La vivienda multigeneracional o nisetai jūtaku (二世帯住宅, «casa de dos generaciones», donde padres e hijos conviven bajo un mismo techo) es una tipología muy extendida en Japón que suele arrastrar problemas de financiación y de gestión compartida. Sin embargo, si se diseña como chintai heiyō jūtaku (賃貸併用住宅, «vivienda combinada con alquiler»: una casa con una parte residencial propia y otra destinada al alquiler), es posible lograr a la vez tres ventajas: condiciones preferentes en el préstamo hipotecario, ahorro fiscal e ingresos estables por alquiler.
¿Qué es exactamente una vivienda combinada con alquiler (chintai heiyō jūtaku)?
Una vivienda combinada con alquiler es un edificio en el que coexisten, bajo un mismo techo, la parte que habita el propietario y otra parte independiente que se alquila a terceros. En Japón también se la conoce coloquialmente como «casa con piso de alquiler incorporado». A diferencia de España o Latinoamérica, donde vivienda propia e inmueble de alquiler suelen implicar hipotecas separadas, aquí ambas funciones conviven en un único inmueble y un único préstamo. Por eso, la estructura multigeneracional de tipo completamente separado (kanzen bunri-gata, 完全分離型: entradas, instalaciones y suministros independientes entre las dos unidades) es la que mejor se adapta a este formato.
¿Qué ventajas tiene convertir una vivienda multigeneracional en una vivienda combinada con alquiler?
Acceso a condiciones preferentes del préstamo hipotecario
Si el inmueble cumple determinados requisitos, puede acceder a un préstamo hipotecario para vivienda (jūtaku rōn, 住宅ローン) con un interés cercano al 1 % anual y plazos de amortización largos. Esto contrasta con el préstamo para inmuebles de alquiler puro —el llamado apāto rōn o «apartment loan»—, cuyo interés suele situarse entre el 2 % y el 5 %: la diferencia reduce de forma muy significativa la carga financiera. Además, este tipo de hipoteca permite acogerse a la deducción fiscal del préstamo hipotecario (jūtaku rōn kōjo, 住宅ローン控除), un beneficio sin equivalente tan generoso en la mayoría de los sistemas hispanohablantes.
El alquiler cubre la cuota de la hipoteca
Los ingresos por alquiler de la parte arrendada pueden destinarse directamente a la cuota mensual del préstamo, lo que reduce de forma notable el coste real de vivienda del propietario. Un modelo así permite que «vivienda propia» e «inversión inmobiliaria» —que en la mayoría de mercados hispanohablantes son dos partidas de gasto separadas— se financien mutuamente. Una vez amortizado el préstamo, la totalidad del alquiler se convierte en ingreso neto.
Diversos beneficios fiscales
- Reducción del impuesto sobre bienes inmuebles (koteishisanzei, 固定資産税, el equivalente japonés al IBI): al calificarse como suelo residencial, el valor catastral se reduce y, con él, la base imponible
- Reducción de la base imponible del impuesto de sucesiones (sōzokuzei, 相続税): al valorarse como inmueble en alquiler, la tasación a efectos sucesorios disminuye
- Exención para terrenos residenciales de pequeña escala (shōkibo jūtakuchi no tokurei, 小規模住宅地の特例): si se cumplen determinadas condiciones, la base imponible del impuesto de sucesiones puede reducirse un 80 % o un 50 %
Rentabilizar las habitaciones que quedan libres
Si la generación de los padres se traslada a una residencia asistencial o fallece y su parte de la vivienda queda vacía, esa unidad puede convertirse en alquiler, evitando así soportar al mismo tiempo el coste de una residencia y el de una vivienda vacía sin uso.
¿Cuáles son las desventajas y los puntos a tener en cuenta?
Dificultad para revender el inmueble
Se trata de una tipología especial que no resulta especialmente atractiva ni para quienes buscan una vivienda familiar convencional ni para quienes buscan un edificio de alquiler puro, lo que limita considerablemente el número de compradores potenciales en el momento de la reventa.
Carga de gestión
Si el propietario opta por la autogestión, deberá encargarse personalmente del trato con los inquilinos. Es necesario decidir entre asumir ese esfuerzo, con coste de tiempo, o externalizar la gestión a una empresa especializada asumiendo el coste correspondiente a cambio de reducir la carga.
Cuidado con la elección de la ubicación
En zonas donde no cabe esperar demanda de alquiler, el riesgo de que la unidad quede vacía aumenta considerablemente. Comprobar que en el entorno inmediato ya existen edificios de apartamentos o alquiler en funcionamiento es una forma sencilla de confirmar que existe demanda real.
Puntos clave en el diseño de una vivienda combinada con alquiler
- Separación completa de contadores (optar por el tipo completamente separado, kanzen bunri-gata): electricidad, gas y agua gestionados de forma independiente para cada unidad
- Comprobar las condiciones del préstamo hipotecario (si el banco admite explícitamente el uso combinado con alquiler)
- Un diseño orientado a la rentabilidad, que tenga en cuenta la distancia a la estación de tren, la disponibilidad de aparcamiento y el aspecto exterior del edificio
Para un análisis más detallado desde la perspectiva de la inversión, puede consultar también la relación entre el precio del alquiler y el valor del activo.
Preguntas frecuentes
- P. ¿Qué requisitos debe cumplir una vivienda combinada con alquiler para acceder al préstamo hipotecario de vivienda?
- Varían según la entidad financiera, pero el criterio más habitual es que la superficie destinada a vivienda propia represente al menos el 50 % del total construido. Es imprescindible confirmarlo previamente con el banco, ya que el criterio difiere del de una hipoteca residencial estándar en España o Latinoamérica.
- P. ¿Es posible ampliar la parte de alquiler después del fallecimiento de la generación de los padres?
- Si la vivienda es de tipo completamente separado, resulta relativamente sencillo reconvertir la unidad de los padres en alquiler. No obstante, es necesario revisar las condiciones del préstamo hipotecario y, si procede, tramitar la solicitud de modificación correspondiente ante la entidad financiera.
- P. ¿En qué condiciones se aplica la exención para terrenos residenciales de pequeña escala?
- Se aplica a terrenos en los que residía o desarrollaba su actividad el causante, siempre que determinados herederos continúen residiendo en la vivienda o manteniendo la actividad. Es un beneficio fiscal propio del derecho sucesorio japonés, sin equivalente exacto en la mayoría de los sistemas hispanohablantes, por lo que conviene consultar los detalles con un asesor fiscal (zeirishi, 税理士, contable-asesor fiscal certificado en Japón).
- P. ¿Qué riesgo existe si la tasa de vacancia de la parte de alquiler es elevada?
- Si desaparecen los ingresos por alquiler, la cuota del préstamo deberá cubrirse con fondos propios. Por eso es fundamental diseñar el plan de flujo de caja con un margen de seguridad que contemple periodos de vacancia, en lugar de calcular la rentabilidad asumiendo una ocupación del 100 %.
