Bei Immobilieninvestitionen sind die Rendite und die Standortbedingungen des Objekts sehr wichtig, aber es gibt ein wichtiges Dokument, das noch mehr geprueft werden sollte. Das ist die "Fertigstellungsbescheinigung". Objekte ohne Fertigstellungsbescheinigung koennen auf dem Markt zu attraktiven Preisen angeboten werden, aber darunter lauern schwerwiegende Risiken. Dieser Artikel erklaert fuer Immobilieneigentuemer aus fachlicher Perspektive die Gruende, warum man keine Objekte ohne Fertigstellungsbescheinigung kaufen sollte, und die damit verbundenen Risiken.
Was ist eine Fertigstellungsbescheinigung? Ihre Bedeutung und rechtlicher Hintergrund
Eine Fertigstellungsbescheinigung ist ein Dokument, das offiziell bestaetigt, dass ein Bauwerk bei seiner Fertigstellung den Baustandards wie dem Baustandard-Gesetz entspricht. Bei der Errichtung eines Gebaeudes wird zunaechst bei der Planung eine "Baugenehmigung" eingeholt, und nach Abschluss der Bauarbeiten wird durch Bestehen einer Abschlusspruefung eine "Fertigstellungsbescheinigung" ausgestellt.
Es gab eine Zeit, in der es ueblich war, ein Gebaeude zu nutzen, ohne eine Abschlusspruefung durchgefuehrt zu haben. Gemaess Daten des Ministeriums fuer Land, Infrastruktur, Transport und Tourismus lag die Abschlusspruefungsrate um 1998 bei etwa 40%. Im Jahr 2003 forderte das Ministerium fuer Land, Infrastruktur, Transport und Tourismus die Finanzinstitute auf, die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften konsequent durchzusetzen. Derzeit werden jedoch bei ueber 95% der Objekte Fertigstellungsbescheinigungen eingeholt. Das Fehlen einer Fertigstellungsbescheinigung bedeutet, dass amtlich nicht nachgewiesen ist, ob das Gebaeude den gesetzlichen Vorschriften entspricht, was bei Immobilieninvestitionen eine sehr grosse Unsicherheit mit sich bringt.
Die 3 schwerwiegenden Risiken beim Kauf von Objekten ohne Fertigstellungsbescheinigung
1. Die Kreditpruefung (Hypothekendarlehen/Geschaeftsdarlehen) wird aeusserst schwierig
Bei Immobilieninvestitionen ist die Finanzierung von Finanzinstituten die Lebensader fuer die Geschaeftserweiterung. Viele Finanzinstitute sind jedoch gegenueber Finanzierungen fuer Objekte ohne Fertigstellungsbescheinigung zurueckhaltend. Aus Compliance-Sicht schraenken Finanzinstitute Finanzierungen fuer illegal errichtete Gebaeude oder Objekte, die unter einem solchen Verdacht stehen, streng ein. Da bei Objekten ohne Fertigstellungsbescheinigung die Gesetzeskonformitaet nicht nachgewiesen werden kann, faellt die Beleihungswertermittlung erheblich niedriger aus oder das Objekt wird im schlimmsten Fall ganz von der Finanzierung ausgeschlossen. Dies erschwert nicht nur die Finanzierung beim Kauf, sondern wird auch bei einer kuenftigen Umschuldung oder zusaetzlichen Finanzierung zu einem grossen Hindernis.
2. Kuenftige An- und Umbauten sowie Nutzungsaenderungen werden eingeschraenkt
Fuer die Aufrechterhaltung und Steigerung des Immobilienwerts sind Renovierungen und Nutzungsaenderungen entsprechend der Zeit und den Beduerfnissen unabdingbar. Bei Objekten ohne Fertigstellungsbescheinigung werden diese Arbeiten jedoch haeufig rechtlich eingeschraenkt. Bei An- und Umbauten oder Nutzungsaenderungen ueber einem bestimmten Umfang ist eine Baugenehmigungsanmeldung bei der Gemeinde erforderlich. Bei dieser Anmeldung muss zum Nachweis der Rechtmaessigkeit des bestehenden Gebaeudes die Fertigstellungsbescheinigung vorgelegt werden. Ohne Fertigstellungsbescheinigung wird die Anmeldung grundsaetzlich nicht angenommen, sodass die gewuenschten Arbeiten nicht durchgefuehrt werden koennen. Dadurch sinkt die Wettbewerbsfaehigkeit des Objekts, was sich negativ auf die Vermietungsgeschaefte auswirkt.
3. Der Vermoegenswert beim Verkauf sinkt erheblich
Auch bei der "Veraeusserung", der endgueltigen Ausstiegsstrategie bei Immobilieninvestitionen, hat das Vorhandensein einer Fertigstellungsbescheinigung eine entscheidende Wirkung. Da Objekte ohne Fertigstellungsbescheinigung auch fuer Kaeufer schwer zu finanzieren sind und kuenftige Nutzungseinschraenkungen haben, ist die Marktnachfrage begrenzt. Immobilienmakler sind bei der Erlaeuterung wichtiger Vertragsangelegenheiten verpflichtet, das Fehlen der Fertigstellungsbescheinigung offenzulegen, was die Kaufbereitschaft der Kaeufer erheblich mindert. Dadurch besteht das Risiko, den Preis deutlich unter den Marktwert senken zu muessen oder das Objekt ueber einen langen Zeitraum nicht verkaufen zu koennen.
Vergleich der Auswirkungen nach Vorhandensein einer Fertigstellungsbescheinigung
| Punkt | Mit Fertigstellungsbescheinigung | Ohne Fertigstellungsbescheinigung |
|---|---|---|
| Einfachheit der Finanzierung | Pruefung laeuft reibungslos | Pruefung aeusserst schwierig oder nicht moeglich |
| An- und Umbauten/Nutzungsaenderungen | Im Rahmen der Gesetze frei moeglich | Grundsaetzlich nicht moeglich |
| Vermoegenswert beim Verkauf | Verkauf zum angemessenen Marktpreis moeglich | Hohes Risiko eines erheblichen Rueckgangs unter Marktpreis |
| Nachweis der Gesetzeskonformitaet | Offiziell nachgewiesen | Nicht nachweisbar, Verdacht auf illegalen Bau bleibt bestehen |
Massnahmen fuer Objekte ohne Fertigstellungsbescheinigung: Nutzung von Leitlinienuntersuchungen
Wenn man bereits ein Objekt ohne Fertigstellungsbescheinigung besitzt oder ein Objekt unbedingt kaufen moechte, das keine Fertigstellungsbescheinigung hat, ist der Weg nicht vollstaendig versperrt. Durch die Nutzung der "Untersuchung zur Konformitaet mit dem Baustandard-Gesetz (Leitlinienuntersuchung)" auf Basis der vom Ministerium fuer Land, Infrastruktur, Transport und Tourismus ausgearbeiteten Leitlinien ist es moeglich, die Gesetzmaessigkeit des Gebaeudes zu bestaetigen und einen Nachweis als Ersatz fuer die Fertigstellungsbescheinigung zu erhalten. Allerdings sind fuer diese Untersuchung erhebliche Kosten und Zeit erforderlich, und wenn bei der Untersuchung nicht konforme Stellen gefunden werden, sind Korrekturarbeiten erforderlich. Angesichts dieser Kosten und dieses Aufwands ist es letztlich die sicherste und zuverlaessigste Investitionsstrategie, von vornherein ein Objekt mit vollstaendiger Fertigstellungsbescheinigung zu waehlen.
Zusammenfassung
Objekte ohne Fertigstellungsbescheinigung bergen bei Immobilieninvestitionen potenziell schwerwiegende Risiken: Schwierigkeiten bei der Finanzierung, Einschraenkungen bei An- und Umbauten sowie einen erheblichen Rueckgang des Vermoegenswerts beim Verkauf. Sich nicht von einem auf den ersten Blick guenstigen Preis blenden zu lassen und die Rechtmaessigkeit und Sicherheit eines Objekts aus langfristiger Perspektive zu pruefen, ist der erste Schritt zu einem stabilen Vermietungsgeschaeft. Immobilieninvestition ist nicht nur der Kauf und Verkauf von Objekten, sondern ein wichtiges Geschaeft, das die Lebensgrundlage von Menschen bereitstellt. INA&Associates unterstuetzt mit klarer Vision Immobilieneigentuemer, die nachhaltiges Wachstum anstreben, mit voller Kraft.
FAQ
Q. Was ist eine Fertigstellungsbescheinigung?
A. Es ist ein Dokument, das offiziell bestaetigt, dass ein Bauwerk bei seiner Fertigstellung den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Es wird nach Bestehen der Abschlusspruefung nach Abschluss der Bauarbeiten ausgestellt.
Q. Was sind die Risiken beim Kauf eines Objekts ohne Fertigstellungsbescheinigung?
A. Es gibt 3 Hauptrisiken: Schwierigkeiten bei Finanzierungen von Finanzinstituten, Einschraenkungen bei An- und Umbauten sowie Nutzungsaenderungen und erhebliche Wertminderung beim Verkauf.
Q. Gibt es irgendeine Moeglichkeit, Objekte ohne Fertigstellungsbescheinigung zu nutzen?
A. Durch eine "Leitlinienuntersuchung" ist es moeglich, die Gesetzmaessigkeit des Gebaeudes zu bestaetigen. Allerdings sind erhebliche Kosten und Zeit erforderlich, und wenn nicht konforme Stellen gefunden werden, sind Korrekturarbeiten erforderlich.
