Quando se fala em gestão de locação, apartamentos e condomínios costumam ser o mais comum, mas a locação de casas térreas e sobrados, por ter menos concorrência, pode gerar receita estável se for administrada adequadamente. No entanto, a chave para o sucesso está em como resolver a carga operacional da gestão.
Quais são as vantagens da gestão de locação de casas térreas e sobrados?
O maior ponto forte da locação de casas térreas e sobrados é que "há demanda apesar da oferta limitada".
A demanda é alta em relação ao baixo volume de oferta
Há uma demanda consistente por casas para famílias que desejam viver sem se preocupar com o barulho das crianças e para pessoas que querem desfrutar de tocar instrumentos musicais. Como há pouca concorrência, o risco de vacância tende a ser relativamente baixo, e famílias costumam permanecer por mais tempo no imóvel.
Menor carga operacional de gestão
Há apenas uma família como objeto de gestão. Diferentemente de imóveis multifamiliares, é comum que o próprio morador cuide do jardim e da limpeza. A menor frequência de desocupação e reforma também representa uma vantagem para o proprietário.
A venda ao morador também pode ser uma opção
Há casos em que moradores que viveram por muitos anos no imóvel manifestam interesse em comprá-lo. Além da receita de aluguel, também pode haver ganho de capital com a venda, uma oportunidade de rentabilidade que não existe da mesma forma em imóveis multifamiliares.
Quais riscos devem ser observados na gestão de locação de casas térreas e sobrados?
Por trás das vantagens, também existem riscos que precisam ser compreendidos com atenção.
- Se ainda houver saldo de financiamento habitacional, é proibido alugar sem autorização (é necessário migrar para um financiamento voltado a locação)
- Se houver apenas 1 imóvel, quando ele fica vazio a receita vai a zero, o que representa um risco elevado
- O impacto da inadimplência do aluguel recai diretamente sobre o proprietário (diferentemente de imóveis com várias unidades, não há amortecedor)
- É difícil exigir a desocupação por conveniência do locador sem motivo legal legítimo (recomenda-se o uso de contrato de locação por prazo determinado)
O que significa delegar a gestão a uma administradora de locação?
Uma administradora de locação é uma empresa especializada que assume o atendimento ao morador, a gestão do imóvel e a gestão financeira. Há dois modelos de gestão, a "gestão integral" e a "gestão parcial", e a maioria dos proprietários opta pela gestão integral, capaz de atender reclamações e problemas de equipamentos e instalações.
Principais escopos de trabalho:
- Gestão do imóvel: inspeções, reparos, recomposição do estado original e limpeza
- Gestão do morador: captação, análise, contrato, vistoria de saída e atendimento a reclamações
- Gestão financeira: cobrança de aluguel, acompanhamento de inadimplência e gestão do depósito caução
Quais são as vantagens da gestão terceirizada?
- É possível terceirizar de forma integrada desde a intermediação até a gestão
- Também é possível delegar o atendimento a reclamações e a proposição de medidas preventivas
- Mesmo em imóveis distantes, é possível manter a operação locatícia com tranquilidade
- Fica mais fácil dedicar-se à atividade principal
- É possível receber orientações concretas para reduzir a vacância
- Com a melhoria da taxa de ocupação, pode-se esperar uma melhora na rentabilidade
Quais são as desvantagens da gestão terceirizada?
- Há custo de administração (em média, 5% a 8% do aluguel) (o pagamento continua como custo fixo mesmo em caso de vacância)
- Tende a haver menos oportunidades de acompanhar de perto a situação do imóvel
- Fica mais difícil manter comunicação direta com o morador
- Como também existem empresas com atendimento pouco cuidadoso, a escolha do parceiro é essencial
Como escolher uma administradora de locação confiável?
Ao verificar os quatro pontos abaixo, é possível identificar uma administradora confiável.
- É uma empresa registrada na atividade de gestão de moradias para locação? (é possível confirmar no site do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão)
- Há um escritório a até 30 minutos do imóvel? (isso influencia a velocidade de resposta em emergências)
- A empresa apresenta propostas concretas de melhoria? (avalie pela qualidade das propostas para vacância e reformas)
- A triagem dos moradores é feita com cuidado? (isso contribui para assegurar moradores de maior qualidade)
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Qual é a faixa média da taxa de administração para locação de casas térreas e sobrados?
A referência costuma ser de 5% a 8% do aluguel. Se o aluguel for de 200 mil ienes, a taxa mensal de administração tende a ficar entre 10 mil e 16 mil ienes.
Q. Não é possível alugar uma casa com financiamento habitacional ainda em aberto?
Se ela for alugada sem autorização, isso configurará descumprimento contratual. Considere migrar para um financiamento voltado a locação ou utilizar o imóvel como moradia com uso combinado para locação.
Q. Entre gestão própria e gestão terceirizada, qual é a mais recomendada?
Se o imóvel estiver distante, se sua atividade principal tomar muito tempo ou se houver preocupação com a gestão de problemas, a gestão terceirizada tende a ser a opção mais adequada. Também se pode esperar efeito positivo na rentabilidade.
Q. O que é um contrato de locação por prazo determinado?
É uma modalidade contratual em que o período de locação é definido previamente. Ela é eficaz quando se pretende voltar a usar o imóvel como residência no futuro ou quando se considera uma locação por tempo limitado.
