La gestión de alquiler de apartamentos de segunda mano es un método de inversión que permite buscar ingresos estables mientras se reduce la inversión inicial en comparación con una propiedad nueva. Sin embargo, si no se comprenden correctamente los riesgos propios de una propiedad usada, la rentabilidad puede verse presionada por costos imprevistos. En este artículo, explicamos tres puntos esenciales para lograr una gestión exitosa.
¿Cuáles son los riesgos de la gestión de alquiler de apartamentos de segunda mano?
La gestión de apartamentos de segunda mano conlleva riesgos específicos que no existen en propiedades nuevas. Identificarlos con antelación y preparar medidas es la base del éxito.
La vida útil de los equipos es más corta
En las propiedades de segunda mano, los equipos suelen estar envejecidos, y existe la posibilidad de que, aunque el precio de la propiedad sea bajo, los costos de sustitución de equipos generen una carga importante. Antes de comprar, conviene revisar el estado de los equipos y evaluar la necesidad de sustitución o reparación.
El período de responsabilidad por incumplimiento contractual es corto
En los apartamentos de segunda mano cuyo vendedor es un particular, el período de responsabilidad por incumplimiento contractual (antes, responsabilidad por defectos ocultos) suele fijarse en unos 3 meses o incluso quedar exento. Existe el riesgo de que los costos de reparación de defectos descubiertos después de la compra deban asumirse por cuenta propia.
Riesgo de caída del valor del activo
El valor patrimonial de un apartamento es más alto cuando es nuevo y disminuye con el paso de los años. No obstante, existe la tendencia de que a partir del año 26 la caída empiece a estabilizarse. Si está considerando una reventa, conviene aprovechar esta característica en la selección de la propiedad.
Riesgo de vacancia
La vacancia no solo se traduce directamente en ingresos cero, sino que también provoca el envejecimiento del edificio y la disminución de su valor patrimonial. Elegir una propiedad priorizando condiciones de ubicación como cercanía a la estación y entorno comercial es la base de las medidas contra la vacancia.
¿Cómo encontrar una empresa inmobiliaria de confianza?
Para reducir la tasa de vacancia, es indispensable investigar de forma integral los medios de publicidad, la red entre empresas y la estrategia comercial, y colaborar con una empresa inmobiliaria confiable. Conviene conocer de antemano los puntos clave para elegir una empresa de gestión.
¿Cómo deben gestionarse los costos operativos?
Es importante simular con precisión antes de iniciar la gestión los costos operativos (gastos de administración, fondo de reparación y impuesto sobre activos fijos). En los apartamentos de segunda mano, estos gastos suelen estar bastante definidos al momento de la compra, por lo que conviene revisar el plan de reparaciones futuras y si habrá aumentos.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. Entre la gestión de apartamentos de segunda mano y la de apartamentos nuevos, ¿cuál es más ventajosa?
Si desea reducir los costos iniciales, la propiedad de segunda mano es ventajosa; si busca una operación estable a largo plazo, la propiedad nueva ofrece ventajas. Aunque las propiedades usadas pueden ofrecer una rentabilidad más alta, también implican riesgos relacionados con los equipos, por lo que conviene evaluarlas de forma integral.
Q. ¿Cuál es una referencia razonable de rentabilidad bruta para un apartamento de segunda mano?
Como referencia, suele situarse en torno al 4-6% en zonas céntricas y al 6-10% en zonas suburbanas. No obstante, es importante tomar la decisión en función de la rentabilidad real, una vez descontados los costos operativos.
Q. ¿Qué debe comprobarse obligatoriamente al comprar un apartamento de segunda mano?
Debe confirmar sin falta estos tres puntos: el saldo del fondo de reparación, la existencia de un plan de reparación a gran escala y la situación operativa de la asociación de propietarios.
