Ao comprar um condomínio edilício para venda, a adesão à “associação de administração” é automática, mas há surpreendentemente poucos proprietários que compreendem com precisão como ela funciona na prática. A gestão da associação de administração é um mecanismo importante para proteger o valor patrimonial do condomínio e manter um ambiente residencial de qualidade.Neste artigo, explicamos o papel da associação de administração, as funções dos membros do conselho e a relação com a administradora.
Que tipo de organização é a associação de administração de condomínio?
A associação de administração de condomínio é uma organização associativa baseada na Lei de Propriedade Horizontal, composta por todos os compradores do condomínio (coproprietários), responsável pela administração do edifício, do terreno e das instalações acessórias.Sua constituição é exigida por lei e ela passa a existir automaticamente no momento em que há vários coproprietários reunidos. Locatários não podem se tornar membros da associação.
As 5 principais funções da associação de administração de condomínio
- Administração do terreno e do edifício: limpeza de áreas comuns como corredores, elevadores e hall de entrada, além do planejamento e da execução de inspeções e reparos
- Gestão da taxa de condomínio e do fundo de reserva para reparos: uso adequado e controle contábil dos valores arrecadados dos coproprietários
- Elaboração e revisão do regulamento de administração: definição de regras com base no “Regulamento Padrão de Administração de Condomínios” do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, com revisões periódicas
- Guarda de documentos: gestão de documentos importantes, como plantas e histórico de reparos (materiais indispensáveis em reconstruções e grandes reformas)
- Medidas de segurança e prevenção de desastres: rondas, treinamentos de evacuação, elaboração de manuais de prevenção de desastres e fortalecimento da consciência de segurança dos moradores
Quais são os cargos e funções do conselho, e com que frequência ele atua?
Principais cargos e funções
| Cargo | Função principal |
|---|---|
| Presidente do conselho | Representante da associação de administração, convocação da assembleia geral e contato com prestadores externos. No entanto, não possui poder de decisão individual, sendo necessário o consenso do conselho e da assembleia geral |
| Vice-presidente do conselho | Apoio ao presidente do conselho e substituição em sua ausência |
| Conselheiro responsável pela contabilidade | Recebimento, guarda e gestão da taxa de condomínio e do fundo de reserva. Em autogestão, processa pessoalmente toda a contabilidade |
| Conselho fiscal | Auditoria das atividades a partir de uma posição neutra. Tem o direito de convocar assembleia geral extraordinária em caso de suspeita de irregularidade |
| Conselheiro responsável por prevenção de desastres | Responsável pela prevenção de desastres com qualificação de gestor de prevenção contra incêndio (cargo opcional) |
Referência de frequência das atividades
De modo geral, o conselho se reúne uma vez por mês ou uma vez a cada alguns meses. Quando as operações são terceirizadas para uma administradora, a maior parte das tarefas cotidianas fica a cargo dela, o que tende a reduzir relativamente a carga dos conselheiros.No entanto, a decisão final é sempre de competência da associação de administração.
Qual é a relação entre a associação de administração e a administradora?
A associação de administração é o “sujeito principal (órgão decisório)” da gestão do condomínio, enquanto a administradora é o “órgão executor das atividades práticas” contratado pela associação.Entre as duas não há vínculo empregatício, mas sim uma relação contratual de prestação de serviços.
Ponto importante: mesmo após a contratação da administradora, o essencial para manter o valor patrimonial é que a associação de administração não deixe tudo “nas mãos da administradora” e supervisione regularmente a execução dos serviços. A escolha, a substituição e a revisão do escopo dos serviços contratados também são competências da associação.
Vantagens da constituição da associação de administração
- Manutenção de um ambiente residencial confortável: gestão adequada das áreas comuns e organização das regras de convivência
- Preservação do valor patrimonial: manutenção do valor do imóvel por meio de manutenção adequada e planejamento de reparos
- Prevenção e solução de conflitos entre proprietários: resolução mais fluida de problemas por meio de um processo democrático de tomada de decisão (assembleia geral e votação por maioria)
O que significa a constituição da associação como pessoa jurídica?
A associação de administração também pode constituir-se como pessoa jurídica, o que permite realizar procedimentos formais perante a sociedade, como o registro de imóveis, em nome da própria pessoa jurídica. Ao considerar grandes reformas, reconstrução ou gestão de ativos, vale a pena avaliar também os benefícios dessa constituição.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Como os membros do conselho da associação de administração são escolhidos?
São escolhidos na assembleia geral entre todos os membros da associação. Os três métodos mais comuns são candidatura voluntária, indicação e rodízio. Enquanto forem coproprietários, pode haver casos em que assumam o cargo como obrigação no sistema de rodízio.
Q2. Os membros do conselho da associação de administração recebem remuneração?
Na maioria dos condomínios, não há remuneração, mas existem casos em que ela é prevista no regulamento de administração. Verifique o regulamento do seu condomínio.
Q3. O que deve ser feito se a associação de administração não estiver funcionando adequadamente?
Se a maioria simples dos membros da associação concordar, é possível apresentar propostas e deliberá-las na assembleia geral.Se o problema for grave, também pode ser eficaz buscar a participação de um especialista externo, como um consultor de administração de condomínios.
Q4. Faz sentido votar contra o aumento da taxa de condomínio ou do fundo de reserva para reparos?
Faz, sim. Como as propostas da assembleia geral são decididas por maioria dos coproprietários, a participação ativa e a manifestação de opinião contribuem para melhorar a gestão da associação.
