Bei Immobilieninvestitionen sind die Rendite und die Standortbedingungen des Objekts sehr wichtig, aber es gibt ein wichtiges Dokument, das noch mehr geprueft werden sollte. Das ist die "Fertigstellungsbescheinigung". Objekte ohne Fertigstellungsbescheinigung koennen auf dem Markt zu attraktiven Preisen angeboten werden, aber darunter lauern schwerwiegende Risiken. Dieser Artikel erklaert fuer Immobilieneigentuemer aus fachlicher Perspektive die Gruende, warum man keine Objekte ohne Fertigstellungsbescheinigung kaufen sollte, und die damit verbundenen Risiken.
Was ist eine Fertigstellungsbescheinigung? Ihre Bedeutung und rechtlicher Hintergrund
Eine Fertigstellungsbescheinigung ist ein Dokument, das offiziell bestaetigt, dass ein Bauwerk bei seiner Fertigstellung den Baustandards wie dem Baustandard-Gesetz entspricht. Bei der Errichtung eines Gebaeudes wird zunaechst bei der Planung eine "Baugenehmigung" eingeholt, und nach Abschluss der Bauarbeiten wird durch Bestehen einer Abschlusspruefung eine "Fertigstellungsbescheinigung" ausgestellt.
Es gab eine Zeit, in der es ueblich war, ein Gebaeude zu nutzen, ohne eine Abschlusspruefung durchgefuehrt zu haben. Gemaess Daten des Ministeriums fuer Land, Infrastruktur, Transport und Tourismus lag die Abschlusspruefungsrate um 1998 bei etwa 40%. Derzeit werden jedoch bei ueber 95% der Objekte Fertigstellungsbescheinigungen eingeholt.
Die 3 schwerwiegenden Risiken beim Kauf von Objekten ohne Fertigstellungsbescheinigung
1. Die Kreditpruefung (Hypothekendarlehen/Geschaeftsdarlehen) wird aeusserst schwierig
Bei Immobilieninvestitionen ist die Finanzierung von Finanzinstituten die Lebensader fuer die Geschaeftserweiterung. Viele Finanzinstitute sind jedoch gegenueber Finanzierungen fuer Objekte ohne Fertigstellungsbescheinigung zurueckhaltend. Aus Compliance-Sicht schraenken Finanzinstitute Finanzierungen fuer illegal errichtete Gebaeude oder Objekte, die unter einem solchen Verdacht stehen, streng ein.
2. Kuenftige An- und Umbauten sowie Nutzungsaenderungen werden eingeschraenkt
Fuer die Aufrechterhaltung und Steigerung des Immobilienwerts sind Renovierungen und Nutzungsaenderungen entsprechend der Zeit und den Beduerfnissen unabdingbar. Bei Objekten ohne Fertigstellungsbescheinigung werden diese Arbeiten jedoch haeufig rechtlich eingeschraenkt. Bei An- und Umbauten oder Nutzungsaenderungen ueber einem bestimmten Umfang ist eine Baugenehmigungsanmeldung bei der Gemeinde erforderlich.
3. Der Vermoegenswert beim Verkauf sinkt erheblich
Auch bei der "Veraeusserung", der endgueltigen Ausstiegsstrategie bei Immobilieninvestitionen, hat das Vorhandensein einer Fertigstellungsbescheinigung eine entscheidende Wirkung. Da Objekte ohne Fertigstellungsbescheinigung auch fuer Kaeufer schwer zu finanzieren sind und kuenftige Nutzungseinschraenkungen haben, ist die Marktnachfrage begrenzt.
Vergleich der Auswirkungen nach Vorhandensein einer Fertigstellungsbescheinigung
| Punkt | Mit Fertigstellungsbescheinigung | Ohne Fertigstellungsbescheinigung |
|---|---|---|
| Einfachheit der Finanzierung | Pruefung laeuft reibungslos | Pruefung aeusserst schwierig oder nicht moeglich |
| An- und Umbauten/Nutzungsaenderungen | Im Rahmen der Gesetze frei moeglich | Grundsaetzlich nicht moeglich |
| Vermoegenswert beim Verkauf | Verkauf zum angemessenen Marktpreis moeglich | Hohes Risiko eines erheblichen Rueckgangs unter Marktpreis |
| Nachweis der Gesetzeskonformitaet | Offiziell nachgewiesen | Nicht nachweisbar, Verdacht auf illegalen Bau bleibt bestehen |
Massnahmen fuer Objekte ohne Fertigstellungsbescheinigung: Nutzung von Leitlinienuntersuchungen
Wenn man bereits ein Objekt ohne Fertigstellungsbescheinigung besitzt oder ein Objekt unbedingt kaufen moechte, das keine Fertigstellungsbescheinigung hat, ist der Weg nicht vollstaendig versperrt. Durch die Nutzung der "Untersuchung zur Konformitaet mit dem Baustandard-Gesetz (Leitlinienuntersuchung)" auf Basis der vom Ministerium fuer Land, Infrastruktur, Transport und Tourismus ausgearbeiteten Leitlinien ist es moeglich, die Gesetzmaessigkeit des Gebaeudes zu bestaetigen und einen Nachweis als Ersatz fuer die Fertigstellungsbescheinigung zu erhalten. Allerdings sind fuer diese Untersuchung erhebliche Kosten und Zeit erforderlich, und wenn bei der Untersuchung nicht konforme Stellen gefunden werden, sind Korrekturarbeiten erforderlich.
FAQ
Q. Was ist eine Fertigstellungsbescheinigung?
A. Es ist ein Dokument, das offiziell bestaetigt, dass ein Bauwerk bei seiner Fertigstellung den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Es wird nach Bestehen der Abschlusspruefung nach Abschluss der Bauarbeiten ausgestellt.
Q. Was sind die Risiken beim Kauf eines Objekts ohne Fertigstellungsbescheinigung?
A. Es gibt 3 Hauptrisiken: Schwierigkeiten bei Finanzierungen von Finanzinstituten, Einschraenkungen bei An- und Umbauten sowie Nutzungsaenderungen und erhebliche Wertminderung beim Verkauf.
Q. Gibt es irgendeine Moeglichkeit, Objekte ohne Fertigstellungsbescheinigung zu nutzen?
A. Durch eine "Leitlinienuntersuchung" ist es moeglich, die Gesetzmaessigkeit des Gebaeudes zu bestaetigen. Allerdings sind erhebliche Kosten und Zeit erforderlich, und wenn nicht konforme Stellen gefunden werden, sind Korrekturarbeiten erforderlich.
