Was ist strategisches Leasing? Leerstände mit Marketing reduzieren

Betrachten Sie die Vermietung von Immobilien an Mieterinnen und Mieter (Leasing) als „bloßes Auffüllen von Leerständen“? Tatsächlich ist Leasing selbst eine strategische Marketingaktivität. Wenn Sie Perspektiven wie Marktanalyse, Zielgruppendefinition und Branding einbeziehen, können Sie die Leerstandsquote Ihrer Immobilie deutlich verbessern. In diesem Beitrag erläutern wir, wie Sie Leasing aus Marketingsicht angehen und so eine höhere Auslastung sowie eine Maximierung der Erträge erreichen.

Was bedeutet es, Leasing aus Marketingsicht zu betrachten?

Erfolgreiches Leasing beginnt mit drei grundlegenden Marketingprozessen: Marktforschung, Zielgruppendefinition und Wettbewerbsanalyse. Nicht wahllose Vermarktung, sondern ein datenbasierter strategischer Ansatz ist der Schlüssel zur Verbesserung der Leerstandsquote.

Der erste Schritt zu erfolgreichem Leasing besteht darin, die Immobilie und den Markt aus Marketingsicht zu analysieren. Führen Sie zunächst eine Marktanalyse durch, um konkurrierende Objekte in der Region, ortsübliche Mieten und die lokale Nachfrage nach Wohnraum zu verstehen, und bestimmen Sie dann die Position Ihrer eigenen Immobilie. Eine mehrdimensionale Analyse ist unverzichtbar, etwa zu „Vermarktungsgebiet“, „Bekanntheit der Immobilie“, „angemessener Miethöhe“ und „Vergleich mit Wettbewerbsobjekten“.

Im nächsten Schritt sollten Sie die Zielgruppe Ihrer Immobilie klar definieren und eine Strategie entwickeln, die die für diese Gruppe relevanten Vorzüge herausstellt. Geht es um Familien oder Alleinstehende? Um jüngere Zielgruppen oder Seniorinnen und Senioren? Je nach Hauptzielgruppe unterscheiden sich die passenden Argumente. In einem Gebiet mit vielen alleinstehenden Berufstätigen sollten Sie beispielsweise Komfortmerkmale wie Paketboxen oder 24-Stunden-Müllentsorgung betonen; richtet sich das Angebot eher an Frauen, können erweiterte Sicherheitsausstattungen im Vordergrund stehen. Schärfen Sie Ihre Stärken konsequent entlang der Zielgruppe.

Zudem ist Leasing auch eine Werbeaktivität unter dem Namen „Mietersuche“. Deshalb ist es wichtig, die Aufgabe nicht vollständig Immobilienmaklern oder Hausverwaltungen zu überlassen, sondern selbst ein Bewusstsein für die eigene Werbestrategie zu entwickeln. Wenn Sie Leasing mit Marketingdenken angehen, wird daraus nicht bloß das Füllen von Leerständen, sondern ein Prozess zur Gewinnung idealer Mieterinnen und Mieter.

Welche erfolgreichen Beispiele für strategisches Leasing gibt es?

Durch Leasing mit integrierter Marketingstrategie gibt es etwa den Fall eines Objekts, das vier Monate nach Fertigstellung ohne Einzug blieb und dann innerhalb von drei Monaten voll vermietet wurde. Ein anderes Beispiel erreichte nach einem Wechsel der Hausverwaltung eine Belegungsquote von 97 %.

Der Eigentümer eines neu errichteten Apartmenthauses stand in einer kritischen Situation: Vier Monate nach Fertigstellung war keine einzige Einheit vermietet. Daraufhin wurden von der Marktanalyse über die Zielgruppendefinition bis zur Überarbeitung der Objektkommunikation umfassende Maßnahmen umgesetzt. Das Ergebnis: Alle 12 Einheiten waren bereits nach nur drei Monaten vollständig vermietet. Das Objektkonzept wurde neu geschärft, Vermietungsunterlagen und Anzeigendesign wurden überarbeitet. Der entscheidende Erfolgsfaktor war die konsequente Ausrichtung der Kommunikation auf die Zielgruppe.

In einem anderen Fall kam die Vermietung eines Objekts trotz Beauftragung einer großen Hausverwaltung nicht voran. Nachdem zu einer verwaltungsseitig leasingstarken Gesellschaft gewechselt wurde, verbesserte sich die Belegungsquote auf 97 %. Eine stärkere Ansprache lokaler Makler und die Neupositionierung der Objektmarke führten innerhalb kurzer Zeit zum Abbau der Leerstände.

Gemeinsam ist erfolgreichen Beispielen, dass eine klare Strategie dazu vorlag, „wem man was wie vermittelt“. Leerstandsmaßnahmen bedeuten also nicht nur „die Miete zu senken“. Erfolgreiches Leasing basiert vielmehr darauf, den Mehrwert zu erhöhen und ihn passend zu kommunizieren.

Wie lässt sich digitales Marketing im Leasing einsetzen?

Aussagekräftige Objektfotos, zielgerichtete Ausspielung über Social-Media-Anzeigen und ein PDCA-Zyklus auf Basis von Zugriffsdaten und Resonanzanalyse sind die drei zentralen Faktoren für erfolgreiches Leasing im digitalen Zeitalter.

Eine wirkungsvolle Präsenz auf Immobilienportalen (wie SUUMO oder HOME'S) gehört weiterhin zu den absoluten Grundlagen. Besonders wichtig sind dabei Objektfotos, denn die große Mehrheit der Wohnungssuchenden prüft Objektfotos auf Immobilienportalen. Veröffentlichen Sie viele helle und ansprechende Bilder in professioneller Qualität und bringen Sie die Vorzüge der Immobilie auch in Headline und Beschreibung prägnant auf den Punkt.

Darüber hinaus sollten Sie Social Media aktiv nutzen. Wenn Sie Fotos und Videos der Immobilie auf Instagram, X (ehemals Twitter) oder Facebook veröffentlichen, erreichen Sie auch Zielgruppen, die mit klassischer Werbung schwer anzusprechen sind. Mit Social-Media-Anzeigen lässt sich die Ausspielung zudem fein nach Region, Alter und weiteren Merkmalen steuern.

Ebenso wichtig ist die Analyse von Zugriffen und Resonanzdaten. Über welche Kanäle kommen die meisten Anfragen? Und wenn die Zahl der Besichtigungen nicht steigt, wo liegt dann der Engpass? Die Daten zeigen, an welchen Stellen die Strategie verbessert werden sollte. Wenn Sie digitales Marketing auf diese Weise nutzen und Ihre Leasingmaßnahmen im PDCA-Zyklus fortlaufend schärfen, können Sie Ihre Zielmieterinnen und Zielmieter deutlich verlässlicher gewinnen.

Welche Vorteile bietet professionelle Leasing-Unterstützung?

Durch die integrierte Unterstützung eines Spezialteams in den Bereichen Marktanalyse, Objektbranding und digitales Marketing können Eigentümerinnen und Eigentümer hohe Belegungsquoten erreichen und sich zugleich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren.

Um Leasing aus Marketingsicht umzusetzen, ist es sinnvoll, die Immobilie und den Wettbewerbsmarkt professionell und gründlich zu analysieren und darauf aufbauend einen maßgeschneiderten Vermietungsstrategieplan zu entwickeln. Das geht weit über die bloße Schaltung von Anzeigen hinaus und umfasst Vorschläge zum Objektbranding, die Erstellung attraktiver Vermietungsunterlagen, die Ermittlung einer angemessenen Miete sowie Renovierungsvorschläge, die bei der Zielgruppe ankommen. So entsteht eine durchgängige Unterstützung aus einer Hand.

Auch im digitalen Marketing lassen sich Resonanzen aus Portalen, Social Media und Webanzeigen zentral steuern sowie Aufrufzahlen und Anfrageverläufe in Echtzeit verfolgen. Auf Basis dieser Resonanzdaten kann der PDCA-Zyklus schnell umgesetzt werden, indem Vermietungsinhalte flexibel angepasst werden. In Kombination mit einem stressfreien System für die Mietverwaltung lässt sich der Betrieb noch effizienter gestalten.

Welcher Aktionsplan sollte sofort umgesetzt werden?

Wenn Sie die folgenden vier Schritte ab heute umsetzen, können Sie Ihre Leasing-Ergebnisse deutlich verbessern.

• Stärken der Immobilie neu prüfen und Zielgruppe definieren：Schreiben Sie die wichtigsten Verkaufsargumente auf und gleichen Sie sie mit der angenommenen Zielgruppe ab. Schon kleine Verbesserungen wie kostenloses Wi-Fi oder ein Einzugsgeschenk können den Mehrwert erhöhen
• Vermietungsunterlagen und Fotos überarbeiten：Prüfen Sie die auf Immobilienportalen veröffentlichten Fotos und Claims erneut. Falls nötig, beauftragen Sie eine professionelle Fotografin oder einen professionellen Fotografen
• Digitale Kanäle nutzen：Eröffnen Sie Social-Media-Konten und veröffentlichen Sie Objektfotos sowie Informationen zur Umgebung. So erhöhen Sie die Sichtbarkeit der Immobilie
• Überarbeitung der Konditionen vorbereiten：Bereiten Sie Szenarien zur Anpassung von Miete oder Anfangskosten vor, falls die Resonanz schwach bleibt. Treffen Sie die Entscheidung strategisch und unter Berücksichtigung der rechtlichen Vorschriften der Mietverwaltung

Wenn Sie eine Immobilienbewirtschaftung ohne anhaltende Leerstände erreichen möchten, betrachten Sie Leasing ab heute neu als strategische Marketingaktivität. Die Summe kleiner Schritte bringt Sie schließlich dem Ziel einer voll vermieteten Bewirtschaftung näher.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F. Was ist Leasing?

Leasing bezeichnet die Vermietungsaktivitäten zur Gewinnung von Mieterinnen und Mietern für Mietobjekte. Wenn man es nicht nur als Auffüllen von Leerständen, sondern als Marketingaktivität mit Marktanalyse, Zielgruppendefinition und Werbestrategie versteht, lässt sich die Belegungsquote deutlich verbessern.

F. Gibt es wirksame Maßnahmen gegen Leerstand außer einer Mietsenkung?

Ja, wirksam ist vor allem die Erhöhung des Mehrwerts der Immobilie. Dazu gehören Ausstattungen passend zur Zielgruppe, etwa Paketboxen oder Sicherheitsausstattungen, die Überarbeitung der Vermietungsunterlagen mit professionellen Fotos sowie digitales Marketing über Social Media.

F. Welche Maßnahme ist im digitalen Marketing am wirksamsten?

Die Grundlage ist zunächst, die Objektfotos auf Immobilienportalen zu verbessern. Darüber hinaus sind zielgerichtete Social-Media-Anzeigen und die Umsetzung eines PDCA-Zyklus auf Basis von Zugriffsdaten besonders wirksam.

F. Verbessert sich die Belegungsquote schon allein durch einen Wechsel der Hausverwaltung?

Es gibt einen Fall, in dem sich die Belegungsquote nach dem Wechsel zu einer marketingstarken Hausverwaltung auf 97 % verbesserte. Bei der Auswahl einer Hausverwaltung sollte jedoch nicht nur die Anzahl der verwalteten Einheiten zählen, sondern vor allem, ob sie im Leasing über eine klare Marketingstrategie verfügt.