Você conhece a “cozinha compartilhada”? Embora ela esteja ganhando atenção como um modelo que permite abrir negócios de alimentação com baixo custo, também é um modelo de negócios que os investidores imobiliários não podem ignorar como forma de aproveitar imóveis vagos e monetizar ativos ociosos. Neste artigo, explicamos, sob a ótica de investidores e profissionais, desde a estrutura básica da cozinha compartilhada até seu potencial como estratégia de investimento e os riscos operacionais.
O que é uma cozinha compartilhada? Por que ela chama atenção como ativo de investimento?
Uma cozinha compartilhada é uma instalação em que vários operadores do setor de alimentação compartilham equipamentos de cozinha para atuar. Do ponto de vista do investimento imobiliário, ela vem sendo vista como um modelo de negócios capaz de gerar renda de aluguel estável com investimento inicial reduzido.
Modelo básico de cozinha compartilhada
Nas cozinhas compartilhadas, vários chefs e empreendedores do ramo alimentício utilizam a mesma cozinha. Os formatos de operação se dividem em dois tipos: “somente delivery” e “venda e consumo no local”. Como um único espaço pode oferecer diversos tipos de culinária, trata-se de um modelo com forte poder de atração de clientes.
Fatores por trás da expansão do mercado
A expansão da demanda por delivery e o crescimento do mercado de e-commerce estão impulsionando o mercado de cozinhas compartilhadas.O modelo, que permite iniciar um negócio de alimentação com baixo custo e baixo risco, tem alta demanda entre pessoas que desejam empreender e pode proporcionar uma taxa de ocupação estável para o proprietário do imóvel.
Diferenças em relação a modelos semelhantes
Compreender as diferenças entre a cozinha compartilhada e serviços com os quais ela costuma ser confundida é importante para a tomada de decisão de investimento.
- Cloud kitchen (ghost kitchen): instalação de preparo voltada exclusivamente para delivery. Não possui espaço para consumo no local e é especializada em entregas
- Operação em espaço emprestado: modelo em que se opera fora do horário comercial de um restaurante já existente. O horário disponível é limitado
- Espaço de locação com cozinha: voltado para festas e aulas de culinária. Em muitos casos, a estrutura não permite obter licença para operação de restaurante
Modelo de cobrança e estrutura de receita
A taxa de uso de cozinhas compartilhadas normalmente é cobrada por hora, e a faixa de mercado gira em torno de 1.500 a 3.000 ienes por hora.Em muitos casos, o proprietário também define uma taxa inicial de registro além da tarifa de uso, o que permite prever uma receita recorrente estável. Também é possível aumentar a previsibilidade da receita ao estabelecer um prazo mínimo de contrato, como seis meses ou mais.
Quais são os benefícios do investimento em cozinhas compartilhadas?
Os benefícios para os usuários costumam receber mais atenção, mas há vários benefícios de receita também para proprietários e investidores imobiliários.
Pode ser iniciado com baixo investimento inicial
Em comparação com a abertura de um restaurante convencional, o custo de implantação de uma cozinha compartilhada pode ser mantido mais baixo.Para os usuários, também é uma vantagem contar desde o início com os equipamentos necessários, como panelas, frigideiras, fogão, geladeira e forno. Essa “baixa barreira de entrada” contribui para uma alta taxa de ocupação.
Espera-se alta taxa de ocupação
Como o espaço é alugado por hora para vários operadores, a densidade de receita obtida de um único espaço pode ser maior do que a de uma locação convencional. Em um modelo exclusivo de delivery, também não é necessário pessoal de salão, o que permite uma operação com menor custo de mão de obra.
Valor agregado pela formação de comunidade
Quando vários operadores do setor de alimentação se reúnem, o compartilhamento de informações e a colaboração surgem naturalmente.Esse valor comunitário torna-se um fator de diferenciação do empreendimento e contribui para elevar a taxa de retenção dos usuários.
Efeito de diversificação de risco
Como há fontes de receita vindas de vários usuários, o impacto da saída de um único operador sobre a receita total é limitado.Em comparação com um imóvel locado de forma convencional, pode-se dizer que a estrutura oferece maior estabilidade de receita.
Quais são os riscos e pontos de atenção no investimento em cozinhas compartilhadas?
Na decisão de investimento, compreender os riscos é indispensável. A seguir, organizamos os fatores de risco específicos das cozinhas compartilhadas.
A flexibilidade dos equipamentos é limitada
Por se tratar de equipamentos compartilhados, a dificuldade de atender individualmente às demandas dos usuários é uma desvantagem.Se não for possível introduzir a marca ou o equipamento desejado pelo usuário, isso pode afetar o nível de satisfação.
Concorrência por horários e gestão de ocupação
No aluguel por hora, a demanda tende a se concentrar nos horários mais procurados, enquanto a taxa de ocupação em horários de menor movimento se torna um desafio. A introdução de um sistema de reservas, por exemplo, faz com que o desenho operacional tenha impacto direto sobre a rentabilidade.
Cadeia de riscos de higiene alimentar
Se um operador causar um incidente de intoxicação alimentar ou contaminação por corpo estranho, há o risco de toda a instalação ter as operações suspensas.A criação de regras de uso e a disciplina rigorosa de higiene são responsabilidades importantes exigidas do proprietário da instalação.
Gestão de problemas em áreas compartilhadas
Podem surgir problemas típicos do uso compartilhado, como falta de espaço para armazenamento de ingredientes, danos a utensílios e conflitos financeiros.É necessário definir claramente a abrangência das responsabilidades no contrato de uso e adotar medidas físicas, como instalar armários com chave.
O que é a estratégia de investimento de converter uma casa vaga em cozinha compartilhada?
Há muitas casas vagas no Japão, e convertê-las em cozinhas compartilhadas é uma forma promissora de monetizar imóveis ociosos. Explicamos a estratégia de investimento para o aproveitamento de casas vagas.
Problema das casas vagas e oportunidade de investimento
Mesmo que você possua uma casa vaga, se não encontrar inquilino ou comprador, continuará arcando apenas com o imposto sobre propriedade fixa e os custos de manutenção.A reforma para transformá-la em cozinha compartilhada é uma forma de converter esse ativo ocioso em um imóvel gerador de receita.
Custo de reforma e simulação de retorno
A reforma exige investimento em instalações, mas tendências do mercado imobiliário permitem calcular o período de retorno do investimento por meio de uma simulação de receita baseada nesse contexto.É importante consultar especialistas com antecedência para entender qual será o nível de custo da reforma.Também é preciso ter atenção ao fato de que a instalação deve atender aos padrões exigidos para obter licenças de operação de restaurante e fabricação de confeitaria.
Uso de consultoria
Ao utilizar serviços de consultoria para a implantação e operação de cozinhas compartilhadas, é possível reduzir o risco do investimento com apoio especializado, desde a obtenção de licenças até a estratégia de atração de clientes.
Aquisição de conhecimento em seminários e grupos de estudo
Em seminários sobre operação de cozinhas compartilhadas, é possível adquirir conhecimentos práticos como os seguintes.
- Conhecimentos básicos sobre cozinhas compartilhadas e tendências de mercado
- Análise do perfil e das necessidades dos usuários
- Estrutura operacional e modelo de receita
- Procedimentos de licenciamento e regulamentações legais relacionadas
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Quais licenças são necessárias para abrir uma cozinha compartilhada?
São necessárias licenças de acordo com o tipo de alimento oferecido, como licença para operação de restaurante e licença para fabricação de confeitaria. Consulte previamente a vigilância sanitária local e projete a instalação de forma a atender aos padrões exigidos.
Q. Qual é o nível de rentabilidade do investimento em cozinhas compartilhadas?
Isso depende da localização e da escala, mas, como se trata de um modelo de locação por hora, pode-se esperar uma densidade de receita maior do que a de imóveis alugados de forma convencional. A faixa de mercado é de 1.500 a 3.000 ienes por hora, e é importante calcular o período de retorno com base na taxa de ocupação e no valor do investimento inicial.
Q. Qual é a referência de custo para reformar uma casa vaga em cozinha compartilhada?
O custo da reforma varia bastante conforme o estado do imóvel e os equipamentos necessários. Os principais itens de custo são equipamentos de cozinha, ventilação e obras hidráulicas. Recomendamos solicitar uma vistoria no local por um especialista e obter um orçamento.
Q. Qual é o maior risco na operação de uma cozinha compartilhada?
O principal ponto de preocupação é o risco de suspensão das operações devido a incidentes de higiene alimentar. É possível mitigá-lo definindo claramente os padrões de higiene nas regras de uso e realizando verificações sanitárias periódicas.
