Bei der Investition in Eigentumswohnungen ist die Entscheidung, ob ein Darlehen genutzt werden soll, eine der wichtigsten Weichenstellungen, da sie direkt mit Rentabilität, Risikomanagement und Cashflow zusammenhängt. Die Wahl zwischen „vollständigem Barkauf vs. Nutzung eines Investmentdarlehens“ sollte erst getroffen werden, wenn der Zielkonflikt zwischen Leverage-Effekt und Zinskosten präzise verstanden wurde.
Vier Vorteile eines Darlehens bei Wohnungsinvestments
1. Höhere Erträge durch den Leverage-Effekt
Der größte Vorteil von Immobilieninvestments besteht darin, dass der Leverage-Effekt im Vergleich zu anderen Anlageformen sehr hoch ist. Statt mit 5 Millionen Yen Eigenkapital eine Immobilie im Wert von 5 Millionen Yen zu kaufen, kann mit 5 Millionen Yen als Anzahlung eine Immobilie im Wert von 30 Millionen Yen erworben werden, wodurch der absolute Ertrag bezogen auf die Rendite größer ausfällt.
Beispiel: Bei einer Rendite von 5 %
Nur mit 5 Millionen Yen Eigenkapital: jährlicher Ertrag 250.000 Yen
Bei Nutzung eines Investmentdarlehens für eine Immobilie im Wert von 30 Millionen Yen: jährlicher Ertrag 1,5 Millionen Yen − Darlehensrückzahlung = deutliche Ertragssteigerung
2. Ersatz für eine Lebensversicherung durch die Gruppen-Restschuldversicherung (Danchin)
Wenn beim Abschluss eines Immobilieninvestmentdarlehens eine Gruppen-Restschuldversicherung abgeschlossen wird, wird der ausstehende Darlehenssaldo bei Tod oder schwerer Invalidität des Kreditnehmers durch die Versicherung vollständig getilgt. Da der Familie eine vollständig abbezahlte Immobilie hinterlassen werden kann, wird dies als Ersatz oder Ergänzung zur Lebensversicherung hoch bewertet.
3. Erhalt verfügbarer Mittel
Durch die Nutzung eines Darlehens kann Eigenkapital geschont werden, sodass die Handlungsfähigkeit bei unerwarteten Reparaturen, Leerstand oder neuen Geschäftschancen erhalten bleibt.
4. Kombination mit Steuereffekten
Darlehenszinsen können als notwendige Aufwendungen bei Einkünften aus Immobilien angesetzt werden und tragen so zur Reduzierung des zu versteuernden Einkommens bei.
Zwei Nachteile eines Darlehens bei Wohnungsinvestments
1. Höhere Gesamtzahlung durch Zinskosten
Bei einem Darlehen über 30 Millionen Yen, 30 Jahren Laufzeit und 2 % Zins beläuft sich die Gesamtzahlung auf rund 39,92 Millionen Yen, wovon allein etwa 9,92 Millionen Yen auf Zinsen entfallen. Daher ist es wichtig, die Zinsentwicklung im Blick zu behalten und sorgfältig zwischen Festzins und variablem Zins zu wählen.
2. Komplexe Prüfung und längere Bearbeitungszeit
Bei gebrauchten Eigentumswohnungen gibt es oft nur wenige mit Immobilienfirmen kooperierende Finanzinstitute. Deshalb muss die Finanzierung häufig selbst gesucht werden, und die Prüfung nimmt in vielen Fällen mehr Zeit in Anspruch.
Worin unterscheiden sich Immobilieninvestmentdarlehen und Wohnungsbaudarlehen?
| Vergleichspunkt | Immobilieninvestmentdarlehen | Wohnungsbaudarlehen |
|---|---|---|
| Nutzungszweck | Vermietung an Dritte und Ertragszweck | Eigennutzung |
| Zinsniveau | 1〜4% (höher) | ca. 0.3〜1.5% (niedriger) |
| Finanzierungsobergrenze | Beurteilung nach Einkommen, Vermögen und Ertragskraft der Immobilie (höher) | etwa das 5- bis 6-Fache des Jahreseinkommens |
| Prüfungsinhalt | Ertragskraft der Immobilie, Beleihungswert und Profil des Investors | Einkommen und Beschäftigungssituation des Kreditnehmers |
| Altersgrenzen | Relativ flexibel (bei Personen in den 20ern gelten 3 Jahre Betriebszugehörigkeit als grober Richtwert) | Vollständige Rückzahlung bis 75 bis 80 Jahre, Mindestalter 20 Jahre |
Praktische Kriterien für die Nutzung eines Investmentdarlehens
Als gängiger Beurteilungsmaßstab bei ertragsbringenden Immobilien gilt, dass ein positiver Yield Gap (Bruttorendite der Immobilie − Darlehenszins) die Mindestvoraussetzung ist. Allgemein wird empfohlen, einen Yield Gap von mehr als 1 % sicherzustellen. Wichtig ist außerdem zu prüfen, ob der Cashflow (Mieteinnahmen − Darlehensrückzahlung − Verwaltungsgebühren − Reparaturkosten) positiv ist.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Ist eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Einige Finanzinstitute bieten Vollfinanzierungen (ohne Eigenkapital) an, doch in vielen Fällen ist die Prüfung strenger und der Zinssatz höher. Im Allgemeinen lassen sich günstigere Finanzierungskonditionen leichter erhalten, wenn etwa 10 bis 20 % des Immobilienpreises als Eigenkapital bereitstehen.
Q2. Kann man gleichzeitig ein Wohnungsbaudarlehen und ein Investmentdarlehen haben?
Ja, das ist möglich. Da jedoch die Restschuld beider Darlehen in der Prüfung als bestehende Verschuldung berücksichtigt wird, wirkt sich dies auf die Darlehenshöhe und die Bewilligungswahrscheinlichkeit aus. Üblicherweise wird zuerst das Wohnungsbaudarlehen abgeschlossen und danach das Investmentdarlehen geprüft.
Q3. Was ist bei Immobilieninvestmentdarlehen vorteilhafter: Festzins oder variabler Zins?
Wenn Sie das Risiko steigender Zinsen vermeiden möchten, ist der Festzins vorteilhafter. Wenn Sie die aktuelle Rückzahlungsbelastung senken möchten, ist der variable Zins im Vorteil. Bei einer langfristigen Haltedauer wird häufig ein Festzins gewählt, um Stabilität sicherzustellen.
