Lorsqu un bien immobilier acquis par heritage ou autrement est vendu, une charge fiscale inattendue peut apparaitre. Si la plus-value augmente, elle affecte non seulement l impot sur le revenu et la taxe d habitation locale, mais aussi les cotisations d assurance maladie, d ou l importance d anticiper les mesures d optimisation fiscale. C est pourquoi une strategie d optimisation fiscale tirant parti du Furusato Nozei attire l attention. Comme elle ne requiert pas de conditions particulieres difficiles a remplir, elle est facile a mettre en oeuvre et efficace pour les proprietaires et investisseurs immobiliers.
Qu est-ce qu une plus-value ? Mecanisme de l imposition lors de la vente d un bien immobilier
La plus-value correspond au benefice obtenu lors de la vente d un bien immobilier. L impot sur le revenu et la taxe locale des residents sont preleves sur ce benefice.
Types d impots dus lors de la vente d un bien immobilier
Les impots dus lors de la vente d un bien immobilier sont les suivants.
- Impot sur le revenu (impot sur la plus-value) : 39.63 % pour une cession a court terme (dans les 5 ans) et 20.315 % pour une cession a long terme (plus de 5 ans)
- Taxe locale des residents : imposee en fonction du revenu (impact l annee suivante)
- Impot special de reconstruction : 2.1 % du montant de l impot sur le revenu
La vente de meubles ou de vetements d usage courant est exoneree, mais la vente d actifs tels que l immobilier, les actions ou l or est imposable.
Comment calculer la plus-value
La formule de calcul de la plus-value est la suivante.
Plus-value = prix de cession - (cout d acquisition + frais de cession) - deduction speciale
- Prix de cession : prix de vente + regularisation de la taxe fonciere
- Cout d acquisition : prix d achat, taxe d acquisition immobiliere, droits d enregistrement et de licence, commission d intermediation, frais de bornage, etc.
- Frais de cession : commission d intermediation a la vente, droit de timbre, etc.
- Deduction speciale : montant deduit lorsque les conditions sont remplies (par exemple la deduction de 30 millions de yens pour la residence principale)
Furusato Nozei peut-il alleger la charge fiscale sur la plus-value ?
En conclusion, Furusato Nozei constitue aussi un moyen efficace d optimisation fiscale pour la plus-value. Toutefois, le mecanisme ne consiste pas a "reduire l impot lui-meme", mais a faire en sorte que "l augmentation du plafond de deduction permette de donner davantage et renforce l effet pratique d optimisation fiscale".
En presence d une plus-value, le plafond de deduction de Furusato Nozei augmente
Le plafond de deduction de Furusato Nozei augmente proportionnellement au revenu imposable. Si le revenu augmente temporairement a la suite de la vente d un bien immobilier, le plafond de deduction integrale applicable cette annee-la a Furusato Nozei est egalement releve.
Avec l imposition separee sur declaration (mode d imposition de la plus-value), l impot est calcule separement des salaires et des autres revenus. Comme le revenu apres cette imposition separee est lui aussi pris en compte dans le calcul du plafond de deduction de Furusato Nozei, il devient possible de deduire un montant de dons plus eleve qu une annee ordinaire.
Comparaison avec d autres methodes d optimisation fiscale
- Deduction speciale de 30 millions de yens pour la residence principale : deduction maximale de 30 millions de yens. Elle vise les biens occupes par leur proprietaire et les conditions sont strictes
- Deduction de 30 millions de yens pour une maison vacante (heritage) : soumise a des conditions, notamment une vente dans les 3 ans suivant l heritage et un prix inferieur ou egal a 100 millions de yens
- Regime special d ajout au cout d acquisition : il faut avoir acquitte l impot sur les successions
- Furusato Nozei : il suffit de faire un don la meme annee que la vente. C est l option aux conditions les plus simples et la plus facile a mettre en pratique
Pour une analyse fiscale precise, il est recommande de consulter un professionnel en meme temps qu une evaluation du juste prix de vente du bien immobilier.
Quels points faut-il verifier lors de l utilisation de Furusato Nozei ?
Point d attention 1 : le moment du don doit correspondre a l annee de la vente du bien immobilier
Avec Furusato Nozei, le don doit etre effectue la meme annee que la vente du bien immobilier. Si le don est effectue l annee suivante ou apres, vous ne pourrez pas utiliser le plafond de deduction majore de cette annee-la. Des que la vente est decidee, estimez le montant du don avant la fin de l annee et agissez sans tarder.
Point d attention 2 : le nom du donateur doit correspondre a celui du vendeur
Pour obtenir l effet fiscal, il faut que le nom utilise pour le don Furusato Nozei corresponde a celui du vendeur du bien immobilier. Un don au nom d un membre de la famille ne permet pas d obtenir cet avantage fiscal.
Point d attention 3 : un don qui depasse le plafond de deduction ne produit pas d economie d impot
La part du don qui depasse le plafond de deduction n est pas deductible et devient une simple depense. Il convient de simuler le plafond a l avance afin de fixer un montant approprie.
Point d attention 4 : attention aux revenus occasionnels lies aux cadeaux de retour
Les cadeaux de retour de Furusato Nozei sont traites comme des revenus occasionnels imposables. Si leur valeur totale depasse 500 000 yens sur une annee, un impot sur le revenu peut s appliquer. En cas de don important, il faut donc aussi verifier la valeur des cadeaux.
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Questions frequentes (FAQ)
Furusato Nozei permet-il de reduire l impot sur la plus-value lui-meme ?
Le dispositif ne reduit pas directement l impot lui-meme. Il augmente le plafond de deduction, ce qui permet de deduire integralement un montant de don plus eleve qu auparavant. Au final, il protege le revenu disponible et procure un effet pratique d optimisation fiscale tout en permettant de recevoir des cadeaux de retour.
Est-il legal de faire un don Furusato Nozei apres la vente d un bien immobilier ?
Oui. Il s agit d une mesure legale d optimisation fiscale. Furusato Nozei n est qu un don a une collectivite locale utilisant un avantage prevu par le regime fiscal. Il n y a pas de probleme si les conditions et procedures sont respectees.
La declaration de revenus est-elle necessaire ?
La declaration de la plus-value apres la vente d un bien immobilier est obligatoire. Meme si vous envisagez d utiliser le regime de procedure simplifiee de Furusato Nozei, une declaration sera necessaire en presence d une plus-value. Il faut donc declarer dans la meme declaration la deduction pour dons liee a Furusato Nozei.
Jusqu a quel montant peut-on faire un don Furusato Nozei ?
Le plafond de deduction varie selon le revenu et la composition du foyer. Il est recommande d utiliser le simulateur d un portail Furusato Nozei ou de demander une estimation a un expert-comptable. Les annees avec plus-value, ce plafond augmente souvent nettement par rapport a une annee normale.
Furusato Nozei est-il egalement efficace en cas de vente d un bien immobilier herite ?
Oui. Si un bien immobilier herite est vendu et qu une plus-value est realisee, le plafond de deduction de l annee augmente, ce qui renforce aussi l effet d optimisation fiscale de Furusato Nozei. Il peut egalement etre pertinent d envisager la combinaison avec le regime special d ajout au cout d acquisition.
