Bei Immobilieninvestitionen und der Erschliessung von Grundstücken gehören Aufschüttungsarbeiten zu den anfänglichen Kosten, die sich kaum vermeiden lassen. Wenn nur auf den Kaufpreis des Grundstücks abgestellt wird, besteht das Risiko, dass zusätzliche Kosten für Aufschüttung, Planierung oder Bodenverbesserung unerwartet stark ansteigen und den gesamten Ertragsplan aus dem Gleichgewicht bringen. Dieser Artikel erläutert die Kostenstruktur von Aufschüttungsarbeiten und zeigt auf, wie sich die Ausgaben begrenzen lassen.
Welche Faktoren beeinflussen die Kosten von Aufschüttungsarbeiten?
Die Kosten für Aufschüttungsarbeiten verändern sich vor allem durch die folgenden Faktoren.
- Höhenunterschiede und Neigungsgrad des Grundstücks: Je grösser der Höhenunterschied, desto höher sind Aufschüttungsmenge und Kosten für Bodenabstützung
- Erforderlichkeit von Bodenabstützungsarbeiten: Verstärkungsarbeiten zur Verhinderung von Einstürzen durch Starkregen oder Naturkatastrophen
- Zwischenmargen: Je mehr Unternehmen zwischen Hauptauftragnehmer und Ausführungsfirma eingebunden sind, desto höher werden die Kosten
- Erforderlichkeit der Entsorgung von überschüssigem Boden: Entsorgungskosten für Aushubmaterial, das beim Abtrag anfällt
- Zustand des Bodens: Bei lange ungenutzten Flächen oder weichem Untergrund ist häufig eine Bodenverbesserung erforderlich
Wie hoch sind die üblichen Baukosten? Ein Vergleich nach Regionen
Wesentliche Kostenpositionen der Grundstückserschliessung (landesweiter Durchschnitt):
| Bauposten | Kostenrichtwert (pro m²) |
|---|---|
| Planierungskosten (einschliesslich Rodung, Wurzelentfernung und Bodenverbesserung) | ca. 78.100 Yen/m² |
| Aufschüttungskosten (bei ebenem Gelände) | ca. 50.300 Yen/m² |
| Kosten für Bodenabstützung | ca. 55.000 Yen/m² |
Richtwerte für Aufschüttungskosten nach regionalen Steuerbehörden
Gemäss der von der Nationalen Steuerbehörde veröffentlichten Tabelle zu Erschliessungskosten für Bauland:
| Region | Richtwert für Aufschüttungskosten (pro m²) |
|---|---|
| Tokio | 4.200 Yen/m² |
| Osaka | 4.000 Yen/m² |
| Nagoya | 4.100 Yen/m² |
| Fukuoka | 3.800 Yen/m² |
| Sapporo | 3.700 Yen/m² |
Bei Grundstücken mit Höhenunterschieden oder Hanglage können die tatsächlichen Kosten die genannten Richtwerte deutlich übersteigen.
Bei welchen Bauposten entstehen besonders häufig Zusatzkosten?
Kosten für Baumfällung und Wurzelentfernung
Wenn sich auf dem betreffenden Grundstück Bäume befinden, ist nicht nur deren Fällung, sondern auch die Entfernung der Wurzeln erforderlich. Wird insbesondere die Wurzelentfernung ausgelassen, können die Pflanzen später erneut austreiben, was die nachgelagerten Baukosten erhöht.
Kosten für Bodenverbesserung
Weicher Untergrund oder lange ungenutzte Flächen verfügen unter Umständen nicht über die erforderliche Tragfähigkeit für Gebäude. Ob eine Massnahme nötig ist, lässt sich durch eine vorherige Bodenuntersuchung (schwedischer Rammsondierungstest) feststellen.
Kosten für Stützmauern
Wird eine Stützmauer als notwendig eingestuft, um das Abfliessen von Erdreich auf umliegende Strassen zu verhindern, entstehen zusätzliche Kosten. Diese unterscheiden sich zudem erheblich je nach Art der Stützmauer (z. B. L-Form oder Schwergewichtsmauer).
Drei Punkte, mit denen Investoren Aufschüttungskosten senken können
1. Vergleichsangebote von mehreren Unternehmen einholen
Wer mindestens drei Vergleichsangebote einholt, kann marktgerechte Preise besser einschätzen und fundierter verhandeln. Achten Sie nicht nur auf einen niedrigen Preis, sondern prüfen Sie auch Referenzen, Garantieleistungen und die Struktur der Subunternehmer.
2. Vorab eine detaillierte Grundstücksuntersuchung durchführen
Wenn vor dem Kauf eine gründliche Grundstücksuntersuchung durchgeführt wird (Nutzungshistorie, Bodenverhältnisse, Höhenunterschiede, vergrabene Leitungen), lassen sich unerwartete Zusatzkosten nach dem Erwerb vermeiden. Zudem kann dies als Grundlage für Preisverhandlungen beim Grundstückskauf dienen.
3. Den Leistungsumfang selbst verstehen und überwachen
Wer die einzelnen Positionen im Kostenvoranschlag versteht und selbst beurteilen kann, welche Arbeiten erforderlich und welche entbehrlich sind, kann überzogene Bauleistungen und überhöhte Abrechnungen vermeiden.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Wirken sich Aufschüttungsarbeiten auf die Berechnung der Erbschaftsteuer aus?
Ja. Kosten für die Erschliessung von Bauland können bei der Grundstücksbewertung für die Erbschaftsteuer unter Umständen abgezogen werden. Ziehen Sie die von der Nationalen Steuerbehörde veröffentlichte Tabelle zu Baulanderschliessungskosten heran und besprechen Sie den Fall mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.
F2. Wann ist der richtige Zeitpunkt für Aufschüttungsarbeiten?
In der Regenzeit (Regen- und Taifunsaison) lockert sich der Boden leichter und die Arbeitseffizienz sinkt. Daher eignet sich die trockene Jahreszeit (Herbst bis Winter) besser. Stimmen Sie den Zeitplan mit ausreichendem Puffer auf Ihr Bauvorhaben ab.
F3. Wer trägt die Verantwortung, wenn sich der Boden nach den Aufschüttungsarbeiten setzt?
Wenn der Grund ein Fehler der ausführenden Firma ist, liegt die Verantwortung bei dieser. Beruht die Setzung jedoch auf den Eigenschaften des Grundstücks, trägt häufig der Grundstückseigentümer die Kosten. Lassen Sie sich sowohl die Bodenuntersuchung vor Baubeginn als auch die Garantiebedingungen nach Abschluss der Arbeiten unbedingt schriftlich bestätigen.
