Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung tritt man automatisch der "Verwaltungsgemeinschaft" bei, doch erstaunlich wenige Eigentümer verstehen ihre tatsächliche Funktionsweise genau. Die Führung der Verwaltungsgemeinschaft ist ein wichtiges System, um den Vermögenswert der Wohnanlage zu schützen und ein gutes Wohnumfeld zu erhalten.In diesem Artikel erläutern wir die Aufgaben der Verwaltungsgemeinschaft, die Tätigkeiten der Vorstandsmitglieder und die Beziehung zur Hausverwaltung.
Was für eine Organisation ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine gemeinschaftliche Organisation, die auf dem Wohnungseigentumsgesetz beruht, aus sämtlichen Käufern einer Eigentumswohnung (Wohnungseigentümern) besteht und die Verwaltung des Gebäudes, des Grundstücks und der zugehörigen Einrichtungen übernimmt.Ihre Einrichtung ist gesetzlich vorgeschrieben und kommt automatisch zustande, sobald mehrere Wohnungseigentümer vorhanden sind. Mieter können keine Mitglieder der Gemeinschaft werden.
Die fünf wichtigsten Aufgaben einer Wohnungseigentümergemeinschaft
- Verwaltung von Grundstück und Gebäude：Planung und Umsetzung von Reinigung, Inspektion und Instandsetzungsmaßnahmen für Gemeinschaftsflächen wie Flure, Aufzüge und Eingangsbereiche
- Verwaltung von Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungsrücklagen：Ordnungsgemäße Verwendung und buchhalterische Verwaltung der von den Wohnungseigentümern eingezogenen Mittel
- Erstellung und Überarbeitung der Gemeinschaftsordnung：Festlegung von Regeln auf Grundlage der „Muster-Gemeinschaftsordnung für Eigentumswohnungen“ des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus sowie deren regelmäßige Überprüfung
- Aufbewahrung von Unterlagen：Verwaltung wichtiger Dokumente wie Baupläne und Instandsetzungshistorien (unverzichtbare Unterlagen bei Neubau oder groß angelegten Sanierungen)
- Sicherheits- und Katastrophenschutzmaßnahmen：Rundgänge, Evakuierungsübungen, Erstellung von Katastrophenschutzhandbüchern und Stärkung des Sicherheitsbewusstseins der Bewohner
Wie sehen Positionen, Aufgaben und Aktivitätsfrequenz des Vorstands aus?
Wichtige Positionen und Aufgaben
| Position | Wichtigste Aufgaben |
|---|---|
| Vorsitzender | Vertreter der Verwaltungsgemeinschaft, Einberufung der Eigentümerversammlung und Ansprechpartner für externe Dienstleister. Er hat jedoch kein alleiniges Entscheidungsrecht; erforderlich ist stets die Zustimmung des Vorstands bzw. der Eigentümerversammlung |
| Stellvertretender Vorsitzender | Unterstützung des Vorsitzenden und Vertretung bei dessen Abwesenheit |
| Für die Finanzen zuständiges Vorstandsmitglied | Ein- und Auszahlungen, Aufbewahrung und Verwaltung von Bewirtschaftungskosten und Rücklagen. Bei Selbstverwaltung übernimmt diese Person die gesamte Buchhaltung selbst |
| Rechnungsprüfer | Prüfung der Geschäfte aus neutraler Position. Hat bei Verdacht auf Unregelmäßigkeiten das Recht, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen |
| Für den Katastrophenschutz zuständiges Vorstandsmitglied | Für den Katastrophenschutz verantwortliche Person mit Qualifikation als Brandschutzverantwortlicher (Einsetzung freiwillig) |
Richtwert für die Aktivitätsfrequenz
Der Vorstand tagt in der Regel einmal im Monat bis einmal alle paar Monate. Wenn Aufgaben an eine Hausverwaltung ausgelagert sind, übernimmt diese den Großteil der täglichen Tätigkeiten, sodass die Belastung der Vorstandsmitglieder vergleichsweise gering bleibt.Die endgültige Entscheidungsbefugnis liegt jedoch stets bei der Verwaltungsgemeinschaft.
In welcher Beziehung stehen Verwaltungsgemeinschaft und Hausverwaltung zueinander?
Die Verwaltungsgemeinschaft ist der „Träger“ der Immobilienverwaltung (das entscheidende Organ), während die Hausverwaltung das „ausführende Organ“ ist, das von der Verwaltungsgemeinschaft mit operativen Aufgaben betraut wird.Zwischen beiden besteht kein Arbeitsverhältnis, sondern ein Vertragsverhältnis auf Grundlage eines Dienstleistungsauftrags.
Wichtiger Punkt：Auch nach der Beauftragung einer Hausverwaltung sollte man nicht alles „der Hausverwaltung überlassen“; die regelmäßige Überwachung der Leistungserbringung durch die Verwaltungsgemeinschaft ist die Grundlage für den Erhalt des Vermögenswerts. Auch die Auswahl, der Wechsel und die Überprüfung des Auftragsumfangs der Hausverwaltung liegen in der Zuständigkeit der Verwaltungsgemeinschaft.
Vorteile der Einrichtung einer Verwaltungsgemeinschaft
- Erhalt eines angenehmen Wohnumfelds：Angemessene Verwaltung der Gemeinschaftsflächen und Ausgestaltung von Regeln für die Bewohner
- Schutz des Vermögenswerts：Erhalt des Immobilienwerts durch angemessene Wartung und Instandsetzungsplanung
- Prävention und Lösung von Konflikten zwischen Eigentümern：Reibungslose Problemlösung durch demokratische Entscheidungsprozesse (Eigentümerversammlung und Mehrheitsbeschluss)
Was bedeutet die Körperschaftsbildung einer Verwaltungsgemeinschaft?
Eine Verwaltungsgemeinschaft kann auch als Körperschaft organisiert werden, sodass gesellschaftsrechtliche Verfahren (etwa die Eintragung von Immobilien) durch die Körperschaft selbst vorgenommen werden können. Wenn groß angelegte Sanierungen, ein Neubau oder eine Vermögensbewirtschaftung in Betracht gezogen werden, lohnt es sich, auch die Vorteile einer Körperschaftsbildung zu prüfen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Wie werden die Vorstandsmitglieder der Verwaltungsgemeinschaft gewählt?
Sie werden auf der Eigentümerversammlung aus dem Kreis aller Mitglieder gewählt. Üblich sind drei Verfahren: Kandidatur, Empfehlung und turnusmäßige Rotation. Solange man Wohnungseigentümer ist, kann man im Rotationsverfahren verpflichtet sein, ein Vorstandsamt zu übernehmen.
F2. Gibt es eine Vergütung für Vorstandsmitglieder der Verwaltungsgemeinschaft?
In vielen Wohnanlagen ist das Amt unentgeltlich, es gibt jedoch auch Fälle, in denen die Gemeinschaftsordnung eine Vergütung vorsieht. Bitte prüfen Sie die Gemeinschaftsordnung.
F3. Was sollte man tun, wenn die Verwaltungsgemeinschaft nicht funktioniert?
Wenn mehr als die Hälfte der Mitglieder zustimmt, können Anträge in der Eigentümerversammlung eingebracht und Beschlüsse gefasst werden.Wenn die Probleme schwerwiegend sind, kann es auch sinnvoll sein, die Mitwirkung externer Fachleute wie eines zertifizierten Wohnungseigentumsverwalters in Anspruch zu nehmen.
F4. Hat es einen Sinn, gegen eine Erhöhung der Bewirtschaftungskosten oder der Instandhaltungsrücklage zu stimmen?
Ja, das hat es. Da die Anträge in der Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer entschieden werden, tragen eine aktive Teilnahme und die klare Äußerung der eigenen Meinung zur Verbesserung der Gemeinschaftsführung bei.
