Beim Verkauf einer Immobilie, die etwa durch Erbschaft erworben wurde, kann es zu unerwarteten Steuerbelastungen kommen. Steigt das Veraeusserungsgewinn-Einkommen, wirkt sich das nicht nur auf die Einkommensteuer und die Einwohnersteuer aus, sondern auch auf die Krankenversicherungsbeitraege. Deshalb ist eine fruehzeitige Steuerplanung wichtig. Besonders beachtenswert ist dabei eine Steuersparstrategie mit Furusato Nozei. Da sie sich auch ohne besondere Voraussetzungen vergleichsweise leicht umsetzen laesst, ist sie auch fuer Immobilieneigentuemer und Investoren eine wirksame Methode.
Was ist Veraeusserungsgewinn-Einkommen? So funktioniert die Besteuerung beim Immobilienverkauf
Veraeusserungsgewinn-Einkommen ist der Gewinn, der beim Verkauf einer Immobilie erzielt wird. Auf diesen Gewinn werden Einkommensteuer und Einwohnersteuer erhoben.
Arten von Steuern beim Verkauf einer Immobilie
Die wichtigsten Steuern beim Immobilienverkauf sind die folgenden.
- Einkommensteuer (Steuer auf Veraeusserungsgewinne): 39.63% bei kurzfristigen Veraeusserungen (innerhalb von 5 Jahren), 20.315% bei langfristigen Veraeusserungen (mehr als 5 Jahre)
- Einwohnersteuer: Wird entsprechend dem Einkommen erhoben (wirkt sich im Folgejahr aus)
- Besondere Wiederaufbau-Einkommensteuer: 2.1% des Einkommensteuerbetrags
Der Verkauf von Moebeln und Kleidung fuer den taeglichen Lebensgebrauch ist zwar steuerfrei, der Verkauf von Vermoegenswerten wie Immobilien, Aktien und Gold ist jedoch steuerpflichtig.
Berechnung des Veraeusserungsgewinn-Einkommens
Die Formel fuer die Berechnung des Veraeusserungsgewinn-Einkommens lautet wie folgt.
Veraeusserungsgewinn-Einkommen = Veraeusserungserloes - (Anschaffungskosten + Veraeusserungskosten) - besonderer Freibetrag
- Veraeusserungserloes: Verkaufspreis + Ausgleichsbetrag fuer die Grundsteuer
- Anschaffungskosten: Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Registrierungs- und Lizenzsteuer, Maklergebuehr, Vermessungskosten usw.
- Veraeusserungskosten: Maklergebuehr beim Verkauf, Stempelsteuer usw.
- Besonderer Freibetrag: Betrag, der bei Erfuellung der Voraussetzungen abgezogen wird (z. B. der 30-Millionen-Yen-Freibetrag fuer selbstgenutztes Wohneigentum)
Kann Furusato Nozei die Steuerbelastung auf Veraeusserungsgewinn-Einkommen senken?
Kurz gesagt: Furusato Nozei ist auch fuer Veraeusserungsgewinn-Einkommen ein wirksames Instrument zur Steuerersparnis. Allerdings wird damit nicht "der Steuerbetrag selbst gesenkt". Stattdessen "erhoeht sich die Abzugsobergrenze, sodass groessere Spenden moeglich werden und sich der praktische Steuerspareffekt verbessert".
Bei Veraeusserungsgewinn-Einkommen steigt die Abzugsobergrenze fuer Furusato Nozei
Die Abzugsobergrenze fuer Furusato Nozei steigt proportional zum steuerpflichtigen Einkommen. Wenn das Einkommen durch einen Immobilienverkauf voruebergehend ansteigt, erhoeht sich auch die Obergrenze fuer den voll abzugsfaehigen Furusato-Nozei-Betrag in diesem Jahr.
Bei der getrennten Besteuerung per Steuererklaerung (dem Besteuerungsverfahren fuer Veraeusserungsgewinn-Einkommen) wird der Steuerbetrag getrennt von Gehaltseinkuenften und aehnlichen Einkuenften berechnet. Da auch dieses nach der Trennung besteuerte Einkommen in die Berechnung der Furusato-Nozei-Abzugsobergrenze einfliesst, kann ein hoeherer Spendenbetrag als in normalen Jahren abzugsfaehig sein.
Vergleich mit anderen Steuersparmethoden
- Besonderer 30-Millionen-Yen-Freibetrag fuer das Eigenheim: Bis zu 30 Millionen Yen abzugsfaehig. Gilt fuer selbstgenutzte Wohnimmobilien und ist an strenge Voraussetzungen geknuepft
- 30-Millionen-Yen-Freibetrag fuer leer stehende Haeuser (Erbschaft): Gilt unter Voraussetzungen wie Verkauf innerhalb von 3 Jahren nach der Erbschaft und einem Preis von hoechstens 100 Millionen Yen
- Sonderregel zur Hinzurechnung der Erbschaftsteuer zu den Anschaffungskosten: Voraussetzung ist, dass Erbschaftsteuer gezahlt wurde
- Furusato Nozei: Es reicht, im selben Jahr wie der Verkauf zu spenden. Die Voraussetzungen sind am einfachsten und die Umsetzung ist leicht
Fuer eine belastbare steuerliche Beurteilung empfehlen wir, zusammen mit einer angemessenen Preisbewertung des Immobilienverkaufs einen Experten zu konsultieren.
Worauf sollten Sie bei der Nutzung von Furusato Nozei achten?
Hinweis 1: Die Spende muss im selben Jahr wie der Immobilienverkauf erfolgen
Bei Furusato Nozei muss die Spende im selben Jahr erfolgen, in dem die Immobilie verkauft wird. Erfolgt die Spende erst im Folgejahr oder spaeter, kann die in diesem Jahr erhoehte Abzugsobergrenze nicht genutzt werden. Sobald der Verkauf feststeht, sollten Sie den Spendenbetrag noch innerhalb des Jahres kalkulieren und fruehzeitig handeln.
Hinweis 2: Der Name der Spende muss mit dem Namen des Verkaeufers uebereinstimmen
Um den Steuerspareffekt zu erhalten, muss der Name bei Furusato Nozei mit dem Namen der Person uebereinstimmen, die die Immobilie verkauft hat. Spenden auf den Namen eines Familienmitglieds fuehren nicht zu diesem Steuerspareffekt.
Hinweis 3: Spenden ueber der Abzugsobergrenze fuehren nicht zu Steuerersparnissen
Spendenbetraege oberhalb der Abzugsobergrenze werden nicht abgezogen und sind lediglich eine Ausgabe. Simulieren Sie die Abzugsobergrenze im Voraus und legen Sie einen angemessenen Spendenbetrag fest.
Hinweis 4: Voruebergehende Einkuenfte aus Rueckgeschenken beachten
Die Rueckgeschenke von Furusato Nozei gelten als voruebergehende Einkuenfte und sind steuerpflichtig. Uebersteigt der Gesamtwert der Rueckgeschenke pro Jahr 500,000 Yen, faellt Einkommensteuer an. Bei hohen Spenden sollten Sie daher auch den Wert der Geschenke im Blick behalten.
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Haeufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann Furusato Nozei die Steuer auf Veraeusserungsgewinne selbst senken?
Der Steuerbetrag selbst wird nicht direkt gesenkt. Stattdessen steigt die Abzugsobergrenze, sodass ein hoeherer Spendenbetrag als bisher voll abgezogen werden kann. Dadurch wird das verfuegbare Einkommen geschuetzt und es entsteht ein praktischer Steuerspareffekt, waehrend Sie zugleich Rueckgeschenke erhalten koennen.
Ist es legal, Furusato Nozei nach einem Immobilienverkauf zu nutzen?
Ja. Es handelt sich um eine rechtmaessige Steuersparmassnahme. Furusato Nozei ist eine Spende an eine Kommune und nutzt lediglich eine steuerliche Beguenstigung innerhalb des Steuersystems. Wenn die Voraussetzungen und Verfahren eingehalten werden, besteht kein Problem.
Ist eine Steuererklaerung erforderlich?
Die Erklaerung des Veraeusserungsgewinn-Einkommens nach einem Immobilienverkauf ist zwingend erforderlich. Selbst wenn Sie Furusato Nozei ueber die One-Stop-Sonderregelung abwickeln moechten, ist bei Veraeusserungsgewinn-Einkommen eine abschliessende Steuererklaerung noetig. Deshalb sollten Sie den Spendenabzug fuer Furusato Nozei zusammen mit der Steuererklaerung angeben.
Bis zu welchem Betrag kann ich ueber Furusato Nozei spenden?
Die Abzugsobergrenze variiert je nach Einkommen und Familienkonstellation. Wir empfehlen, einen Simulator auf einem Furusato-Nozei-Portal zu nutzen oder einen Steuerberater um eine Berechnung zu bitten. In Jahren mit Veraeusserungsgewinn-Einkommen liegt die Obergrenze haeufig deutlich ueber dem Niveau eines normalen Jahres.
Ist Furusato Nozei auch wirksam, wenn eine geerbte Immobilie verkauft wird?
Ja, das ist es. Wenn beim Verkauf einer geerbten Immobilie Veraeusserungsgewinn-Einkommen entsteht, erhoeht sich die Abzugsobergrenze dieses Jahres, wodurch sich der Steuerspareffekt von Furusato Nozei verstaerkt. Auch eine Kombination mit der Sonderregel zur Hinzurechnung der Erbschaftsteuer zu den Anschaffungskosten ist pruefenswert.
