La mise en scène de l'habitat (home staging) retient l'attention en raison de son efficacité dans le recrutement de locataires pour des biens locatifs et dans la vente de biens immobiliers. En disposant les meubles et l'éclairage dans les pièces vacantes pour les faire ressembler à des pièces modèles, on peut s'attendre à une amélioration des taux d'occupation et à un raccourcissement du délai de vente du bien. Cet article explique le fonctionnement du home staging, ses avantages, ses inconvénients et les points à surveiller lors de son introduction.
Qu'est-ce que le home staging ?
Le home staging est un service dans lequel des professionnels placent des meubles, des éclairages, des plantes et d'autres éléments pour créer un espace attrayant dans une maison en vente ou à la recherche de locataires, etc. Ce service a vu le jour aux États-Unis dans les années 1970 et devient de plus en plus populaire au Japon en tant que méthode pour prévenir l'inoccupation et vendre des biens immobiliers.
Les données montrent que les propriétés qui bénéficient de ce service réduisent le temps nécessaire à la vente par rapport aux propriétés qui n'en bénéficient pas , et sont plus susceptibles de se vendre à un prix supérieur d'environ 5 % au prix demandé. Les propriétaires sont également de plus en plus nombreux à l'introduire dans les immeubles locatifs.
Pourquoi le home staging est-il si efficace ?
L'efficacité du home staging réside dans la "visualisation de l'image vivante". Il est difficile de se représenter ce que sera la vie après avoir emménagé dans une pièce vide et terne, alors que la vue d'un espace coordonné avec style donne l'impression de vouloir vivre ici. Les photos de mise en scène sur les portails immobiliers sont également efficaces pour différencier un bien des autres.
Quels sont les avantages du home staging pour les biens locatifs ?
Amélioration de l'attrait sur les portails immobiliers.
La première impression des photos est nettement améliorée, ce qui entraîne une augmentation des demandes de renseignements de la part des visiteurs potentiels. En particulier sur les portails tels que SUUMO et HOME'S, la qualité des photos influe directement sur le nombre de vues.
Réduction des périodes d'inoccupation.
Faire bonne impression lors de l'inspection interne permet de réduire le temps nécessaire à la signature d'un contrat. Plus la période d'inoccupation est longue, plus la perte d'opportunité est importante ; la signature d'un contrat à l'avance entraîne donc une amélioration directe de la rentabilité.
On peut s'attendre à ce que les loyers soient maintenus et améliorés.
La mise en scène augmente l'attrait d'un bien immobilier, ce qui permet de trouver plus facilement des locataires sans réduire les loyers. Même les biens anciens peuvent offrir la possibilité de "vivre avec style".
Quels sont les inconvénients du home staging ?
Le coût.
Le home staging coûte entre 50 000 et 300 000 JPY par pièce (en fonction de la durée de location des meubles). La rentabilité doit être simulée à l'avance.
L'efficacité ne peut être garantie.
Dans certains cas, s'il existe des problèmes fondamentaux liés à l'emplacement ou à la propriété (distance de la gare, âge du bâtiment, obsolescence de l'équipement), la mise en scène seule peut ne pas résoudre le problème. Il est important de la combiner avec d'autres mesures d'amélioration.
Inadéquation avec le groupe cible
Le choix d'un intérieur qui ne correspond pas au groupe cible des locataires peut avoir l 'effet inverse. La mise en scène d'un logement destiné à des familles dans un logement pour célibataires n'aura pas d'effet.
Quels sont les éléments à prendre en compte lors de l'introduction du home staging ?
- Clarifier le public cible: établir un profil de locataire et choisir un style qui lui corresponde.
- Engagez un professionnel de la mise en scène: il est plus efficace de confier cette tâche à un professionnel que de la faire soi-même.
- Faites appel à un photographe professionnel pour les photos : faites appel à un photographe professionnel pour prendre des photos après la rénovation.
- Calculez la rentabilité: estimez le retour sur investissement en fonction de la période de réduction de l'inoccupation et du loyer escomptés.
- Combinaison avec d'autres mesures d'inoccupation: envisager de revoir les dépôts de garantie et les pas-de-porte et de les combiner avec des travaux de rénovation.
Quels sont les principaux fournisseurs de services de home staging ?
Voici les principales entreprises qui proposent des services de home staging au Japon.
| Nom de l'entreprise | Caractéristiques |
|---|---|
| Home Staging Japan. | Première entreprise japonaise spécialisée dans le home staging. Elle propose des services de vente et de location. |
| Samantha Home Staging | Opère principalement à Tokyo et Osaka. Ses points forts sont les propositions de style spécifiques à chaque cible. |
| Sociétés de mise en scène virtuelle | Méthode de disposition des meubles utilisant des images de synthèse au lieu d'objets réels. Peut être introduite à faible coût. |
Pour les mesures générales de lutte contre l'inoccupation des logements locatifs, il est également efficace de consulter la société de gestion.
Questions fréquemment posées (FAQ)
Quel est le rapport coût-efficacité du home staging ?
En règle générale, si vous parvenez à réduire la période d'inoccupation d'un ou deux mois, vous pouvez récupérer votre investissement. Pour un bien dont le loyer est de 70 000 yens, si l'inoccupation est réduite de deux mois, l'augmentation des revenus sera de 140 000 yens, ce qui dépasse le coût du home staging.
Qu'est-ce que la mise en scène virtuelle ?
Il s'agit d'une technique qui consiste à composer des meubles de synthèse sur des photos de pièces vacantes, plutôt que d'apporter des meubles réels. Cette technique est peu coûteuse (entre 10 000 et 30 000 JPY) et s'avère efficace pour la publication de photos sur des sites portails. Il faut toutefois veiller à éviter les lacunes lors de la visite des lieux.
Puis-je faire du home staging moi-même ?
Une coordination de base est possible, mais il est généralement plus efficace de faire appel à un professionnel. En effet, il existe une différence de qualité photographique et d'expertise en matière de mise en scène spatiale.
Le mobilier de mise en scène peut-il être transféré aux locataires ?
Normalement, comme il s'agit d'articles de location, ils ne sont pas transférables aux locataires. Cependant, dans certains cas, si le bien est loué en tant que bien meublé, le mobilier acheté est installé tel quel.
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