Yokohama tem atraído atenção como uma área promissora para investimentos em renovação, devido ao tamanho de sua população (a maior cidade do Japão excluindo Tóquio), à conveniência do transporte e ao avanço da reurbanização. Neste artigo, explicamos as vantagens de iniciar investimentos em renovação em Yokohama, como escolher a área e como pensar sobre a rentabilidade.
Por que Yokohama é adequada para investimentos em renovação?
Acesso a Tóquio e rede de transporte bem desenvolvida
A estação JR Yokohama é atendida por seis companhias ferroviárias e, com a operação direta Sotetsu-JR, é possível chegar a Shinjuku sem baldeação. A estação também recebe o Tokaido Shinkansen, o que torna a localização altamente conveniente para deslocamentos de longa distância.
Estrutura urbana com baixo risco de vacância
A reurbanização ao redor da estação de Yokohama continua em andamento e, em áreas onde se espera entrada de população, torna-se mais fácil minimizar o risco de vacância. Hiranumabashi, Nishiya, Higashi-Totsuka e Tennocho, a uma ou duas estações de Yokohama, também são áreas que merecem atenção.
Demanda de famílias e lares com dupla renda
A cidade de Yokohama também tem se dedicado a resolver o problema das listas de espera em creches, e a demanda por locação por parte de famílias permanece estável. É possível se diferenciar com uma renovação que alinhe planta e equipamentos ao público-alvo.
Pontos importantes ao iniciar investimentos em renovação em Yokohama
Evitar desencontro entre a área e o perfil do inquilino
Mesmo em Yokohama, o público-alvo varia de acordo com a área. É importante pesquisar com antecedência se a demanda é de solteiros, de famílias ou de estrangeiros e projetar uma renovação adequada ao estilo de vida de quem mora naquela região.
Gerar valor agregado por meio do conceito
A vantagem competitiva de imóveis usados nasce do conceito. Por exemplo, conceitos que aproveitam a cultura e a localização características de Yokohama, como "vintage portuário" ou "instalações adaptadas para a vida com bicicleta", contribuem para altas taxas de ocupação.
Avaliar com base na rentabilidade líquida
A rentabilidade anunciada em imóveis para investimento é a rentabilidade bruta (receita anual de aluguel ÷ preço do imóvel). A rentabilidade real deve ser estimada com a fórmula abaixo.
Rentabilidade líquida = (receita anual de aluguel − taxa de administração, custo de reparos, impostos e perda por vacância) ÷ (preço de compra do imóvel + despesas de aquisição) × 100
Se o custo da renovação não for incluído nas despesas de aquisição, o retorno tende a ficar abaixo do esperado. Tenha atenção a esse ponto.
Resumo das características por área em Yokohama
| Área | Características e público-alvo |
|---|---|
| Entorno da estação de Yokohama | Máxima conveniência de transporte. Indicado para solteiros a casais. Preços do solo em alta devido à reurbanização |
| Higashi-Totsuka / Tennocho | Popular entre famílias. Boa oferta de instalações comerciais. Reurbanização em andamento |
| Nishiya / Hiranumabashi | Melhor acesso a Shinjuku com a linha direta Sotetsu-JR. Área onde ainda restam imóveis com preços acessíveis |
| Região próxima a Minato Mirai | Área com concentração de turismo e comércio. Adequada para imóveis de alto valor agregado |
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Quais são as vantagens de investir em renovação em Yokohama?
As principais vantagens são a proximidade de Tóquio, a continuidade da reurbanização e a demanda estável de famílias. Há muitas áreas com risco de vacância relativamente baixo, o que as torna adequadas para operação estável no longo prazo.
Q. Qual é a referência de rentabilidade líquida para investimentos em renovação?
Na região de Yokohama, há muitos imóveis com rentabilidade bruta de cerca de 5% a 8%, mas é comum que a rentabilidade líquida, após descontar custo de renovação, taxa de administração e perda por vacância, fique em torno de 3% a 5%.
Q. Entre renovar um imóvel usado e construir um novo, qual é mais vantajoso?
A renovação tem a vantagem de exigir menor preço de aquisição do imóvel, mas em alguns casos os custos de reparo podem ficar acima do previsto. O novo tem custo de construção mais alto, mas conta com garantia mais longa dos equipamentos. Escolha de acordo com a escala do investimento e os recursos disponíveis.
Q. Qual é o ponto mais importante na escolha da área?
O mais importante é se ela corresponde ao estilo de vida do inquilino-alvo. Avalie de forma abrangente a conveniência do transporte, instalações comerciais, escolas, parques e o ambiente ao redor antes de decidir.
