Lorsqu’on parle de gestion locative, les appartements et les immeubles sont généralement les plus courants, mais la gestion locative d’une maison individuelle peut générer des revenus stables si elle est correctement gérée, car la concurrence y est plus limitée. Toutefois, la manière d’alléger la charge de gestion constitue la clé de la réussite.
Quels sont les avantages de la gestion locative d’une maison individuelle ?
La plus grande force de la location d’une maison individuelle réside dans le fait que « l’offre est limitée alors que la demande existe ».
Une demande élevée malgré une offre limitée
Les familles qui souhaitent vivre sans se soucier du bruit des enfants, ainsi que les personnes qui veulent profiter de la pratique d’un instrument, manifestent un besoin constant de maisons individuelles en location. Comme la concurrence est limitée, le risque de vacance est relativement faible, et les ménages familiaux ont aussi tendance à rester plus longtemps.
Une gestion plus simple
La gestion ne concerne qu’un seul foyer. Contrairement aux immeubles collectifs, il est courant que l’entretien du jardin et le ménage soient pris en charge par le locataire. La faible fréquence des départs et des rénovations constitue également un avantage pour le propriétaire.
La vente au locataire peut aussi être une option
Il arrive que des locataires installés depuis de nombreuses années proposent d’acheter le bien. En plus des revenus locatifs, cela peut permettre de réaliser une plus-value à la vente, ce qui constitue une opportunité de rendement propre à ce type de bien.
Quels sont les risques à prendre en compte dans la gestion locative d’une maison individuelle ?
Derrière ces avantages, il existe aussi des risques qu’il convient de bien anticiper.
- En présence d’un solde de prêt immobilier, la mise en location sans autorisation est interdite (il est nécessaire de passer à un prêt destiné à l’investissement locatif)
- S’il n’y a qu’un seul bien, une vacance locative ramène les revenus à zéro, ce qui représente un risque important
- L’impact des impayés de loyer est immédiat (contrairement à un parc de plusieurs logements, il n’existe aucun effet tampon)
- Il est difficile d’exiger le départ du locataire pour convenance du bailleur sans motif légitime (il est recommandé d’utiliser un bail à durée déterminée)
Que signifie déléguer la gestion à une société de gestion locative ?
Une société de gestion locative est un prestataire spécialisé qui prend en charge la relation avec les locataires, la gestion du bien et la gestion financière. Il existe deux formes de gestion, la « gestion complète » et la « gestion partielle », mais la plupart des propriétaires choisissent la gestion complète, capable de traiter également les réclamations et les problèmes d’équipement.
Principaux domaines d’intervention :
- Gestion du bâtiment : inspections, réparations, remise en état, nettoyage
- Gestion des locataires : commercialisation, sélection, contrat, état des lieux de sortie, traitement des réclamations
- Gestion financière : encaissement des loyers, relance des impayés, gestion du dépôt de garantie
Quels sont les avantages de la délégation de gestion ?
- Il est possible de confier en une seule fois l’intermédiation et la gestion
- La gestion des réclamations et les propositions de mesures préventives peuvent également être déléguées
- Même pour un bien éloigné, il est possible de poursuivre sereinement la gestion locative
- Il devient plus facile de se consacrer à son activité principale
- Il est possible d’obtenir des conseils concrets pour limiter la vacance
- Une amélioration du rendement peut être attendue grâce à un meilleur taux d’occupation
Quels sont les inconvénients de la délégation de gestion ?
- Des frais de gestion s’appliquent (en général 5 à 8 % du loyer) (et ils continuent à être dus comme charge fixe même en cas de vacance)
- Les occasions de suivre l’état réel du bien ont tendance à diminuer
- Il devient plus difficile d’avoir une communication directe avec les locataires
- Comme certains prestataires manquent de rigueur, le choix de la société est déterminant
Comment choisir une société de gestion locative de qualité ?
Les quatre points suivants permettent d’identifier une société de gestion digne de confiance.
- Est-elle enregistrée comme opérateur de gestion de logements locatifs ? (vérifiable sur le site du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme)
- Dispose-t-elle d’un bureau situé à moins de 30 minutes du bien ? (cela influe sur la rapidité des interventions d’urgence)
- Formule-t-elle des propositions d’amélioration concrètes ? (la qualité des mesures anti-vacance et des propositions de rénovation permet de l’évaluer)
- Réalise-t-elle une sélection rigoureuse des locataires ? (cela contribue à sécuriser des locataires de qualité)
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Quel est le niveau habituel des frais de délégation pour une maison individuelle en location ?
On considère généralement 5 à 8 % du loyer. Pour un loyer mensuel de 200 000 yens, les frais de gestion se situent en principe entre 10 000 et 16 000 yens par mois.
Q. Une maison individuelle dont le prêt immobilier n’est pas encore remboursé ne peut-elle pas être mise en location ?
La mettre en location sans autorisation constituerait une violation du contrat. Il convient d’envisager soit un passage à un prêt destiné à l’investissement locatif, soit une utilisation en logement à usage mixte habitation-location.
Q. Entre l’autogestion et la gestion déléguée, quelle option est recommandée ?
Si le bien est éloigné, si votre activité principale vous prend beaucoup de temps ou si la gestion des incidents vous inquiète, la gestion déléguée est généralement plus adaptée. Elle peut aussi contribuer à améliorer le rendement.
Q. Qu’est-ce qu’un bail à durée déterminée ?
Il s’agit d’un contrat qui fixe à l’avance la période de location. Cette formule est utile si vous envisagez de réutiliser le logement comme résidence à l’avenir ou de le louer uniquement pour une durée limitée.
