La tasa del impuesto de sucesiones en Japón oscila entre el 10% y el 55% según el valor de los bienes heredados. Cuanto mayor sea el patrimonio a transmitir, mayor será la carga fiscal, por lo que es esencial una planificación estratégica. En este artículo explicamos en detalle por qué la gestión de apartamentos es una estrategia eficaz para reducir el impuesto de sucesiones y cómo llevarla a la práctica.
¿Por qué la gestión de apartamentos ayuda a reducir el impuesto de sucesiones?
La gestión de apartamentos se considera una estrategia eficaz para reducir el impuesto de sucesiones porque el valor de tasación de los inmuebles a efectos sucesorios es significativamente inferior al del efectivo.
Cómo se reduce el valor de tasación a efectos sucesorios
El efectivo se computa por su valor nominal íntegro a efectos del impuesto de sucesiones, mientras que los terrenos y edificios se valoran en torno al 30-50% de su precio de mercado. Los inmuebles en zonas urbanas tienden a tasarse por debajo de su valor de mercado, por lo que convertir el ahorro en propiedades inmobiliarias puede reducir considerablemente el valor imponible.
Ventajas de la gestión de apartamentos
- Facilidad de construcción: con un terreno de unos 200 m² es posible edificar. Se puede construir en prácticamente cualquier zona, salvo en áreas industriales exclusivas o suelo urbanizable no programado
- Menor riesgo: en comparación con otros usos comerciales del suelo, el sector residencial mantiene una demanda constante, lo que reduce el riesgo empresarial
- Ingresos por alquiler: mientras haya inquilinos, se obtienen ingresos mensuales estables, y las rentas son menos sensibles a las fluctuaciones del ciclo económico
¿Cómo se calcula el valor de tasación a efectos sucesorios?
A continuación explicamos de forma detallada cómo se calcula el valor de tasación a efectos del impuesto de sucesiones en la gestión de apartamentos.
Método de valoración del terreno
El terreno sobre el que se construye un apartamento se evalúa como "terreno con edificio en arrendamiento".
Valor del terreno con edificio en arrendamiento = Valor del terreno de uso propio × (1 - ratio de derecho de arrendamiento del terreno × ratio de derecho de arrendamiento del edificio × ratio de ocupación)
El ratio de derecho de arrendamiento del edificio es del 30% en todo el país, mientras que el ratio de derecho de arrendamiento del terreno varía entre el 40% y el 90% según la región. Con ocupación total, el valor del terreno se reduce aproximadamente entre un 18% y un 27% en comparación con el terreno de uso propio.
Método de valoración del edificio
El valor del edificio de un apartamento en alquiler se calcula de la siguiente manera:
Valor de la propiedad en alquiler = Valor catastral del impuesto sobre bienes inmuebles × (1 - ratio de derecho de arrendamiento del edificio × ratio de ocupación)
El valor catastral del impuesto sobre bienes inmuebles equivale aproximadamente al 50-70% del coste de construcción. Aplicando además la deducción del 30% correspondiente al ratio de derecho de arrendamiento del edificio, el valor de tasación del inmueble a efectos sucesorios se comprime hasta aproximadamente el 35-49% del coste de construcción.
¿Cómo reforzar aún más la estrategia de reducción del impuesto de sucesiones?
Aprovechamiento del régimen especial para terrenos de pequeña escala
Cuando el heredero continúa con la gestión del apartamento, es posible aplicar el régimen de "terreno para actividad de arrendamiento" y reducir el valor del terreno hasta un 50% (con un límite de 200 m²). Dado que este régimen especial exige cumplir determinados requisitos, se recomienda consultar con un asesor fiscal.
Reducción del valor imponible mediante financiación ajena
Los préstamos destinados a la construcción del apartamento son objeto de la "deducción de deuda", que permite restarlos del patrimonio hereditario. Construir un apartamento con financiación ajena resulta más ventajoso que mantener 100 millones de yenes en efectivo, ya que permite reducir considerablemente el valor imponible a efectos sucesorios.
Combinación con donaciones en vida
Donar en vida los ingresos por alquiler del apartamento permite frenar el crecimiento del patrimonio hereditario. La transferencia planificada de activos aprovechando la exención anual de donaciones (1,1 millones de yenes al año) es una estrategia muy eficaz.
Puntos clave al utilizar la gestión de apartamentos como estrategia sucesoria
Mantener baja la tasa de vacancia
En el cálculo del valor de tasación a efectos sucesorios se tiene en cuenta el ratio de ocupación, por lo que una alta tasa de vacancia reduce las ventajas fiscales. Es fundamental mantener una alta tasa de ocupación en el momento en que se produce la sucesión.
La elección de la ubicación es determinante
Aunque el objetivo sea la optimización fiscal en la sucesión, un apartamento sin rentabilidad sería contraproducente. Seleccione zonas con alta demanda de alquiler.
Considerar la constitución de una sociedad
Incorporar la gestión del apartamento a una persona jurídica permite optimizar el impuesto sobre la renta y distribuir el patrimonio hereditario. Si la escala del negocio es considerable, merece la pena evaluarlo.
Aspectos a tener en cuenta al heredar un apartamento
La complejidad de la división de la herencia
A diferencia del efectivo, los inmuebles no pueden dividirse de forma equitativa, por lo que son activos que fácilmente generan conflictos entre herederos. La redacción de un testamento y las conversaciones previas en vida son fundamentales.
La carga de gestión tras la herencia
El heredero que se hace cargo del apartamento también asume las tareas de administración y los costes de mantenimiento. Conviene confirmar de antemano si el heredero tiene la voluntad y la capacidad para gestionarlo.
Riesgo de obras de renovación según la antigüedad del inmueble
Al heredar un apartamento antiguo, puede ser necesario acometer obras de gran envergadura. No solo hay que considerar la estrategia fiscal en la sucesión, sino también los costes futuros de mantenimiento del inmueble.
Riesgo de reformas fiscales
La normativa fiscal sobre sucesiones e inmuebles se modifica con frecuencia. Es imprescindible mantenerse al día de los últimos cambios fiscales y revisar la estrategia cuando sea necesario.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cualquier persona puede utilizar la gestión de apartamentos como estrategia para el impuesto de sucesiones?
Es viable para quienes dispongan de cierto capital propio y posean (o puedan adquirir) un terreno en una zona con alta demanda de alquiler. No obstante, tome su decisión tras comprender también los riesgos de la inversión inmobiliaria.
¿Es arriesgado construir un apartamento con el único fin de optimizar el impuesto de sucesiones?
Si el único objetivo es el ahorro fiscal, existe el riesgo de adquirir un inmueble con baja rentabilidad. Busque un equilibrio entre la optimización del impuesto de sucesiones y la rentabilidad del inmueble.
¿Los apartamentos en edificios de gran altura ofrecen un mayor ahorro fiscal?
Con la reforma fiscal de 2024, se revisó el método de cálculo del valor de tasación a efectos sucesorios de los apartamentos en torres residenciales. Ya no cabe esperar el mismo nivel de ahorro fiscal que con la normativa anterior.
¿Cuándo debería empezar a planificar la estrategia para el impuesto de sucesiones?
Cuanto antes se comience, más eficaz será la estrategia. En particular, el régimen especial para terrenos de pequeña escala no se aplica a terrenos destinados al arrendamiento en los 3 años anteriores al inicio de la sucesión, por lo que es importante prepararse con suficiente antelación.
