No existe ninguna estadística pública —ni oficial ni privada— que mida la tasa de éxito de la inversión inmobiliaria en Japón. Y esa ausencia es, en sí misma, la primera lección para un inversor extranjero: las "reglas del éxito" no son técnicas secretas, sino el hábito de comprobar, antes de firmar, si una operación cumple cuatro condiciones numéricas: flujo de caja después de impuestos, capacidad de repago (DSCR), yield gap y precio de salida.
Puede leer cincuenta casos de éxito y seguir sin saber qué ocurrirá con el inmueble que usted está estudiando. El año de compra, el tipo de interés vigente entonces y la ubicación son distintos en cada caso. En este artículo desglosamos las cinco reglas que separan el éxito del fracaso, distinguiendo entre dos formatos que en Japón funcionan de manera muy diferente: la kubun manshon (区分マンション, una vivienda individual dentro de un edificio de hormigón en régimen de propiedad horizontal) y el ittō apāto (一棟アパート, un edificio pequeño de estructura de madera comprado entero, normalmente de 6 a 12 viviendas). Todo está escrito para que usted pueda rehacer los cálculos con la documentación que tenga en la mano.
Una advertencia de encuadre antes de empezar: este es un artículo sobre el mercado japonés, no sobre el suyo. Buena parte de lo que sigue —la fiscalidad de la amortización acelerada, el papel del registro de la propiedad, la ley que regula a las administradoras de fincas en alquiler, el peso de las viviendas vacías— no tiene equivalente directo en España ni en Latinoamérica. Precisamente ahí está el valor: entender por qué en Japón las cuentas se hacen de otra manera es lo que permite comparar Japón con su mercado de origen sin trasladar automáticamente hábitos que aquí no funcionan.
Puntos clave de este artículo
- No existe estadística oficial alguna que agregue la tasa de éxito de los inversores inmobiliarios en Japón; ante cualquier "X% de éxito" hay que preguntar por la muestra, el periodo y la definición empleados
- El éxito se define con cuatro indicadores propios: cuánto queda al año después de impuestos y a qué precio se podrá vender dentro de N años
- El Banco de Japón elevó su tipo de política monetaria hasta el 1,0% aproximado en junio de 2026 y lo mantuvo en la reunión del 31 de julio; una prueba de estrés de +1,0 puntos de tipo ya no es un ejercicio teórico sino un requisito de trabajo
- Hay 4.436.000 viviendas vacías destinadas al alquiler, el 49,3% de todas las viviendas vacías del país: la ubicación se juzga por la estructura de oferta y demanda, no por la "fama" del barrio
- La vivienda suelta en propiedad horizontal y el edificio entero de madera no fallan por las mismas causas: las variables que deciden el resultado son directamente distintas
¿Se puede expresar en cifras la "tasa de éxito" de la inversión inmobiliaria?
La conclusión primero: no se publica ninguna estadística oficial que equivalga a una tasa de éxito de la inversión inmobiliaria. Por más que se busque entre los datos del 総務省 (Ministerio del Interior y Comunicaciones, MIC), del 国土交通省 (Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, MLIT) o de la 国税庁 (Agencia Nacional Tributaria, NTA), no aparece ninguna cifra que agregue qué proporción de quienes empezaron a invertir en inmuebles obtuvo buenos resultados. Por tanto, los "X% de éxito" que aparecen en anuncios y dosieres comerciales conviene entenderlos como cifras definidas y calculadas por esa misma empresa sobre una muestra elegida por ella.
¿Por qué no lo recopila ningún organismo público? La razón es simple: el éxito significa cosas distintas para cada persona. El éxito para quien quiere aumentar el remanente mensual, el éxito para quien busca rebajar la base imponible de su patrimonio de cara a la sucesión y el éxito para quien persigue una plusvalía a diez años apuntan a números completamente diferentes. A ello se añade que los resultados de los inmuebles de renta en manos de particulares solo afloran en la declaración anual del IRPF, y no existe ningún mecanismo que permita rastrear de forma transversal quién compró, cuándo y a qué precio vendió. A algo cuya definición y cuya población no están fijadas no se le puede poner una tasa de éxito estadística.
Aquí conviene una comparación para el lector hispanohablante. En España o en México, la opacidad del mercado residencial de inversión es un problema conocido, pero al menos existen registros de transmisiones y estadísticas notariales o registrales que permiten aproximar precios reales de venta. En Japón la fricción es de otro tipo: hay datos de precios excelentes y muy granulares publicados por el Estado, pero ningún dato sobre el rendimiento del inversor. Se conoce el mercado; no se conoce al que invierte en él. Esa asimetría explica por qué el sector comercial japonés puede publicar cifras de éxito sin que nadie las contraste.
Hace un tiempo, una persona me consultó lo siguiente: "Me han explicado que tienen un 92% de éxito, ¿es cierto?". Al seguir la nota al pie del dosier, ese 92% resultó ser "el porcentaje de compradores de las viviendas en propiedad horizontal vendidas por esa empresa que no han materializado una pérdida vendiendo dentro de los tres años siguientes a la compra". Si no se vende, la pérdida no se materializa. La cifra en sí no era mentira, pero es algo muy distinto de lo que el lector espera al oír "porcentaje de gente que está ganando dinero".
Tres comprobaciones ante cualquier "X% de éxito"
- Muestra: ¿a quién se contó? ¿Solo a los clientes de una comercializadora concreta, o a los inversores de todo el país? ¿Cómo se trató a quienes no respondieron?
- Periodo: ¿desde cuándo hasta cuándo? ¿No se habrá recortado justo una fase de tipos bajos y precios al alza, como la de 2013 a 2021?
- Definición: ¿qué se consideró éxito? ¿Que el remanente sea positivo, que haya plusvalía en la venta, o simplemente que aún no se haya vendido?
Una cifra que no responde a estos tres puntos no sirve como criterio de decisión. Dicho lo cual, sí existen indicadores públicos que pueden usarse en su lugar. Según la 令和5年住宅・土地統計調査 (Encuesta de Vivienda y Suelo de 2023) del Instituto de Estadística del MIC, en Japón hay 9.002.000 viviendas vacías y la tasa de vivienda vacía alcanzó el 13,8%, máximo histórico. Por su parte, el 令和8年地価公示 (Precios Oficiales del Suelo de 2026) del MLIT registra el quinto año consecutivo de subida en la media nacional, tanto en el promedio de todos los usos como en suelo residencial y comercial. El mercado en conjunto sube y, al mismo tiempo, sigue creciendo el número de viviendas sin inquilino. Mirar estas dos series a la vez es mucho más práctico que perseguir una única cifra de "tasa de éxito".
Para un inversor europeo o latinoamericano, esta coexistencia es contraintuitiva. En mercados como el español, el portugués o el mexicano, la subida generalizada de precios suele venir acompañada de tensión de oferta en alquiler. En Japón conviven una revalorización sostenida del suelo en las grandes ciudades con un stock nacional de vivienda estructuralmente excedentario. Comprar "Japón" como si fuera un solo mercado es, por eso, el error de partida más frecuente entre inversores extranjeros.
Lo que hay que decidir en esta sección: retirar la "tasa de éxito" —un número ajeno— de sus criterios de decisión y, a partir de la sección siguiente, redefinir sus propias condiciones de éxito con cuatro cifras.
Regla 1 | Sustituir la definición de éxito por cuatro números
Las reglas del éxito en la inversión inmobiliaria empiezan por convertir la sensación de "he ganado dinero" en cuatro números. Un inmueble en el que estas cuatro casillas no están rellenas no es que sea bueno o malo: es que no se puede juzgar.
| Indicador | Fórmula | Qué mide | Cómo fijar la referencia |
|---|---|---|---|
| Flujo de caja después de impuestos | Ingresos por alquiler − (gastos de explotación + cuota de préstamo, principal e intereses + IRPF e impuesto local de residentes) | El efectivo que realmente queda en su bolsillo | Decida usted mismo cuánto debe quedar al año y por vivienda para poder mantener el activo |
| DSCR (capacidad de repago) | NOI anual ÷ servicio anual de la deuda | Hasta qué punto el alquiler cubre la cuota | Por debajo de 1,0 hay que poner dinero de su bolsillo. Yo trabajo con 1,3 o más como referencia |
| Yield gap | Rentabilidad neta − tipo de interés del préstamo | El margen que aporta el apalancamiento | Si es estrecho, una subida de tipos lo revierte de golpe |
| Precio de salida | NOI estimado ÷ cap rate estimado | Por cuánto se podrá vender | Que supere o no la deuda viva determina si usted puede salirse |
Merece la pena detenerse en el DSCR, porque aquí la diferencia cultural es real. En España y en gran parte de Latinoamérica, el pequeño inversor residencial casi nunca calcula un DSCR: es una métrica que suena a financiación corporativa o a project finance. En Japón, en cambio, con préstamos a inversores particulares a 30 años y con tipos variables ligados a la política monetaria, el DSCR es la única forma sensata de saber si la operación aguanta. El nivel de 1,3 no es una norma legal ni un estándar público: es la referencia que usamos nosotros cuando asumimos la gestión de un inmueble. Es el colchón que, por experiencia, permite que una gran obra de mantenimiento o una acumulación de impagos no obliguen a poner dinero encima. El nivel adecuado varía según los fondos propios y los ingresos ordinarios de cada lector.
Como premisa para calcular los cuatro indicadores, la rentabilidad se mira en neto, no en bruto. La rentabilidad bruta (表面利回り, hyōmen rimawari) es "renta anual estimada a plena ocupación ÷ precio de compra", y ahí no están ni los honorarios de la administradora, ni el 固定資産税 (impuesto sobre bienes inmuebles japonés, de devengo anual), ni la electricidad de las zonas comunes, ni los honorarios de intermediación y el impuesto de inscripción registral del momento de la compra. La rentabilidad neta se calcula como "(ingresos anuales por alquiler − gastos anuales de explotación) ÷ (precio de compra + gastos de adquisición)". Basta con restar los gastos en el numerador y sumar los costes de adquisición en el denominador para que un inmueble con un 8% bruto baje del 6% neto, algo nada infrecuente. Un aviso para el lector extranjero: en los portales japoneses el número grande que aparece junto al precio es casi siempre el bruto, no el neto, al contrario de lo que suele asumirse en anuncios europeos de producto de inversión. El planteamiento de los indicadores está desarrollado con las fórmulas en la diferencia entre rentabilidad neta y bruta y sus valores de referencia.
El NOI (resultado neto de explotación) es el ingreso anual por alquiler menos los gastos de explotación. En esos gastos entran los honorarios de gestión, los suministros de zonas comunes, la limpieza, las reparaciones ordinarias, el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto de planeamiento urbano, y el seguro contra incendios. No se incluyen ni la cuota del préstamo ni la amortización contable: las condiciones de financiación cambian según el comprador y la amortización es un cálculo fiscal. Solo tomando el NOI como vara de medir común se pueden comparar dos inmuebles en igualdad de condiciones.
Lo que hay que decidir en esta sección: intente rellenar de verdad los cuatro números del inmueble que está estudiando; si queda una sola casilla en blanco, considere que la documentación es insuficiente. Con la ficha comercial no se rellenan. Pida el rent roll, el histórico real de gastos de explotación del último año y el recibo detallado del impuesto sobre bienes inmuebles, y rehaga entonces los cálculos.
Regla 2 | Pasar la prueba de estrés con los tipos de 2026
El 16 de junio de 2026, el 日本銀行 (Banco de Japón, BoJ) elevó hasta el 1,0% aproximado el objetivo del tipo call sin garantía a un día. En la misma decisión, el tipo básico de préstamo del mecanismo de crédito complementario pasó al 1,25%. En la reunión de política monetaria del 31 de julio siguiente, el Consejo acordó por 8 votos a favor y 1 en contra mantenerlo en torno al 1,0%. Cualquier plan de ingresos y gastos construido sobre un préstamo a tipo variable necesita incorporar el recálculo ante una subida de tipos.
Para el lector hispanohablante conviene dimensionar bien la noticia. Un tipo oficial del 1,0% suena a nada si uno viene de un mercado con el BCE moviéndose en rangos mucho más altos, o de Brasil o México, donde los tipos de dos dígitos han sido la norma. Pero Japón pasó casi dos décadas con tipos en cero o negativos, y toda la industria de la inversión inmobiliaria minorista se construyó sobre esa premisa. El salto del 0% al 1,0% no es pequeño en términos relativos: para un préstamo a 30 años, duplica largamente el componente de intereses. Los modelos de rentabilidad que circulan en Japón desde 2013 fueron calibrados en un mundo que ya no existe.
Lo que hay que hacer aquí es el estrés simultáneo de tres variables. Tipo de interés, ocupación y renta suelen deteriorarse a la vez, así que no se aplican de una en una sino conjuntamente.
- Sumar +1,0 puntos al tipo y recalcular la cuota anual (manteniendo la deuda viva y el plazo restante)
- Bajar 10 puntos la tasa de ocupación (si se supone el 100% a plena ocupación, calcular con el 90%)
- Bajar un 5% la renta (previendo la revisión de la renta de comercialización y las rebajas en las renovaciones)
- Aplicar las tres condiciones a la vez y volver a obtener el NOI y el DSCR
- Comprobar si el flujo de caja antes de impuestos absorbe el gasto anual previsto de mantenimiento y el incremento del impuesto sobre bienes inmuebles
Con números se entiende antes. Calculemos un caso modelo suponiendo un edificio entero de madera de 22 años de antigüedad en la ciudad de Osaka. Las condiciones son: precio 50 millones de yenes (unos 303.000 EUR a los tipos de cambio de mediados de 2026), gastos de adquisición 3,5 millones de yenes (unos 21.000 EUR), fondos propios 8,5 millones de yenes (unos 51.000 EUR) y préstamo de 45 millones de yenes (unos 273.000 EUR). La financiación es a tipo variable del 2,0% y 30 años de plazo; la renta anual a plena ocupación se estima en 4 millones de yenes (unos 24.000 EUR) y los gastos de explotación en el 20% de la renta, esto es, 800.000 yenes (unos 4.850 EUR).
| Concepto | Escenario base | Tras el estrés triple simultáneo |
|---|---|---|
| Ingresos anuales por alquiler | 4.000.000 JPY (unos 24.200 EUR) | 3.420.000 JPY (unos 20.700 EUR) — ocupación 90% y renta −5% |
| Gastos de explotación | 800.000 JPY (unos 4.850 EUR) | 800.000 JPY (unos 4.850 EUR) |
| NOI | 3.200.000 JPY (unos 19.400 EUR) | 2.620.000 JPY (unos 15.900 EUR) |
| Servicio anual de la deuda | Unos 2.000.000 JPY (unos 12.100 EUR), al 2,0% | Unos 2.280.000 JPY (unos 13.800 EUR), al 3,0% |
| DSCR | 1,60 | 1,15 |
| Flujo de caja antes de impuestos | 1.200.000 JPY (unos 7.300 EUR) | 340.000 JPY (unos 2.060 EUR) |
En el escenario base quedan 1,2 millones de yenes al año (unos 7.300 EUR). Pero al aplicar el estrés triple simultáneo, lo que queda se encoge hasta 340.000 yenes (unos 2.060 EUR). Y esa cifra es antes de impuestos: pagando el IRPF y el impuesto local de residentes prácticamente no queda nada. Si se estropean dos calentadores, desaparecen. Como el DSCR no ha bajado de 1,0 no hay quiebra, pero tampoco es un nivel que permita hablar de "inversión con holgura". Si además consulta la realidad de los costes de tenencia que crecen en una fase de subida de tipos, verá hasta qué punto son frágiles esos 340.000 yenes (unos 2.060 EUR).
Si en el escenario de estrés el DSCR cae por debajo de 1,0, la decisión es descartar la operación a ese precio y con esas condiciones de financiación. Para cambiar la decisión solo hay tres vías: bajar el precio, aumentar los fondos propios o mejorar las condiciones del préstamo, tipo incluido. Para ampliar el margen de la tercera vía funciona muy bien reunir las cuentas anuales y la documentación del inmueble y mantener un diálogo continuado con la entidad financiera. Aquí aparece otra diferencia con el mundo hispanohablante: en Japón la relación con el banco es marcadamente relacional y a largo plazo, no un proceso de scoring automatizado y comparado entre entidades; visitar la sucursal con sus números ordenados sigue moviendo condiciones. El procedimiento concreto está explicado en cómo construir la relación con las entidades financieras para obtener financiación.
Un punto más sobre el apalancamiento. Utilizar un préstamo hipotecario destinado a vivienda habitual para adquirir un inmueble de inversión es una conducta sobre la que el 住宅金融支援機構 (Agencia Japonesa de Financiación de la Vivienda, JHF) advierte expresamente como "uso indebido". Constituye un incumplimiento del contrato de préstamo y da lugar a la exigencia de devolución íntegra e inmediata de la deuda pendiente. Además, aunque los trámites se hayan dejado en manos de un intermediario, se establece que quien obtiene financiación mediante datos falsos responde personalmente por estafa. Las ofertas que prometen empezar en condiciones ventajosas gracias a un tipo bajo a veces omiten esta premisa. Para el inversor no residente la lectura es clara: la financiación al 1–2% que hace atractivo el mercado japonés existe, pero está reservada a productos de inversión y a perfiles concretos, y no se accede a ella disfrazando la operación.
Lo que hay que decidir en esta sección: si con el estrés triple simultáneo el DSCR baja de 1,0, no se compra en esas condiciones. Fije esta línea roja antes de ver ningún inmueble.
Regla 3 | Juzgar la ubicación por la estructura de oferta y demanda, no por su "fama"
La calidad de una ubicación no la decide la distancia a la estación ni la imagen del barrio, sino si en esa zona hay más gente queriendo alquilar o más viviendas queriendo ser alquiladas. Según la Encuesta de Vivienda y Suelo de 2023 del Instituto de Estadística del MIC, de los 9.002.000 de viviendas vacías del país, 4.436.000 son viviendas vacías destinadas al alquiler. Eso es el 49,3% del total de viviendas vacías y el 6,8% del parque total de viviendas.
El significado de esta cifra no es menor. Cuando se habla de viviendas vacías (空き家, akiya), muchos piensan en casas antiguas abandonadas tras una herencia —la imagen que ha popularizado la prensa internacional con las "casas japonesas por mil euros"—, pero en realidad casi la mitad son "viviendas de alquiler que están anunciadas y no encuentran inquilino". Es decir, en el mercado japonés del alquiler existen ya amplias zonas donde la oferta supera a la demanda. Aunque la población disminuya, se siguen construyendo viviendas de alquiler nuevas, y esa diferencia se materializa en la forma de 4.436.000 viviendas.
Aquí la comparación con España o con las grandes capitales latinoamericanas es casi el reverso exacto. Allí el debate público gira en torno a la escasez de vivienda en alquiler y a los mecanismos de contención de rentas; el riesgo del inversor es regulatorio. En Japón el riesgo dominante es el contrario: un exceso estructural de oferta que la demografía no va a corregir. Un inversor que llegue a Japón con el reflejo de "si está construido, se alquila" estará aplicando un supuesto que aquí es falso fuera de un puñado de submercados urbanos.
Precisamente por eso adquiere valor el trabajo de contar la oferta y la demanda sobre el terreno, con los propios ojos y los propios pies. Los siete puntos siguientes son exclusivamente cosas que se pueden comprobar in situ el mismo día en que se visita el inmueble.
- Número de viviendas competidoras en comercialización: cuántas viviendas con la misma distribución y la misma horquilla de renta están anunciadas en un radio de 10 minutos a pie
- Antigüedad y equipamiento de la competencia: qué proporción de los competidores es más nueva que el inmueble que usted va a comprar. Si tienen o no taquilla de paquetería, lavabo independiente e internet incluido
- Duración de la comercialización: cuántas semanas o meses lleva anunciada la misma vivienda. Si un mes después sigue publicada, es una vivienda que no se alquila
- Condiciones de comisión: cuántas mensualidades de 広告料 (kōkokuryō o "AD", la comisión publicitaria que el propietario paga a la agencia que consigue inquilino, una figura sin equivalente en el alquiler español) se están ofreciendo. Una zona con AD generoso es una zona donde cuesta alquilar
- Condiciones de entrada: si se ha normalizado el "cero fianza, cero reikin" (礼金, gratificación no reembolsable al propietario, una costumbre japonesa que no existe en los contratos españoles o mexicanos) o los uno o dos meses de carencia de renta
- Rentas de cierre recientes: no la renta anunciada, sino la efectivamente pactada. Se pide a la administradora el histórico de cierres del último año
- Aspecto de la calle de día y de noche: recorridos de ida al trabajo y al colegio, tránsito de personas nocturno, rotación de los comercios del entorno
De los siete puntos, la duración de la comercialización y las condiciones de comisión son especialmente honestas. La renta anunciada es el deseo del propietario, no la respuesta del mercado; pero el hecho de que la misma vivienda lleve tres meses publicada no admite maquillaje.
Como vara para verificar el nivel general del mercado existe la encuesta a inversores inmobiliarios que realiza la 一般財団法人日本不動産研究所 (Instituto Japonés de Investigación Inmobiliaria, JREI). En su 54.ª edición (datos a abril de 2026, publicada el 27 de mayo de 2026), la rentabilidad esperada para un edificio residencial completo se sitúa en el 3,6% para el tipo estudio y el 3,7% para el tipo familiar en la zona Jōnan de Tokio. En las principales ciudades regionales, el tipo estudio se mueve en niveles como el 4,9% de Sapporo, el 5,0% de Sendai, el 4,2% de Yokohama, el 4,5% de Nagoya, el 4,2% de Osaka y el 4,5% de Fukuoka.
Ahora bien, los encuestados son principalmente inversores institucionales, y el nivel difiere de la rentabilidad efectiva de los inmuebles que compra un particular. Si un particular va a usar estos datos, lo práctico es leerlos no como valores absolutos sino como una jerarquía entre ciudades. Tener presente que entre Tokio y las principales ciudades regionales hay una diferencia de más de un punto permite asumir con frialdad que la elevada rentabilidad bruta de un inmueble regional es "el precio de la prima de riesgo". Y para un inversor extranjero hay un matiz adicional: esa jerarquía se corresponde bastante bien con la liquidez de salida. Tokio no rinde menos por moda, sino porque es donde siempre hay comprador. En cuanto al nivel de precios, en el 不動産価格指数 (Índice de Precios Inmobiliarios) que publica mensualmente el MLIT puede comprobar usted mismo la evolución de los segmentos residencial y comercial.
Lo que hay que decidir en esta sección: contar por sí mismo el stock en comercialización y el tiempo hasta el cierre en la zona que estudia. Un juicio de ubicación que se salte este trabajo no es más que un juicio prestado por otro.
Regla 4 | La explotación se decide en el "diseño del contrato con la administradora"
Lo que determina el resultado tras la compra no es tanto el inmueble como la gestión del día a día. Y la calidad de esa gestión depende casi por completo de cómo se haya diseñado el contrato con la administradora. Aquí existen comprobaciones establecidas por ley, y el lector tiene derecho a recibir explicación antes de firmar.
Por la 賃貸住宅管理業法 (Chintai Jūtaku Kanri Gyō Hō, Ley de Actividad de Gestión de Vivienda en Alquiler, en vigor desde 2021), las empresas gestoras que administran 200 o más viviendas de alquiler están obligadas a inscribirse ante el Ministro de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo. Las empresas inscritas deben destinar al menos un gestor cualificado (業務管理者) por sucursal u oficina, realizar la explicación de aspectos relevantes y entregar el documento correspondiente antes de celebrar el contrato de encargo de gestión, y entregar también documento en el momento de la firma. Dicho de otro modo: recibir por escrito "qué hacen y hasta dónde" antes de firmar es una premisa del sistema, no una cortesía.
Esta figura merece un párrafo de contraste, porque es de las cosas que más sorprenden a un propietario extranjero. En España o en Chile, la relación con un administrador de fincas o una gestora de alquileres se rige esencialmente por el contrato privado y por la normativa general de servicios; no existe un registro estatal específico ni un deber legal de explicación previa por escrito equiparable. Japón, tras años de conflictos con contratos de renta garantizada, optó por regular la actividad de gestión como un sector supervisado. Para el inversor no residente —que por definición no puede supervisar el inmueble a diario— esta regulación es uno de los argumentos objetivamente más sólidos a favor del mercado japonés: la calidad mínima de la gestión está respaldada por ley.
Conviene retener también que la misma ley obliga a informar periódicamente al mandante sobre el estado de ejecución de los trabajos. El informe mensual al propietario no es un documento que llegue por amabilidad de la administradora. Entender que es un documento con respaldo normativo facilita mucho hacer observaciones sobre su contenido.
Los contratos de sublease con renta garantizada (サブリース, el equivalente japonés a lo que en España se conoce como alquiler con renta garantizada) también están regulados por esa ley. Se imponen a las empresas la prohibición de publicidad engañosa, la prohibición de captación indebida y la explicación de aspectos relevantes antes de celebrar el contrato de arrendamiento específico. Al valorar un contrato de este tipo, confirmar por escrito los tres puntos siguientes evita malentendidos posteriores.
- Condiciones de la solicitud de reducción de renta: conforme a la 借地借家法 (Shakuchi Shakuya Hō, Ley de Arrendamientos de Suelo y Edificios), la renta garantizada no queda fijada a perpetuidad y puede abrirse una negociación de revisión. Una particularidad japonesa: esta ley protege tan intensamente al arrendatario que, en un sublease, el arrendatario protegido es la propia empresa gestora frente a usted, el propietario
- Periodo de carencia: cuántos meses tras la entrega o tras la salida de un inquilino no se abona la renta garantizada
- Cláusula de resolución anticipada: en qué condiciones puede resolver el propietario y con qué penalización
Una vez firmado el contrato, el informe mensual al propietario se convierte en el único dato de observación periódica. Si solo se mira la tasa de ocupación, no se detectan los cambios. Hace un tiempo recibí una consulta sobre un edificio residencial completo en Tokio en el que la ocupación se mantenía en torno al 95% pero el remanente disminuía año tras año. Al ordenar los informes uno junto a otro, resultó que el plazo medio desde la publicación hasta el cierre se había alargado de 28 a 67 días, y que en esa misma proporción habían aumentado la comisión publicitaria y los costes de 原状回復 (genjō kaifuku, la restitución de la vivienda a su estado original entre inquilinos, un procedimiento japonés muy codificado y con guía ministerial propia). La tasa de ocupación es un indicador de resultado y esconde los síntomas del deterioro.
Los números que conviene seguir en el informe mensual se reducen a estos siete: tasa de ocupación, tasa de impago, plazo medio desde la publicación hasta el cierre, número de salidas, coste de restitución al estado original, comisión publicitaria (AD) y tasa de renovación. Si el plazo medio y la comisión publicitaria empiezan a subir a la vez, es la señal de que la renta fijada o el equipamiento se están desalineando del mercado. Si el informe no incluye estos conceptos, empiece por pedir a la administradora que los añada. Como el informe periódico es una obligación legal, plantear la discusión sobre qué conceptos incluir no es en absoluto una exigencia desmedida.
La gestión práctica depende en gran medida de la capacidad de la persona concreta que la lleva: del talento humano. Qué se probó en los meses en que los números no se movían, hasta qué punto se indagó en los motivos de cada salida. Que sea o no alguien con quien se pueda pensar todo eso conjuntamente es lo que cambia el remanente a cinco años. Si está valorando revisar su estructura de gestión, en INA podemos ordenar la situación con usted a partir de sus informes actuales, en una consulta sin coste.
Lo que hay que decidir en esta sección: comprobar que en la explicación de aspectos relevantes del contrato de gestión se indican por escrito el alcance de los trabajos, la frecuencia de los informes y los conceptos informados. Si no se indican, pida que se documenten antes de firmar.
Regla 5 | El impuesto no se juzga por el "ahorro fiscal" sino por el remanente
La cuestión fiscal se decide no por la magnitud del ahorro impositivo, sino por el remanente agregado del periodo de tenencia y del momento de la venta. Existe una mecánica por la que el impuesto reducido durante la tenencia vuelve a aparecer al vender.
En primer lugar, si el rendimiento de capital inmobiliario arroja pérdidas, estas pueden compensarse con otros rendimientos. Sin embargo, según la explicación de la Agencia Nacional Tributaria, la parte de la pérdida que corresponde a los intereses de la deuda contraída para adquirir el suelo no es compensable. Si se compra con alto apalancamiento un inmueble en el que el suelo pesa mucho, puede ocurrir que el efecto fiscal previsto no se materialice. Es un punto que conviene verificar antes de comprar, junto con el reparto del precio entre suelo y construcción.
En segundo lugar, la amortización. La amortización es un gasto que no implica salida de caja, de modo que comprime la base imponible durante la tenencia. La vida útil de los activos usados puede calcularse por el método simplificado: si un activo ha superado íntegramente su vida útil legal, se puede aplicar un número de años equivalente al 20% de dicha vida útil legal. Como la vida útil legal de la madera es de 22 años, un edificio de madera con más de 22 años de antigüedad se amortiza en 4 años. Al permitir imputar un gasto elevado en poco tiempo, es un mecanismo que a menudo se presenta como técnica de ahorro fiscal.
Este es probablemente el punto donde la distancia con el lector hispanohablante es mayor, y por eso merece explicación. En España, la construcción de un inmueble arrendado se amortiza normalmente al 3% anual sobre el valor de construcción, lo que implica algo más de treinta años; en varios países latinoamericanos los porcentajes son similares. Japón permite, para una casa de madera ya plenamente amortizada, comprimir toda la amortización en cuatro ejercicios. Ese es el origen de la fama internacional de las "casas japonesas de madera" como vehículo fiscal, y también el origen del malentendido: el mecanismo no elimina el impuesto.
Porque, en efecto, lo amortizado reduce el valor contable de la construcción. La ganancia patrimonial en la venta se calcula como "precio de transmisión − (coste de adquisición + gastos de transmisión)", y el coste de adquisición parte del valor contable ya amortizado. Es decir, la renta comprimida durante la tenencia reaparece agregada como base imponible en el año de la venta. Entender la amortización no como algo que borra el impuesto, sino como algo que desplaza el momento de tributar hacia adelante, evita errores de juicio.
Por eso el periodo de tenencia se calcula hacia atrás desde la salida. Según la clasificación de la Agencia Nacional Tributaria, si a 1 de enero del año de la transmisión el periodo de tenencia supera los 5 años, se trata de ganancia patrimonial a largo plazo, con un tipo del 15% de IRPF y el 5% de impuesto local de residentes. Si es de 5 años o menos, es ganancia a corto plazo, con el 30% de IRPF y el 9% de impuesto local (en ambos casos se añade además el impuesto especial para la reconstrucción). Como el tipo casi se duplica, vender en el quinto o en el sexto año un inmueble ya totalmente amortizado en cuatro mueve el remanente de forma considerable. Nótese que este umbral de cinco años se cuenta a 1 de enero del año de venta, no en fecha de aniversario: un detalle de calendario que a los inversores extranjeros les cuesta caro con frecuencia.
Resumiendo, el orden del juicio es este. Al ahorro fiscal anual durante la tenencia multiplicado por los años previstos de tenencia se le resta el incremento del impuesto sobre la ganancia patrimonial en la venta. Si ese total es positivo y además el precio de venta supera la deuda viva, en el plano fiscal la operación se sostiene. Juzgar "esto desgrava" mirando solo una de las dos mitades hace que las cuentas no cuadren en la salida.
Conviene señalar que el tratamiento fiscal varía según la forma de titularidad, el resto de rendimientos, si se actúa como persona física o jurídica y la proporción entre suelo y construcción del inmueble, entre otras circunstancias particulares. Para las decisiones reales, consulte con un asesor fiscal (税理士, zeirishi) u otro profesional. Si usted es residente fiscal fuera de Japón, añada una comprobación más: cómo interactúa el convenio de doble imposición entre Japón y su país de residencia con estos tipos.
Lo que hay que decidir en esta sección: sumar en el mismo papel el ahorro fiscal durante la tenencia y el impuesto sobre la ganancia patrimonial que se generará en la venta, y solo entonces decidir si comprar.
¿En qué se diferencian las condiciones de éxito entre la vivienda en propiedad horizontal y el edificio entero de madera?
"¿Por cuál de las dos debería empezar?". Es la pregunta que más recibo en las consultas. La respuesta depende de los fondos propios y del tiempo disponible para dedicar a la explotación. Las cinco reglas anteriores son una vara de medir común, pero el modo en que actúan las variables cambia mucho según el objeto de inversión. La kubun manshon y el ittō apāto se hablan con la misma expresión —"inversión inmobiliaria"— y sin embargo fracasan de maneras completamente distintas.
| Criterio de comparación | Vivienda en propiedad horizontal (kubun manshon) | Edificio entero de madera (ittō apāto) |
|---|---|---|
| Magnitud del desembolso inicial | Se puede empezar desde varios millones de yenes (decenas de miles de euros). La carga de fondos propios es ligera | Del orden de decenas de millones de yenes (cientos de miles de euros). Suelen exigirse del 10% al 20% en fondos propios |
| Cómo lo mira el banco | Pesa mucho el perfil personal (empleador, ingresos anuales) | Pesa mucho la rentabilidad del inmueble y su valoración por coste de reposición |
| Cómo aparece el riesgo de desocupación | Si se vacía una vivienda, la ocupación es del 0%. Oscila entre todo y nada | Una de cada diez viviendas vacía deja la ocupación en el 90%. La diversificación funciona |
| Iniciativa sobre las obras | Solo la parte privativa. En zonas comunes se depende del acuerdo de la comunidad de propietarios | Todo se decide uno mismo. Y, en la misma medida, la responsabilidad de decidir es de uno |
| Comunidad de propietarios | Existe. El margen de intervención en la subida del fondo de reserva y en el calendario de gran obra es limitado | No existe. El plan de obras lo elabora uno mismo |
| Comprador en la salida | Tanto demanda de uso propio como inversores. Pero con inquilino dentro no se puede vender a quien va a vivir en ella | Prácticamente solo inversores. El precio se fija por rentabilidad |
| Cómo se juzga el éxito | Flujo de caja después de impuestos por vivienda y posibilidad de vender a precio de uso propio cuando quede vacía | DSCR y remanente a largo plazo con la gran obra ya incorporada |
Situaciones en las que suele fallar la vivienda en propiedad horizontal
En la kubun manshon, los tropiezos se producen la mayoría de las veces en terrenos que uno no controla. En primer lugar, la subida del 修繕積立金 (shūzen tsumitatekin, la cuota mensual al fondo de reserva para grandes obras que gestiona la comunidad de propietarios). En las promociones de obra nueva esa cuota suele fijarse baja y se eleva escalonadamente conforme al plan de obras a largo plazo. Si 5.000 yenes al mes (unos 30 EUR) se convierten en 15.000 yenes (unos 91 EUR) quince años después, se pierden 120.000 yenes (unos 730 EUR) de remanente anual. Antes de comprar hay que pedir el plan de obras a largo plazo y las actas de las últimas juntas, y verificar el momento y la magnitud de las subidas. A diferencia de una comunidad española, donde las derramas suelen aprobarse cuando la obra es inminente, el sistema japonés preacumula durante décadas mediante cuotas crecientes programadas: el calendario de subidas ya está escrito en un documento que usted puede leer antes de comprar.
En segundo lugar, que el comprador de salida dependa de la demanda de uso propio. Si se vende con el inquilino dentro, los compradores se limitan a inversores y el precio se determina por rentabilidad. En muchos casos se vende más caro vacío y dirigido a quien va a habitarlo, y la diferencia puede rondar el 20%. Hubo un caso de una persona que tenía dos viviendas en Tokio y, al pedir tasación de venta con los inquilinos dentro, recibió una oferta un 20% inferior al precio de mercado de uso propio de la zona. En la venta, el resultado cambia según coincida o no con el momento de una salida.
Situaciones en las que suele fallar el edificio entero de madera
Los fracasos en el ittō apāto tienen que ver a menudo con el uso del tiempo. En primer lugar, la llegada simultánea de las grandes obras. El pintado de fachada, la impermeabilización de cubierta y la renovación de las conducciones de agua llegan agrupados prácticamente en el mismo momento, en función de la edad del edificio. Si en un edificio de diez viviendas el pintado de fachada cuesta 3 millones de yenes (unos 18.200 EUR), se llevan por delante varios años de remanente. Es imprescindible elaborar en el momento de la compra un calendario de qué se hará, cuándo y por cuánto.
En segundo lugar, la restricción práctica de que la vida útil legal de 22 años de la madera condiciona el plazo de financiación. Cuanto más antiguo el inmueble, más corto el plazo, mayor la cuota anual y menor el DSCR. Que a usted le acorten el plazo al comprar significa que también se lo acortarán a su comprador al vender. Hay que diseñar el periodo de tenencia previendo incluso las condiciones de financiación del comprador de salida. Es una diferencia estructural relevante frente a los mercados hispanohablantes, donde la edad de un edificio de obra tradicional apenas condiciona el plazo hipotecario: en Japón la vida útil fiscal del material de construcción se traslada casi directamente a la liquidez del activo.
En tercer lugar, la desocupación en cadena de todo el edificio. Como están alineadas viviendas con la misma distribución construidas en la misma época, cuando el conjunto se desalinea del mercado dejan de alquilarse todas a la vez. La clave está en una explotación que pruebe la renovación de equipamiento o la revisión de la renta vivienda por vivienda y observe el resultado. El funcionamiento y los riesgos del edificio completo están detallados en el mecanismo y los riesgos de la inversión en un edificio entero, y el desglose del desembolso inicial de la vivienda suelta, en los costes iniciales y recurrentes de la explotación de una vivienda en propiedad horizontal.
Lo que hay que decidir en esta sección: decidir primero cuál de los dos formatos le encaja, partiendo de sus fondos propios, de su capacidad de endeudamiento y del tiempo que pueda dedicar a la explotación. Buscar inmuebles viene después.
¿Qué separa a quien tiene éxito invirtiendo en inmuebles de quien no lo tiene?
Lo que separa a quien tiene éxito en la inversión inmobiliaria de quien no lo tiene no es el talento ni el volumen de información. Es tener o no el hábito de rehacer los cálculos por sí mismo antes de comprar. Entregando la misma documentación a varias personas, quienes obtienen buenos resultados responden, sin excepción, después de haberla traducido a sus propios números.
| Situación | Conducta de quien tiene éxito | Conducta que hace tropezar |
|---|---|---|
| Al recibir la documentación del inmueble | Ignora la rentabilidad bruta y recalcula por su cuenta el NOI y el DSCR | Acepta tal cual la rentabilidad y la simulación que le presentan |
| Fuentes de información | Acude a fuentes primarias: registro de la propiedad, rent roll, recibo detallado del impuesto sobre bienes inmuebles, plan de obras a largo plazo | Se queda con el dosier comercial y la explicación del seminario |
| Velocidad de decisión | Como tiene criterios fijados, decide rápido si se cumplen las condiciones | Como no tiene criterios, decide rápido cuando le meten prisa |
| Registro | Anota los números mensuales de explotación en su propio libro y los compara con el año anterior | Se limita a recibir el informe de la administradora |
| Criterio de salida | Antes de comprar deja por escrito "qué tiene que pasar para vender" | Empieza a pensar la venta cuando la situación ya se ha deteriorado |
| Tratamiento del fracaso | Cuantifica lo aprendido en la primera operación y lo incorpora al criterio de la segunda | Oculta el fracaso y vuelve a comprar con el mismo criterio |
La segunda fila de la tabla merece una explicación aparte para el lector hispanohablante, porque el 登記簿 (tōkibo, el registro de la propiedad japonés) no funciona como el Registro de la Propiedad español o el de los países latinoamericanos de tradición registral. En España rige el principio de fe pública registral: quien adquiere confiando en el registro queda protegido. El sistema japonés, en cambio, carece de esa fe pública (公信力): la inscripción da oponibilidad frente a terceros, pero no garantiza que quien figura inscrito sea realmente el titular. Además, la inscripción no es obligatoria con carácter general —solo desde 2024 lo es para las adquisiciones por herencia—, de modo que existen inmuebles cuyo titular registral lleva décadas fallecido. La consecuencia práctica es doble: la verificación de la titularidad recae más en el 司法書士 (shihō shoshi, el jurista especializado en inscripciones) y en la propia diligencia del comprador que en la presunción registral, y por eso pedir y leer el tōkibo completo, con su historial de cargas, es un paso que aquí nadie hace en su lugar.
Hay algo más que conviene advertir: cómo leer los casos de éxito. Que se busque tanto "ejemplos de éxito en inversión inmobiliaria" demuestra que el deseo de conocer resultados ajenos es perfectamente comprensible. Pero los casos de éxito de quienes adquirieron entre 2013 y 2021 se sostienen sobre la premisa de los tipos bajos y la fase alcista de entonces. Repetir los mismos pasos en 2026, con el tipo de política monetaria en torno al 1,0%, no dará el mismo resultado. Lo que hay que extraer de los casos no es el resultado, sino el proceso de decisión: qué calculó esa persona antes de comprar y con qué fundamento descartó otras operaciones.
Yo no creo que el fracaso en sí sea malo. Que en la primera operación quedara menos remanente del previsto, o que el periodo de desocupación fuera más largo de lo estimado. Esos resultados son material para construir el criterio siguiente. El problema es dejar de rehacer los cálculos por miedo a fracasar, y delegar la decisión en otro. Una inversión cuya decisión se ha delegado no se puede reproducir cuando sale bien, y no deja aprendizaje cuando sale mal. Para quien invierte desde el extranjero, esto es doblemente cierto: la distancia y el idioma empujan a delegar el juicio, no solo la ejecución.
Además de todo lo anterior, hay algo que le pido que deje por escrito antes de comprar: sus criterios de salida. "Si la ocupación baja del 80% dos ejercicios seguidos, estudiar la venta". "Si el tipo supera el 3,0%, decidir entre amortización anticipada o venta". "Si el presupuesto de la gran obra supera X yenes, reconsiderar mantener el activo". Puestos en números, permiten actuar por criterio y no por emoción cuando la situación se deteriora. Cuanto más tiempo lleva alguien en esto, más probable es que tenga esa hoja.
Lo que hay que decidir en esta sección: escribir en papel tres criterios de salida, en números. Si hay alguno que no consigue escribir, es la señal de que aún le falta comprensión en esa parte.
Lista de verificación previa a la compra | Las reglas del éxito en una sola hoja
Resumimos todo lo anterior en ocho puntos que hay que verificar antes de presentar una oferta. Solo cuando pueda responder a todos ellos, avance hacia la manifestación de voluntad de compra.
- ¿Ha calculado los cuatro indicadores?: flujo de caja después de impuestos, DSCR, yield gap y precio de salida. Calculados sobre el rent roll y los valores reales de gastos de explotación
- ¿Ha pasado el estrés triple simultáneo?: tipo +1,0 puntos, ocupación −10 puntos, renta −5%. ¿El DSCR se mantiene por encima de 1,0?
- ¿Ha contado usted mismo la oferta y la demanda?: viviendas competidoras anunciadas en un radio de 10 minutos a pie, duración de la comercialización, condiciones de comisión, rentas de cierre recientes
- ¿Ha verificado el contenido del contrato de gestión?: alcance de los trabajos, conceptos informados, frecuencia de los informes. Y si es sublease, las condiciones de la solicitud de reducción de renta, el periodo de carencia y la cláusula de resolución anticipada
- ¿Ha agregado el remanente fiscal?: ahorro fiscal durante la tenencia − impuesto sobre la ganancia patrimonial en la venta. Incluyendo si vende pasados más de cinco años o dentro de cinco
- ¿Le encaja el formato?: vivienda en propiedad horizontal o edificio entero de madera. Decídalo por sus fondos propios, su capacidad de endeudamiento y el tiempo que pueda dedicar
- ¿Ha puesto por escrito los criterios de salida?: tres supuestos, en números, sobre qué tiene que ocurrir para vender
- ¿Ha hecho que un tercero rehaga los cálculos?: que alguien que no esté en el lado vendedor calcule los mismos números
El octavo punto, la comprobación por un tercero, es de los que más se omiten pese a ser de los más eficaces. Los intereses de quien vende y de quien compra no coinciden. Cuando una persona ajena a la comercialización recalcula la misma documentación, salen a la superficie las diferencias en los supuestos empleados. Para un comprador extranjero este paso es aún más determinante, porque en Japón es habitual que una misma agencia represente a ambas partes de la operación (両手仲介), una figura restringida o directamente prohibida en varios mercados occidentales. El punto de vista para juzgar si un precio es razonable está recogido en las cuatro reglas de oro para no comprar caro.
Si al intentar rellenar estos ocho puntos con la documentación que tiene en la mano se le detiene la mano en algún sitio, consúltenos en INA aunque sea solo por esa parte. No le daremos la conclusión de si debe comprar o no: comprobaremos con usted si están reunidos los números necesarios para decidir. Este artículo ordena un procedimiento de decisión y no constituye una recomendación de adquirir ningún inmueble ni producto concreto. La decisión final de inversión debe valorarla usted a la luz de su situación financiera y de sus objetivos.
Conclusión | Las reglas del éxito son "el hábito de comprobar los cálculos antes de comprar"
Hemos ordenado en cinco reglas el éxito en la inversión inmobiliaria. Sustituir la definición de éxito por cuatro números; pasar la prueba de estrés con los tipos de 2026; juzgar la ubicación por la estructura de oferta y demanda; diseñar el contrato con la administradora; y juzgar el impuesto por el remanente. Ninguna es vistosa: todas son la acumulación de un trabajo discreto de calcular, escribir y verificar antes de comprar.
A quien haya empezado a leer esperando un método infalible, quizá le sepa a poco. Pero en un terreno donde no existe una cifra pública de tasa de éxito, lo único reproducible no es calcar el caso de éxito de otro, sino el procedimiento de comprobar sus propios números en su propio inmueble. Este procedimiento sirve aunque cambien los tipos, aunque cambie la zona, tanto en una vivienda suelta como en un edificio entero. Y sirve igualmente si usted invierte desde Madrid, Ciudad de México o Bogotá: eso es la reproducibilidad.
El inmueble es un activo con el que se convive cinco o diez años. Más que una rentabilidad alta a corto plazo, lo que marca el resultado es haber comprado en condiciones que permitan seguir manteniéndolo dentro de diez años. Elegir tanto el inmueble como la persona a la que se confía la gestión con la mirada puesta en el largo plazo. Si en INA consideramos que el talento humano es nuestro mayor activo, es porque asociarse con alguien fiable en ese horizonte temporal es lo que acaba moviendo los propios números.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Cuál es la tasa de éxito de la inversión inmobiliaria en Japón?
R. No se publica ninguna estadística oficial que agregue la tasa de éxito de la inversión inmobiliaria. Los "X% de éxito" que aparecen en publicidad tienen una muestra, un periodo y una definición de éxito distintos según quién los publique. En lugar de una cifra ajena, defina sus propias condiciones de éxito con el flujo de caja después de impuestos y el precio de salida.
P2. ¿Con cuántos fondos propios se puede empezar?
R. El importe mínimo varía según el tipo de inmueble y las condiciones de financiación, pero el criterio no es "desde cuánto se puede empezar" sino "si el DSCR se mantiene por encima de 1,0 tras la prueba de estrés". Cuanto menores sean los fondos propios, mayor será el préstamo y mayor el impacto de una subida de un punto en el tipo. La vivienda en propiedad horizontal puede abordarse desde varios millones de yenes (decenas de miles de euros), mientras que en el edificio entero de madera suele exigirse entre el 10% y el 20% del precio en fondos propios. Los compradores no residentes deben contar además con que muchas entidades japonesas exigen residencia o una estructura societaria local para financiar.
P3. ¿Con cuál es más fácil tener éxito, con la vivienda suelta o con el edificio entero?
R. No se puede decir de forma general cuál da más éxito; es más práctico entender que fracasan de maneras distintas. En la vivienda en propiedad horizontal, una sola salida deja la ocupación en el 0%, pero el desembolso inicial es ligero y el trabajo de gestión, limitado. En el edificio entero de madera la desocupación se diversifica, pero las grandes obras llegan agrupadas y la vida útil legal de 22 años de la madera condiciona el plazo de financiación. Recomendamos elegir a partir de los fondos propios y del tiempo que pueda dedicar a la explotación.
P4. ¿Existe algún método infalible en la inversión inmobiliaria?
R. No existe ningún método infalible que gane con cualquier inmueble. Sí existe, en cambio, un procedimiento que reduce la probabilidad de fracaso: cuantificar las condiciones de éxito con los cuatro indicadores, pasar el estrés triple simultáneo de tipo +1,0 puntos, ocupación −10 puntos y renta −5%, y dejar por escrito los criterios de salida antes de comprar. Ejecutar estos tres pasos cada vez es el hábito que más se aproxima a un método infalible.
Fuentes y referencias
- 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計」 — Instituto de Estadística del Ministerio del Interior y Comunicaciones (MIC), "Encuesta de Vivienda y Suelo de 2023, tabulación básica de viviendas y hogares" (en japonés) — 9.002.000 viviendas vacías, tasa del 13,8%, 4.436.000 viviendas vacías destinadas al alquiler
- 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年6月16日） — Banco de Japón (BoJ), "Modificación de las directrices de operaciones de mercado", 16 de junio de 2026 (PDF, en japonés)
- 日本銀行「当面の金融政策運営について」（2026年7月31日） — Banco de Japón (BoJ), "Sobre la orientación de la política monetaria en el periodo inmediato", 31 de julio de 2026 (PDF, en japonés)
- 国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト 制度の解説」 — Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (MLIT), "Portal de la Ley de Actividad de Gestión de Vivienda en Alquiler: explicación del régimen" (en japonés)
- 国土交通省「サブリース事業の適正化のための措置」 — MLIT, "Medidas para la adecuación de la actividad de sublease" (en japonés)
- 国税庁 タックスアンサー No.1391「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」 — Agencia Nacional Tributaria (NTA), Tax Answer n.º 1391, "Compensación con otros rendimientos cuando el rendimiento inmobiliario es negativo" (en japonés)
- 国税庁 タックスアンサー No.5404「中古資産の耐用年数」 — NTA, Tax Answer n.º 5404, "Vida útil de los activos usados" (en japonés)
- 国税庁 タックスアンサー No.3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」 — NTA, Tax Answer n.º 3202, "Cálculo de la ganancia patrimonial (tributación separada)" (en japonés)
- 国税庁 タックスアンサー No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」 — NTA, Tax Answer n.º 3208, "Cálculo de la cuota de la ganancia patrimonial a largo plazo" (en japonés)
- 国土交通省「令和8年地価公示」（2026年3月17日公表） — MLIT, "Precios Oficiales del Suelo de 2026", publicado el 17 de marzo de 2026 (en japonés)
- 国土交通省「不動産価格指数」 — MLIT, "Índice de Precios Inmobiliarios" (en japonés)
- 住宅金融支援機構【フラット３５】「【フラット３５】の不適正利用に巻き込まれないために」 — Agencia Japonesa de Financiación de la Vivienda (JHF), programa Flat 35, "Para no verse involucrado en un uso indebido del Flat 35" (en japonés)
- 一般財団法人日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査（2026年4月現在）」（2026年5月27日公表） — Instituto Japonés de Investigación Inmobiliaria (JREI), "54.ª Encuesta a Inversores Inmobiliarios (datos a abril de 2026)", publicada el 27 de mayo de 2026 (en japonés)
