Yokohama está atrayendo atención como una zona prometedora para la inversión en renovaciones gracias a su escala demográfica (la ciudad más grande de Japón excluyendo Tokio), su excelente conectividad y el avance de la reurbanización. En este artículo explicamos las ventajas de iniciar una inversión en renovaciones en Yokohama, cómo elegir la zona y cómo pensar la rentabilidad.
¿Por qué Yokohama es adecuada para la inversión en renovaciones?
Acceso a Tokio y una red de transporte bien desarrollada
La estación JR Yokohama cuenta con servicios de seis compañías ferroviarias, y gracias al servicio directo Sotetsu-JR es posible llegar hasta Shinjuku sin hacer transbordo. También para el Tokaido Shinkansen, lo que la convierte en una ubicación con alta comodidad para desplazamientos de larga distancia.
Una estructura urbana con bajo riesgo de vacancia
La reurbanización alrededor de la estación de Yokohama continúa, y en las zonas donde se espera un aumento de la población es más fácil minimizar el riesgo de vacancia. También son áreas de interés Hiranumabashi, Nishiya, Higashi-Totsuka y Tennocho, a una o dos estaciones de Yokohama.
Demanda de familias y hogares con doble ingreso
La ciudad de Yokohama también está trabajando activamente para resolver el problema de las listas de espera en guarderías, y la demanda de alquiler por parte de familias se mantiene estable. Es posible diferenciarse con renovaciones cuyo diseño y equipamiento se ajusten al público objetivo.
Puntos clave al iniciar una inversión en renovaciones en Yokohama
Evitar desajustes entre la zona y los inquilinos
Incluso dentro de Yokohama, el público objetivo varía según la zona. Es importante investigar de antemano si el área está orientada a personas solteras, familias o si existe demanda de extranjeros, y diseñar una renovación que encaje con el estilo de vida de quienes viven allí.
Generar valor añadido mediante un concepto
La ventaja competitiva de una propiedad usada nace del concepto. Por ejemplo, conceptos como «vintage de ciudad portuaria» o «equipamiento adaptado a la vida en bicicleta», que aprovechan la cultura y la ubicación propias de Yokohama, contribuyen a una alta tasa de ocupación.
Evaluar con la rentabilidad neta
La rentabilidad que aparece en los anuncios de propiedades de inversión es la rentabilidad bruta (ingresos anuales por alquiler ÷ precio del inmueble). La rentabilidad real debe estimarse con la siguiente fórmula.
Rentabilidad neta = (ingresos anuales por alquiler − gastos de administración, gastos de reparación, impuestos y pérdidas por vacancia) ÷ (precio de compra del inmueble + gastos asociados a la compra) × 100
También debe incluirse el coste de la renovación dentro de los gastos asociados a la compra; de lo contrario, es fácil que la rentabilidad real resulte inferior a la prevista.
Resumen de las características por zona en Yokohama
| Zona | Características y público objetivo |
|---|---|
| Alrededores de la estación de Yokohama | Máxima comodidad de transporte. Para solteros y parejas. El valor del suelo está subiendo por la reurbanización |
| Higashi-Totsuka y Tennocho | Popular entre familias. Amplia oferta comercial. La reurbanización sigue avanzando |
| Nishiya y Hiranumabashi | Mejora del acceso a Shinjuku con la línea directa Sotetsu-JR. Zona donde aún quedan propiedades asequibles |
| Zona cercana a Minato Mirai | Área con concentración de turismo y comercio. Adecuada para propiedades de alto valor añadido |
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuáles son las ventajas de invertir en renovaciones en Yokohama?
Las principales ventajas son la cercanía a Tokio, la reurbanización continua y la demanda estable de familias. Hay muchas zonas con un riesgo de vacancia relativamente bajo, por lo que es una opción adecuada para una gestión estable a largo plazo.
Q. ¿Cuál es una referencia razonable para la rentabilidad neta en inversiones de renovación?
En la zona de Yokohama hay muchas propiedades con una rentabilidad bruta de alrededor del 5 al 8 %, pero la rentabilidad neta, una vez descontados los costes de renovación, los gastos de administración y las pérdidas por vacancia, suele situarse en torno al 3 al 5 %.
Q. ¿Qué resulta más ventajoso: renovar una propiedad usada o construir una nueva?
La renovación facilita la compra porque el precio del inmueble es menor, aunque en algunos casos los gastos de reparación pueden ser mayores de lo previsto. La obra nueva tiene un coste de construcción más alto, pero ofrece garantías más largas para los equipos e instalaciones. Elija según la escala y el capital de su objetivo de inversión.
Q. ¿Cuál es el punto más importante al elegir la zona?
Que encaje con el estilo de vida del inquilino objetivo. Evalúe después de revisar de forma integral la conectividad, las instalaciones comerciales, las escuelas, los parques y el entorno circundante.
