Kennen Sie das Konzept der „Shared Kitchen“? Es wird als Mechanismus beachtet, der eine kostengünstige Eröffnung von Gastronomiebetrieben ermöglicht, ist aber auch für Immobilieninvestoren ein Geschäftsmodell, das als Möglichkeit zur Nutzung leerstehender Häuser und zur Monetarisierung ungenutzter Immobilien nicht übersehen werden sollte. In diesem Artikel erläutern wir aus Sicht von Investoren und Fachleuten die grundlegende Funktionsweise von Shared Kitchens, ihr Potenzial als Investitionsstrategie sowie die betrieblichen Risiken.
Was ist eine Shared Kitchen, und warum steht sie als Investmentobjekt im Fokus?
Eine Shared Kitchen ist eine Einrichtung, in der mehrere Gastronomieunternehmen gemeinsam Küchenausstattung nutzen und ihr Geschäft betreiben. Aus Sicht der Immobilieninvestition wird sie als Geschäftsmodell beachtet, mit dem sich bei niedrigem Anfangsinvestment stabile Mieteinnahmen erzielen lassen.
Das Grundmodell der Shared Kitchen
In einer Shared Kitchen nutzen mehrere Köche und Food-Business-Betreiber die Küche gemeinsam. Die Betriebsformen lassen sich in zwei Typen unterteilen: „nur Lieferung“ und „Verkauf und Verzehr vor Ort“. Da in einer einzigen Einrichtung vielfältige Gerichte angeboten werden können, handelt es sich um ein Geschäftsmodell mit hoher Anziehungskraft auf Kunden.
Hintergründe des Marktwachstums
Die wachsende Nachfrage nach Lieferdiensten und das Wachstum des E-Commerce-Marktes treiben den Shared-Kitchen-Markt an. Das Modell ermöglicht einen Einstieg in die Gastronomie mit niedrigen Kosten und überschaubarem Risiko und ist daher bei Gründungsinteressierten stark gefragt. Für Betreiber der Einrichtungen lässt sich dadurch eine stabile Auslastung erwarten.
Unterschiede zu ähnlichen Modellen
Für Investitionsentscheidungen ist es wichtig, die Unterschiede zwischen Shared Kitchens und häufig damit verwechselten Angeboten zu verstehen.
- Cloud Kitchen (Ghost Kitchen): Eine reine Produktionsküche für Lieferdienste. Es gibt keinen Gastraum, das Modell ist auf Delivery spezialisiert
- Untermiete auf Zeit: Ein Betriebsmodell, bei dem außerhalb der Öffnungszeiten eines bestehenden Restaurants gearbeitet wird. Die nutzbaren Zeitfenster sind begrenzt
- Mietfläche mit Küche: Gedacht für Partys oder Kochkurse. Häufig fehlt die Ausstattung, um eine Gastronomieerlaubnis zu erhalten
Preismodell und Ertragsstruktur
Die Nutzungsgebühr für Shared Kitchens wird in der Regel stundenweise berechnet; marktüblich sind etwa 1.500 bis 3.000 Yen pro Stunde. Betreiber der Einrichtung setzen häufig zusätzlich zu den Nutzungsgebühren eine anfängliche Registrierungsgebühr an, wodurch mit stabilen wiederkehrenden Einnahmen gerechnet werden kann. Durch die Festlegung einer Mindestvertragslaufzeit (zum Beispiel sechs Monate oder mehr) lässt sich die Planbarkeit der Erträge weiter erhöhen.
Welche Vorteile bietet eine Investition in Shared Kitchens?
Bei Shared Kitchens stehen oft die Vorteile für die Nutzer im Vordergrund, doch auch für Immobilieneigentümer und Investoren ergeben sich mehrere Ertragsvorteile.
Start mit geringem Anfangsinvestment
Im Vergleich zur Eröffnung eines herkömmlichen Restaurants lassen sich die Einrichtungskosten für eine Shared-Kitchen-Anlage niedriger halten. Auch für die Nutzer ist der Einstieg einfach, da notwendige Ausstattung wie Töpfe, Pfannen, Herde, Kühlschränke und Öfen bereits vorhanden ist und der Betrieb sofort beginnen kann. Diese „niedrige Eintrittshürde“ führt zu einer hohen Auslastung.
Hohe Auslastung zu erwarten
Da die Fläche stundenweise an mehrere Betreiber vermietet wird, kann die Ertragsdichte einer einzelnen Fläche höher sein als bei einer gewöhnlichen Vermietung. Bei einem reinen Liefermodell wird zudem kein Servicepersonal im Gastraum benötigt, was einen Betrieb mit geringeren Personalkosten ermöglicht.
Mehrwert durch Community-Bildung
Wenn mehrere Gastronomiebetriebe zusammenkommen, entstehen Informationsaustausch und Kooperationen auf natürliche Weise. Dieser Community-Wert wird zu einem Differenzierungsfaktor der Einrichtung und trägt dazu bei, die Weiternutzungsquote zu erhöhen.
Risikostreuungseffekt
Da Einnahmen aus mehreren Nutzern stammen, ist der Einfluss des Auszugs eines einzelnen Betreibers auf die Gesamterträge begrenzt. Im Vergleich zu gewöhnlichen Mietobjekten kann diese Struktur daher als stabiler in Bezug auf die Erträge gelten.
Welche Risiken und Punkte sind bei Shared-Kitchen-Investitionen zu beachten?
Für eine Investitionsentscheidung ist das Verständnis der Risiken unverzichtbar. Im Folgenden ordnen wir die spezifischen Risikofaktoren von Shared Kitchens ein.
Eingeschränkte Freiheit bei der Ausstattung
Da es sich um gemeinsam genutzte Ausstattung handelt, ist es nachteilig, dass auf individuelle Wünsche der Nutzer nur schwer eingegangen werden kann. Wenn gewünschte Hersteller oder Geräte nicht eingeführt werden können, kann dies die Zufriedenheit der Nutzer beeinträchtigen.
Konkurrenz um Zeitfenster und Auslastungsmanagement
Bei stundenweiser Vermietung konzentriert sich die Nutzung auf beliebte Zeiten, während die Auslastung in schwächeren Zeitfenstern zur Herausforderung wird. Die operative Gestaltung, etwa durch die Einführung eines Reservierungsmanagementsystems, entscheidet daher maßgeblich über die Profitabilität.
Kettenrisiko bei der Lebensmittelsicherheit
Wenn ein Betreiber einen Vorfall wie eine Lebensmittelvergiftung oder Fremdkörperverunreinigung verursacht, besteht das Risiko, dass die gesamte Einrichtung den Betrieb einstellen muss. Klare Nutzungsbedingungen und ein konsequentes Hygienemanagement sind daher zentrale Pflichten des Betreibers.
Management von Konflikten in Gemeinschaftsbereichen
Es können Probleme auftreten, die für die gemeinsame Nutzung typisch sind, etwa zu wenig Lagerfläche für Zutaten, beschädigte Ausstattung oder finanzielle Streitigkeiten. Erforderlich sind eine klare Regelung der Verantwortungsbereiche im Nutzungsvertrag sowie physische Maßnahmen wie abschließbare Schränke.
Welche Investitionsstrategie steckt hinter der Umnutzung leerstehender Häuser zu Shared Kitchens?
In Japan gibt es viele leerstehende Häuser, und ihre Umnutzung zu Shared Kitchens ist ein vielversprechender Ansatz zur Monetarisierung ungenutzter Immobilien. Im Folgenden erläutern wir die Investitionsstrategie für die Nutzung leerstehender Häuser.
Leerstandsproblem und Investitionschance
Selbst wenn Sie ein leerstehendes Haus besitzen, fallen weiterhin nur Grundsteuern und Instandhaltungskosten an, solange sich weder Mieter noch Käufer finden. Der Umbau zu einer Shared Kitchen ist ein Weg, solche brachliegenden Vermögenswerte in ertragsbringende Immobilien umzuwandeln.
Umbaukosten und Ertragssimulation
Für den Umbau sind Investitionen in Ausstattung erforderlich. Mithilfe einer Ertragssimulation auf Grundlage der Entwicklungen am Immobilienmarkt lässt sich jedoch der Kapitalrückflusszeitraum berechnen. Wichtig ist die frühzeitige Abstimmung mit Fachleuten, um den Umfang der Umbaukosten realistisch einzuschätzen. Zu beachten ist außerdem, dass die Ausstattung die Voraussetzungen für Genehmigungen zum Gastronomiebetrieb oder zur Süßwarenherstellung erfüllen muss.
Nutzung von Beratungsleistungen
Durch die Nutzung von Beratungsleistungen für den Aufbau und Betrieb einer Shared Kitchen lassen sich Investitionsrisiken reduzieren, während man von der Genehmigungsbeschaffung bis zur Kundenakquisitionsstrategie fachkundige Unterstützung erhält.
Wissensaufbau durch Seminare und Study Sessions
In Seminaren zum Betrieb von Shared Kitchens können praktische Kenntnisse wie die folgenden erworben werden.
- Grundlagen von Shared Kitchens und Markttrends
- Analyse von Nutzerprofilen und Bedürfnissen
- Betriebsmechanismen und Ertragsmodell
- Genehmigungsverfahren und einschlägige gesetzliche Vorschriften
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Welche Genehmigungen und Zulassungen sind für die Eröffnung einer Shared Kitchen erforderlich?
Je nach Art der angebotenen Lebensmittel sind Genehmigungen wie eine Gastronomieerlaubnis oder eine Zulassung zur Süßwarenherstellung erforderlich. Sprechen Sie vorab mit dem Gesundheitsamt und planen Sie eine Einrichtung, die die technischen Anforderungen erfüllt.
Q. Welche Rendite ist bei einer Shared-Kitchen-Investition zu erwarten?
Das hängt von Lage und Größe ab, doch aufgrund des stundenweisen Vermietungsmodells ist eine höhere Ertragsdichte als bei gewöhnlichen Mietobjekten möglich. Wichtig ist, den Kapitalrückflusszeitraum auf Basis des marktüblichen Preises von 1.500 bis 3.000 Yen pro Stunde, der Auslastung und des Anfangsinvestments zu berechnen.
Q. Was ist ein grober Kostenrahmen für den Umbau eines leerstehenden Hauses zu einer Shared Kitchen?
Die Umbaukosten unterscheiden sich je nach Zustand der Immobilie und erforderlicher Ausstattung erheblich. Zu den wichtigsten Kostenpositionen zählen Küchenausstattung, Lüftungstechnik sowie Wasser- und Abwasserarbeiten. Empfehlenswert ist, eine Vor-Ort-Prüfung durch Fachleute zu veranlassen und ein Angebot einzuholen.
Q. Was ist das größte Risiko beim Betrieb einer Shared Kitchen?
Das größte Risiko ist ein Betriebsstopp infolge eines Vorfalls bei der Lebensmittelsicherheit. Gegenmaßnahmen sind möglich, indem Hygienestandards in den Nutzungsbedingungen klar definiert und regelmäßige Hygienekontrollen durchgeführt werden.
