Wenn von Vermietungsmanagement die Rede ist, stehen Apartments und Mehrfamilienhäuser im Vordergrund. Doch bei der Vermietung von Einfamilienhäusern ist der Wettbewerb geringer, sodass bei angemessener Verwaltung mit stabilen Erträgen zu rechnen ist. Entscheidend für den Erfolg ist jedoch, wie der Verwaltungsaufwand gelöst wird.
Welche Vorteile bietet die Vermietung von Einfamilienhäusern?
Die größte Stärke von Einfamilienhaus-Vermietungen liegt darin, dass „das Angebot gering ist, obwohl Nachfrage besteht“.
Hohe Nachfrage bei geringem Angebot
Familien, die ohne Sorge vor Kinderlärm leben möchten, sowie Menschen, die gerne Musikinstrumente spielen, haben einen beständigen Bedarf an Einfamilienhaus-Vermietungen.Da es nur wenig Wettbewerb gibt, ist das Leerstandsrisiko vergleichsweise gering, und Familienhaushalte bleiben tendenziell auch länger als Mieter.
Geringerer Verwaltungsaufwand
Zu verwalten ist nur ein Haushalt. Anders als bei Mehrparteienobjekten übernehmen Mieter in der Regel die Pflege des Gartens und die Reinigung. Auch die geringere Häufigkeit von Auszügen und Renovierungen ist für Eigentümer ein Vorteil.
Auch ein Verkauf an den Mieter ist eine Option
Es gibt Fälle, in denen Mieter, die viele Jahre dort gelebt haben, den Wunsch äußern, die Immobilie zu kaufen.Neben Mieteinnahmen besteht damit auch die Möglichkeit, einen Veräußerungsgewinn zu erzielen, was eine Ertragschance darstellt, die es bei Mehrparteienobjekten so nicht gibt.
Welche Risiken sollten bei der Vermietung von Einfamilienhäusern beachtet werden?
Hinter den Vorteilen stehen auch Risiken, die berücksichtigt werden sollten.
- Besteht noch eine Restschuld aus einem Wohnungsbaudarlehen, ist eine Vermietung ohne Zustimmung untersagt (ein Wechsel zu einem Darlehen für Vermietungsobjekte ist erforderlich)
- Bei nur einem Objekt ist bei Leerstand das Einkommen sofort null, wodurch das Risiko hoch ist
- Die Auswirkungen von Mietrückständen treffen unmittelbar (anders als bei mehreren Einheiten gibt es keinen Puffer)
- Ohne berechtigten Grund ist eine Kündigung aus Vermieterinteresse schwer durchzusetzen (die Nutzung eines befristeten Mietvertrags wird empfohlen)
Was bedeutet die Beauftragung einer Mietverwaltungsgesellschaft?
Eine Mietverwaltungsgesellschaft ist ein spezialisierter Dienstleister, der die Mieterbetreuung, Objektverwaltung und Geldverwaltung im Auftrag übernimmt. Es gibt zwei Verwaltungsformen, die „Vollverwaltung“ und die „Teilverwaltung“. Die meisten Eigentümer entscheiden sich für die Vollverwaltung, da sie auch Beschwerden und Ausstattungsstörungen abdecken kann.
Wesentliche Leistungsbereiche:
- Gebäudeverwaltung: Inspektionen, Reparaturen, Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, Reinigung
- Mieterverwaltung: Vermarktung, Prüfung, Vertragsabschluss, Auszugskontrolle, Beschwerdemanagement
- Finanzverwaltung: Mieteinzug, Mahnung bei Rückständen, Kautionsverwaltung
Welche Vorteile bietet die Beauftragung einer Verwaltung?
- Vom Maklergeschäft bis zur Verwaltung ist eine integrierte Betreuung möglich
- Auch Beschwerdebehandlung und Vorschläge zu Präventionsmaßnahmen können ausgelagert werden
- Auch bei Immobilien in größerer Entfernung kann das Vermietungsmanagement mit Sicherheit fortgeführt werden
- Es wird leichter, sich auf das eigene Kerngeschäft zu konzentrieren
- Konkrete Empfehlungen zur Vermeidung von Leerstand können eingeholt werden
- Durch eine höhere Belegungsquote kann mit einer besseren Rendite gerechnet werden
Welche Nachteile hat die Beauftragung einer Verwaltung?
- Es fallen Verwaltungsgebühren an (als Richtwert gelten 5 bis 8 % der Miete) (auch bei Leerstand laufen diese als Fixkosten weiter)
- Gelegenheiten, den Zustand der Immobilie selbst zu erfassen, nehmen tendenziell ab
- Die direkte Kommunikation mit Mietern wird schwieriger
- Da es auch Dienstleister mit unzureichender Betreuung gibt, ist die Auswahl des Anbieters entscheidend
Wie wählt man eine verlässliche Mietverwaltungsgesellschaft aus?
Wenn Sie die folgenden vier Punkte prüfen, können Sie eine vertrauenswürdige Verwaltungsgesellschaft erkennen.
- Ist das Unternehmen als Anbieter der Mietwohnungsverwaltung registriert (auf der Website des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus überprüfbar)
- Befindet sich ein Büro innerhalb von 30 Minuten vom Objekt entfernt (wirkt sich auf die Geschwindigkeit in Notfällen aus)
- Werden konkrete Verbesserungsvorschläge gemacht (beurteilt nach der Qualität der Vorschläge zu Leerstandsmaßnahmen und Renovierungen)
- Wird die Mieterprüfung sorgfältig durchgeführt (trägt dazu bei, qualitativ verlässliche Mieter zu gewinnen)
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Wie hoch sind die üblichen Gebühren für die Verwaltung einer Einfamilienhaus-Vermietung?
Als Richtwert gelten 5 bis 8 % der Miete. Bei einer Miete von 200.000 Yen liegen die monatlichen Verwaltungskosten in der Regel bei 10.000 bis 16.000 Yen.
Q. Kann ein Einfamilienhaus mit noch laufendem Wohnungsbaudarlehen nicht vermietet werden?
Eine Vermietung ohne Zustimmung stellt einen Vertragsverstoß dar. Bitte prüfen Sie entweder die Umstellung auf ein Darlehen für Vermietungsobjekte oder die Nutzung als kombiniertes Eigenheim- und Vermietungsobjekt.
Q. Was ist empfehlenswerter: Selbstverwaltung oder beauftragte Verwaltung?
Wenn die Immobilie weit entfernt liegt, Sie beruflich stark eingebunden sind oder Unsicherheiten im Umgang mit Problemen bestehen, ist eine beauftragte Verwaltung geeignet. Zudem kann auch ein positiver Effekt auf die Rendite erwartet werden.
Q. Was ist ein befristeter Mietvertrag?
Es handelt sich um eine Vertragsform, bei der die Vermietungsdauer im Voraus festgelegt wird. Sie ist sinnvoll, wenn die Immobilie künftig wieder selbst genutzt werden soll oder eine zeitlich begrenzte Vermietung vorgesehen ist.
