutzungsdauer, und es kann zu einem als "Dead Cross" bezeichneten Phänomen kommen, bei dem die Steuerlast stark ansteigt. Deshalb sollte die Laufzeit des Darlehens innerhalb der Nutzungsdauer des Gebäudes liegen.

Standort und Grundriss an den Bedarf der Mieter anpassen

Wer mit Apartmentvermietung Gewinne erzielen will, braucht ein Konzept, das zur Nachfrage der Mieter passt. Statt einen Standardplan eines Hausbauunternehmens unverändert zu übernehmen, sollte man die Bevölkerungsstruktur und den Lebensstil im Umfeld analysieren und einen auf die Zielgruppe optimierten Grundriss wählen.

In Gegenden mit vielen Alleinstehenden ist die Nachfrage nach 1K- und 1LDK-Einheiten beispielsweise hoch, während in Vororten mit vielen Familien Grundrisse ab 2LDK bevorzugt werden.

Sublease-Verträge sorgfältig prüfen

Sublease-Modelle (Generalanmietung) können das Leerstandsrisiko verringern, haben aber zugleich den Nachteil, dass die tatsächlich verbleibende Miete begrenzt wird. Üblicherweise liegt die Garantiegebühr für die Sublease-Gesellschaft bei 10 bis 20% der Miete, und in vielen Fällen wird die garantierte Miete alle paar Jahre überprüft und gesenkt.

Bei Objekten in Gebieten mit hoher Auslastung können Eigenverwaltung oder Verwaltungsbeauftragung rentabler sein. Deshalb sollte man bei Sublease-Verträgen die Kündigungsbedingungen unbedingt prüfen, bevor man eine Entscheidung trifft.

Durch eine Gesellschaftsgründung Steuervorteile maximieren

Wenn Apartments von einer Gesellschaft gehalten werden, ist der Umfang abzugsfähiger Kosten größer und die Steuerbelastung oft günstiger als bei Privatpersonen. Konkret ergeben sich unter anderem folgende Vorteile.

• Die Einkommensteuer natürlicher Personen kann bis zu 55% betragen (einschließlich Einwohnersteuer), während der effektive Körperschaftsteuersatz bei rund 30% liegt
• Ein breites Spektrum an Kosten wie Kraftstoff, Kommunikation und Bewirtung kann steuerlich geltend gemacht werden
• Durch Geschäftsführervergütungen an Familienmitglieder kann Einkommen verteilt und die Gesamtsteuerlast reduziert werden
• In manchen Fällen erhalten Gesellschaften günstigere Finanzierungskonditionen von Banken

Wenn die jährlichen Immobilieneinkünfte 9 Millionen Yen übersteigen, ist die Prüfung einer Gesellschaftsgründung absolut sinnvoll.

Ertragssimulation für die Apartmentvermietung

Um ein realistisches Bild des Ertrags zu bekommen, sehen wir uns eine konkrete Simulation an.

Posten	Betrag
Immobilienpreis	50 Millionen Yen
Eigenkapital	10 Millionen Yen
Darlehensbetrag	40 Millionen Yen (2,0% Zins, 25 Jahre)
Jährliche Mieteinnahmen (8 Einheiten × 70.000 Yen × 12 Monate)	6,72 Millionen Yen
Leerstandsverlust (10% angenommen)	-670.000 Yen
Verwaltungs- und Instandhaltungskosten	-800.000 Yen
Jährliche Darlehensrückzahlung	-2,03 Millionen Yen
Grundsteuer und Versicherungsprämien	-500.000 Yen
Jährliches Nettoeinkommen	ca. 2,72 Millionen Yen
Bruttorendite	13,4%
Nettorendite	ca. 5,4%

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F. Wie hoch sind die Anfangskosten für die Apartmentvermietung?

Üblich ist ein Eigenkapitalanteil von etwa 10 bis 20% des Immobilienpreises. Bei einer Immobilie im Wert von 30 Millionen Yen sind 3 bis 6 Millionen Yen ein realistischer Richtwert. Hinzu kommen Nebenkosten wie Eintragungsgebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovisionen in Höhe von etwa 5 bis 8% des Immobilienpreises.

F. Kann Apartmentvermietung auch als Nebentätigkeit betrieben werden?

Ja. Wenn die Verwaltungsaufgaben an eine Verwaltungsgesellschaft ausgelagert werden, ist Apartmentvermietung auch neben einer Haupttätigkeit möglich. Die Verwaltungsgebühr liegt marktüblich bei 5 bis 8% der Mieteinnahmen, und Aufgaben wie Mieterbetreuung oder Reparaturkoordination können gebündelt übertragen werden.

F. Sind Neubau- oder Bestandsapartments profitabler?

Das lässt sich nicht pauschal sagen, aber Neubauten haben ein geringeres Leerstandsrisiko, während die Rendite tendenziell niedriger ist. Bei Bestandsobjekten ist die Anfangsinvestition geringer und die Rendite oft höher, allerdings müssen Instandhaltungskosten und Leerstandsrisiken einkalkuliert werden. Die Auswahl sollte sich am Anlageziel und an der Risikobereitschaft orientieren.

F. Wie lassen sich die Risiken der Apartmentvermietung möglichst gering halten?

Die Grundlage bilden vier Punkte: eine sorgfältige Standortwahl, eine konservative Ertragsplanung, die Auswahl einer geeigneten Verwaltungsgesellschaft und der Aufbau ausreichender Instandhaltungsrücklagen. Gerade weil der Standort später nicht verändert werden kann, sollte hier besonders sorgfältig entschieden werden.

Fazit

Wenn Apartmentvermietung auf Basis sorgfältiger Planung und fundierten Wissens betrieben wird, ist sie eine attraktive Investitionsform, mit der sich stabiles passives Einkommen und steuerliche Vorteile zugleich erzielen lassen. Gleichzeitig bestehen Risiken wie Leerstand, steigende Zinsen und Alterung der Immobilie, sodass vorherige Simulationen und eine konsequente Risikovorsorge unverzichtbar sind.

Für den Erfolg ist entscheidend, den Managementplan präzise auszuarbeiten, Darlehen angemessen zu steuern und Immobilien zu entwickeln, die den Bedürfnissen der Mieter entsprechen. Als ersten Schritt zu einem langfristig orientierten Vermögensaufbau empfiehlt es sich, zunächst das Gespräch mit einem Fachberater zu suchen.