Yokohama attire l’attention comme zone prometteuse pour l’investissement en rénovation grâce à sa taille démographique (la plus grande ville du Japon hors Tokyo), à sa grande accessibilité et à l’avancement des projets de réaménagement urbain. Dans cet article, nous expliquons les avantages de démarrer un investissement en rénovation à Yokohama, le choix des secteurs et la manière d’évaluer le rendement.
Pourquoi Yokohama se prête-t-elle à l’investissement en rénovation ?
Un excellent accès à Tokyo et un réseau de transport développé
La gare JR de Yokohama est desservie par six compagnies ferroviaires, et le service direct Sotetsu-JR permet d’accéder à Shinjuku sans correspondance. Le Tokaido Shinkansen y marque également l’arrêt, ce qui en fait un emplacement très pratique pour les déplacements à grande échelle.
Une structure urbaine avec un faible risque de vacance
Le réaménagement autour de la gare de Yokohama se poursuit, et dans les secteurs où une hausse de la population est attendue, il est plus facile de limiter le risque de vacance. Hiranumabashi, Nishiya, Higashi-Totsuka et Tennocho, à une ou deux stations de Yokohama, sont également des zones à suivre.
Une demande portée par les familles et les ménages à double revenu
La ville de Yokohama s’emploie également à résoudre le problème des listes d’attente en crèche, et la demande locative des familles reste stable. Une rénovation adaptée au plan et aux équipements recherchés par la cible permet de se différencier.
Points clés pour démarrer un investissement en rénovation à Yokohama
Éviter le décalage entre le secteur et les locataires
Même à Yokohama, la cible diffère selon les secteurs. Il est important de rechercher à l’avance si la zone convient à des célibataires, à des familles ou s’il existe une demande étrangère, puis de concevoir une rénovation adaptée au mode de vie des habitants du secteur.
Créer de la valeur ajoutée grâce au concept
L’avantage concurrentiel d’un bien ancien naît du concept. Par exemple, des concepts comme « vintage de ville portuaire » ou « équipements adaptés à la vie à vélo », qui valorisent la culture et l’implantation propres à Yokohama, contribuent à un fort taux d’occupation.
Évaluer avec le rendement net
Le rendement indiqué dans les annonces de biens d’investissement correspond au rendement brut (revenu locatif annuel ÷ prix du bien). Le rendement réel doit être estimé selon la formule suivante.
Rendement net = (revenu locatif annuel − frais de gestion, frais de réparation, taxes et pertes liées à la vacance) ÷ (prix d’achat du bien + frais annexes d’acquisition) × 100
Il faut également inclure le coût de la rénovation dans les frais annexes d’acquisition, faute de quoi le rendement réel risque d’être inférieur aux prévisions.
Résumé des caractéristiques par secteur à Yokohama
| Secteur | Caractéristiques et cible |
|---|---|
| Autour de la gare de Yokohama | Accessibilité maximale. Adapté aux célibataires et aux couples. La valeur foncière augmente avec le réaménagement |
| Higashi-Totsuka et Tennocho | Prisés par les familles. Nombreux équipements commerciaux. Réaménagement en cours |
| Nishiya et Hiranumabashi | Accès amélioré à Shinjuku grâce à la liaison directe Sotetsu-JR. Secteur où l’on trouve encore des biens abordables |
| Environs de Minato Mirai | Zone concentrant activités touristiques et commerciales. Adaptée aux biens à forte valeur ajoutée |
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Quels sont les avantages d’un investissement en rénovation à Yokohama ?
Les principaux avantages sont la proximité de Tokyo, la poursuite du réaménagement urbain et une demande stable de la part des familles. De nombreux secteurs présentent un risque de vacance relativement faible, ce qui convient à une exploitation stable sur le long terme.
Q. Quel niveau de rendement net peut-on prendre comme référence pour un investissement en rénovation ?
Dans la zone de Yokohama, de nombreux biens affichent un rendement brut d’environ 5 à 8 %, mais le rendement net, une fois déduits le coût de la rénovation, les frais de gestion et les pertes de vacance, se situe généralement autour de 3 à 5 %.
Q. Entre la rénovation d’un bien ancien et une construction neuve, quelle option est la plus avantageuse ?
La rénovation permet d’acheter plus facilement grâce à un prix d’acquisition plus bas, mais les frais de réparation peuvent parfois dépasser les prévisions. Le neuf implique un coût de construction plus élevé, mais offre une garantie plus longue sur les équipements. Choisissez en fonction de la taille de votre projet d’investissement et de votre capacité financière.
Q. Quel est le point le plus important dans le choix du secteur ?
Il s’agit de vérifier s’il correspond au mode de vie des locataires ciblés. Prenez votre décision après avoir évalué de manière globale l’accessibilité, les commerces, les écoles, les parcs et l’environnement alentour.
