Cómo aprovechar una empresa de gestión para lograr el éxito en el alquiler de viviendas unifamiliares | Ventajas, desventajas y criterios de elección

Cuando se habla de gestión de alquileres, lo habitual son los apartamentos y los condominios, pero la gestión del alquiler de viviendas unifamiliares, al tener menos competencia, puede generar ingresos estables si se administra adecuadamente. Sin embargo, la clave del éxito está en cómo resolver la carga de la gestión.

¿Qué ventajas ofrece la gestión del alquiler de viviendas unifamiliares?

La mayor fortaleza del alquiler de viviendas unifamiliares es que «hay demanda aunque la oferta sea limitada».

Alta demanda pese a la escasa oferta

Existe una demanda constante de alquiler de viviendas unifamiliares entre familias que desean vivir sin preocuparse por el ruido de los niños y entre quienes quieren disfrutar de tocar instrumentos musicales.Como hay pocos competidores, el riesgo de vacancia es relativamente bajo, y los hogares familiares tienden además a permanecer más tiempo.

Menor carga de gestión

Solo hay una unidad que administrar. A diferencia de las viviendas colectivas, es habitual que el inquilino se encargue del mantenimiento del jardín y de la limpieza. La baja frecuencia de desocupaciones y reformas también representa una ventaja para el propietario.

La venta al inquilino también es una opción

Hay casos en los que un inquilino que ha vivido durante muchos años ofrece comprar la vivienda.Además de los ingresos por renta, existe la posibilidad de obtener una ganancia por la venta, lo que constituye una oportunidad de rentabilidad que no suele darse en las viviendas colectivas.

¿Qué riesgos deben tenerse en cuenta en la gestión del alquiler de viviendas unifamiliares?

Detrás de las ventajas también existen riesgos que conviene tener presentes.

• Si queda saldo pendiente de una hipoteca residencial, está prohibido alquilar sin autorización (es necesario cambiar a un préstamo para inmuebles en alquiler)
• Si solo se posee una vivienda, cuando queda vacía los ingresos pasan a ser cero, por lo que el riesgo es alto
• El impacto de los impagos de renta recae de forma directa (a diferencia de tener varias unidades, no existe margen de amortiguación)
• Es difícil exigir la salida del inquilino por conveniencia del arrendador sin una causa justificada (se recomienda utilizar contratos de arrendamiento a plazo fijo)

¿Qué implica delegar la gestión en una empresa de administración de alquileres?

Una empresa de administración de alquileres es un proveedor especializado que puede encargarse de la atención a los inquilinos, la gestión del inmueble y la gestión financiera. Existen dos modalidades de gestión, la «gestión integral» y la «gestión parcial», pero la mayoría de los propietarios elige la gestión integral, que también permite atender reclamaciones y problemas de instalaciones.

Principales áreas de trabajo:

• Gestión del edificio: inspecciones, reparaciones, restauración del estado original y limpieza
• Gestión de inquilinos: captación, evaluación, contratos, inspección de salida y atención de reclamaciones
• Gestión financiera: cobro de rentas, seguimiento de impagos y gestión de depósitos de garantía

¿Qué ventajas tiene delegar la gestión?

• Es posible externalizar de forma integral desde la intermediación hasta la gestión
• También pueden delegarse la atención de reclamaciones y las propuestas de medidas preventivas
• Incluso si el inmueble se encuentra lejos, es posible mantener la gestión del alquiler con tranquilidad
• Facilita concentrarse en la actividad principal
• Permite recibir asesoramiento concreto para reducir la vacancia
• Puede esperarse una mejora de la rentabilidad gracias al aumento de la ocupación

¿Cuáles son las desventajas de delegar la gestión?

• Se genera una comisión de gestión (como referencia, entre el 5 y el 8 % de la renta) (incluso con vacancia, sigue siendo un costo fijo)
• Tienden a reducirse las oportunidades de conocer de primera mano el estado del inmueble
• Se dificulta la comunicación directa con los inquilinos
• También existen proveedores con una atención poco cuidadosa, por lo que la elección del operador es fundamental

¿Cómo elegir una empresa de administración de alquileres confiable?

Si confirma los cuatro puntos siguientes, podrá identificar una empresa de gestión en la que confiar.

1. Que sea un operador registrado en el negocio de gestión de viviendas de alquiler (puede verificarse en el sitio del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo)
2. Que tenga una oficina a menos de 30 minutos del inmueble (esto influye en la rapidez de la atención en emergencias)
3. Que presente propuestas concretas de mejora (evalúelo por la calidad de sus propuestas para reducir la vacancia y de reforma)
4. Que realice con cuidado la evaluación de los inquilinos (esto contribuye a asegurar inquilinos de alta calidad)

Preguntas frecuentes (FAQ)

Q. ¿Cuál es la tarifa habitual por delegar la gestión de una vivienda unifamiliar en alquiler?

Como referencia, se sitúa entre el 5 y el 8 % de la renta. Si la renta es de 200.000 yenes, la comisión mensual suele estar entre 10.000 y 16.000 yenes.

Q. ¿No se puede alquilar una vivienda unifamiliar si todavía queda hipoteca por pagar?

Alquilarla sin autorización constituiría un incumplimiento contractual. Considere cambiar a un préstamo para inmuebles en alquiler o aprovecharla como vivienda de uso mixto con alquiler.

Q. ¿Qué es más recomendable, la autogestión o la gestión delegada?

Si se trata de un inmueble lejano, si su actividad principal le deja poco tiempo o si le preocupan los problemas y reclamaciones, la gestión delegada resulta adecuada. También puede esperarse un efecto de mejora en la rentabilidad.

Q. ¿Qué es un contrato de arrendamiento a plazo fijo?

Es una modalidad contractual en la que se establece de antemano el periodo de alquiler. Es útil cuando se desea volver a utilizar la vivienda como residencia propia en el futuro o cuando se prevé un alquiler por tiempo limitado.