越來越多人開始考慮透過「公寓經營」來獲得穩定收入。然而，「公寓經營真的賺錢嗎？」這個疑問，是在開始投資前幾乎一定會面對的課題。
結論是，只要具備正確的策略與知識，公寓經營完全可以成為足以創造利潤的投資方式，但如果在缺乏規劃的情況下貿然開始，也存在造成重大損失的風險。本文將從專業角度，系統說明公寓經營的優點與缺點，以及穩定創造利潤的關鍵要點。
公寓經營有哪些優勢？
公寓經營具備其他投資方式所沒有的兩大優勢，分別在於稅務層面與收益層面。正確理解這些優勢，是邁向成功的第一步。
為何它有助於遺產稅規劃
公寓經營的一大優勢是可作為遺產稅對策。透過興建公寓，可以將繼承財產的評估金額大幅壓低至低於市價的水準。
具體而言，土地會以「用于出租住宅的附建土地」進行評估，建物則以「固定资产税评估额 ×（1 - 租赁权比例 × 出租比例）」計算，因此，與以現金形式持有相比，在某些情況下可將遺產稅評估額壓縮約40%至60%。
由於2015年遺產稅法修正，基礎扣除額被下調，納稅對象大幅增加。在這樣的背景下，以繼承對策為主要目的而開始公寓經營的人並不少見。
每月取得穩定租金收入的機制
公寓經營的另一項優勢，是能夠長期取得相對固定的每月租金收入。由於租金金額由契約約定，只要不調整契約內容，收入通常不會大幅波動。
例如，一棟8戶的公寓，如果每戶月租為7萬日圓，滿租時的年租金收入就是672萬日圓。由於可以期待長期穩定的現金流，它被許多投資人視為可替代年金的資產配置方式，以及著眼未來的資產運用手段。
公寓經營失敗的原因是什麼？
公寓經營的失敗，往往始於低估風險。事先掌握以下三類風險並採取對策，是不可或缺的前提。
如何應對空置與租金拖欠風險
公寓經營中最大的風險是空置。空置戶數增加後，租金收入會下降，甚至可能導致貸款償還變得困難，進而陷入負向循環。
此外，租金拖欠也是嚴重問題。雖然依據與房客簽訂的租賃契約，帳面上會認列營收，但如果實際上沒有收到款項，就會形成應收帳款。由於帳簿上仍會被記為「利潤」，因此即使沒有現金入帳，也可能產生納稅義務，這一點尤其需要注意。
為了降低空置風險，以下對策是有效的。
- 徹底做好地點與需求的前期調查
- 與競爭物件形成差異化（設備與設計）
- 透過租金保證公司對沖拖欠風險
- 透過定期物件維護維持房客滿意度
利率上升對經營的影響
目前仍處於低利率環境，但從長期來看，利率上升的可能性完全存在。如果採用浮動利率貸款，一旦利率上升，還款額就會增加，最糟情況甚至可能出現租金收入低於還款額的「倒掛」狀態。
作為應對措施，事先考慮固定利率型貸款，並進行納入利率上升情境的收支模擬非常重要。
老化造成的資產價值下滑與修繕費用
建物會隨著時間經過而貶值。隨著老化，定期維護與大規模修繕會變得必要，而這些費用會壓縮公寓經營的收益。
一般而言，木造公寓在屋齡達到10至15年時，往往需要進行外牆塗裝與屋頂防水工程，每棟將產生約200萬至500萬日圓的修繕費用。因此，必須有計畫地準備修繕儲備金。
公寓經營獲利的5個關鍵是什麼？
想透過公寓經營獲得穩定利潤，關鍵在於掌握以下五個重點。
制定周密的經營與資金計畫
開始公寓經營時，應請多家公司提出方案，並審慎判斷該計畫是否切實可行。尤其重要的是以下幾點。
| 檢查項目 | 確認重點 |
|---|---|
| 預估報酬率 | 不要只看表面報酬率，也要以實質報酬率（NOI報酬率）判斷 |
| 空置率假設 | 調查區域平均空置率，並以保守方式設定 |
| 修繕費用 | 制定長期修繕計畫並設置準備金 |
| 償還比率 | 相對於租金收入，貸款償還比例以不超過50%為參考 |
| 管理費用 | 委託管理公司的費用通常為租金收入的5%至8% |
將借款控制在折舊費用範圍內
借款償還額控制在折舊費用範圍內，是達成穩健經營的關鍵。折舊雖然不伴隨現金支出，但可作為會計費用列計，因此有助於改善稅後現金流。
不過，一旦超過耐用年限，折舊將不再適用，可能出現被稱為「dead cross」的現象，也就是稅負急遽上升。請務必將借款期間設定在建物耐用年限之內。
讓地段與格局符合房客需求
要靠公寓經營獲利，符合房客需求的設計不可或缺。不要原樣採用住宅廠商的標準方案，而應分析周邊區域的人口結構與生活型態，選擇最適合目標客群的格局。
例如，在單身族群較多的區域，1K與1LDK的需求更高；而在家庭較多的郊區，2LDK以上的格局更受歡迎。
審慎評估包租方案
包租（sublease，一括借上）雖然可以避免空置風險，但同時也有實際到手租金受到限制的缺點。通常，支付給包租公司的保證費用為租金的10%至20%，而且很多情況下每隔幾年還會重新檢討保證租金並進行下調。
如果物件位於入住率較高的區域，自主管理或單純委託管理往往更具收益性。在判斷之前，務必確認包租契約的解約條件。
透過設立法人最大化節稅優勢
若以法人名義持有公寓，與個人持有相比，可列支費用的範圍更廣，稅率也更具優勢。具體而言，有以下好處。
- 個人所得稅最高可達55%（含住民稅），而法人稅的實際稅率約為30%左右
- 汽油費、通訊費、交際費等多種費用都可以列入成本
- 可透過向家族支付董事報酬來分散所得，進而減輕整體稅負
- 在某些情況下，法人從金融機構取得融資條件會更有利
如果年度不動產所得超過900萬日圓，就很值得考慮法人化。
公寓經營收益模擬
為了掌握實際收益輪廓，以下來看一個具體模擬。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 物件價格 | 5,000萬日圓 |
| 自有資金 | 1,000萬日圓 |
| 借款金額 | 4,000萬日圓（利率2.0%、25年） |
| 年租金收入（8戶×7萬日圓×12個月） | 672萬日圓 |
| 空置損失（按10%估算） | -67萬日圓 |
| 管理費與修繕費 | -80萬日圓 |
| 年度貸款償還 | -203萬日圓 |
| 固定資產稅與保險費 | -50萬日圓 |
| 年度實拿收入 | 約272萬日圓 |
| 表面報酬率 | 13.4% |
| 實質報酬率 | 約5.4% |
常見問題（FAQ）
Q. 公寓經營的初期費用大約需要多少？
一般來說，自有資金約為物件價格的10%至20%。如果是3,000萬日圓的物件，參考範圍大約是300萬至600萬日圓。此外，還需負擔登記費用、不動產取得稅、仲介手續費等各類附帶費用，通常約為物件價格的5%至8%。
Q. 公寓經營也可以作為副業來做嗎？
可以。如果將管理業務委託給管理公司，即使有本業，也可以進行公寓經營。管理委託費通常為租金收入的5%至8%，房客應對、修繕安排等事務也可以統一交由管理公司處理。
Q. 新建與中古，哪一種公寓比較賺錢？
不能一概而論，但新建物件雖然空置風險較低，報酬率往往也相對較低。中古物件通常初期投資較少、報酬率較高，但需要把修繕費用與空置風險一併納入考量。應依照投資目的與風險承受度作出選擇。
Q. 如何把公寓經營的風險降到最低？
基礎在於四點：徹底做好地段選擇、制定保守的收支計畫、選擇合適的管理公司、確保修繕準備金。尤其是地段無法事後更改，因此是最需要審慎判斷的因素。
總結
如果建立在周密規劃與正確知識的基礎上，公寓經營就是一種能夠同時取得穩定被動收入與節稅效果的優質投資方式。但另一方面，也存在空置風險、利率上升、建物老化等風險，因此事前模擬與風險對沖不可或缺。
想要成功，關鍵在於細緻制定經營計畫、妥善管理借款，並打造符合房客需求的物件。作為著眼未來的資產配置第一步，不妨先從諮詢專業人士開始。
