隨著少子高齡化持續加劇，日本的租賃市場正迎來重大轉折點。不只是地方城市，就連東京都心也出現物件供給過剩的情況，空屋對策已成為許多房東迫切需要解決的課題。另一方面，因工作或求學而定居日本的外籍人士逐年增加，他們所帶來的租屋需求已擴大到不容忽視的規模。然而，礙於語言隔閡以及對文化、生活習慣差異的疑慮，不少房東至今仍對接納外籍房客猶豫不決。
本文將以INA&Associates株式會社長年累積的不動產經營know-how為基礎，說明如何成功導入外籍房客，進而實現空屋對策與出租率提升。內容涵蓋以數據為根據的市場動向分析，以及入住審查、簽約實務、糾紛防範等具體做法，提供房東們明天就能實際運用的資訊。希望透過本文，讓各位理解接納外籍房客其實是租賃經營中相當有效的策略之一。對台灣、香港的海外房東而言，日本這套以在留資格與保證公司為核心的制度設計，本身就是理解日本不動產市場的重要一環。
接納外籍房客，為何是解決空屋問題的關鍵王牌
日本總人口已進入減少階段，僅靠國內房客來維持租賃住宅需求，今後將愈發困難。在這樣的市場環境下，外籍房客的存在，對追求穩定租賃經營的房東而言，是極為重要的一環。
根據日本出入國在留管理廳（Immigration Services Agency，相當於移民管理機構）的統計，截至2023年底，在留外國人數已達約341萬人，創下歷史新高。其中以工作為目的的中長期在留者增幅尤其顯著，他們普遍需要穩定的住所。這股增長趨勢預期將持續，外籍人士專用的租賃市場只會愈來愈大。
接納外籍房客除了填補空屋這項直接效益之外，還有以下幾項優點。
| 優點 | 具體內容 | 對經營的影響 |
|---|---|---|
| 1.開拓新的需求族群 | 單靠日本房客無法填滿的空屋，可透過持續增加的外籍需求來補足。 | 直接帶來空屋期間縮短、租金收入更加穩定的效果。 |
| 2.長期入住的可能性 | 與留學生、技能實習生不同，以專業人才或高度人才身分在日本發展職涯的外籍人士，往往傾向長期穩定居住。 | 可降低因房客更替所產生的復原施工費與招租廣告費。 |
| 3.相對較高的租金設定 | 外籍人士專用物件目前供給仍不多，尤其東京都心一帶需求已超過供給。因此即便租金略高於行情，也有機會順利招到房客。 | 有助於提升物件收益性，並縮短投資回收期。 |
由此可見，接納外籍房客不僅止於單純的空屋對策，更蘊藏著提升租賃經營整體品質的潛力。
接納外籍房客時，必須掌握的實務重點
要順利推動外籍房客的接納作業，必須正確理解與日本房客不同的特有實務重點，並依循適當的流程。以下針對特別重要的四個步驟，說明具體的執行方式。
在留資格的確認方法
首先最重要的，就是在留資格確認。日本法律規定，若讓非法滯留者入住，房東本人也可能被追究法律責任。因此務必要求申請入住者出示在留卡（在留カード，相當於外籍人士的居留證），並確認以下幾點。這套以在留卡為核心的身分查核制度，是日本特有的做法——台灣、香港的房東在自己國內租屋給外國人時，通常僅需核對護照或居留證件即可，不像日本另設有專門的在留卡查驗與資格外活動許可制度，這點在導入外籍房客前務必先建立正確認識。
- 在留資格的種類：確認是否為「永住者」「定住者」「技術‧人文知識‧國際業務」等可合法工作的資格。
- 在留期間（屆滿日）：確認租賃契約期間是否超過在留期間。即使預期可延長，原則上仍應以屆滿日為判斷基準。
- 是否有工作限制：若持有「留學」或「家族滯在」等資格外活動許可，工作時數會受到限制，因此須審慎評估其繳納房租的能力。
入住審查的標準設定
入住審查不應以國籍作為判斷依據，而應純粹以個人的繳款能力與信用度來公平審查。透過建立以下標準，即可實現客觀的審查機制。
- 收入證明：要求提交任職公司開立的在職證明或薪資明細，確認是否具備穩定收入。
- 日語能力：是否具備足以理解契約內容及入住規則的日語能力，對於順暢溝通十分重要，可透過簡單的問答加以確認。
- 連帶保證人：理想情況是由居住於日本、收入穩定的日本人，或持有永住資格的外籍人士擔任連帶保證人。若難以覓得，則應將後述的房租債務保證公司列為必要條件。
房租債務保證公司的運用
對於難以覓得連帶保證人的外籍房客，建議將加入房租債務保證公司列為簽約的必要條件。如此一來，即可大幅降低萬一發生欠租時的風險。近年來，專門服務外籍房客的保證公司也逐漸增加，這些公司具備多語言應對能力與獨到的審查know-how。對海外房東來說，這類保證公司的存在，實質上取代了台灣、香港常見的「押金加大」做法——與其要求房客支付高額保證金，日本的做法是透過保證公司分攤欠租風險，房東的資金壓力反而更輕。
契約文件的多語言對應
租賃契約書及重要事項說明書雖以日文為正本，但為了促進房客理解內容，建議準備主要語言（英文、中文、越南文等）的翻譯版本。善用日本國土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism，簡稱國交省）所提供的「外國人住宅租賃標準契約書」多語言版本，也是相當有效的做法。
以下將這些實務流程整理成表格。
| 步驟 | 執行項目 | 確認與注意事項 |
|---|---|---|
| 1.受理申請 | 填寫入住申請書、要求提交必要文件 | 在留卡、護照、收入證明等 |
| 2.文件確認 | 確認在留資格、在留期間、是否有工作限制 | 也須留意在留卡是否遭偽造 |
| 3.入住審查 | 審查繳款能力、日語能力、是否有連帶保證人 | 須留意避免造成歧視性對待 |
| 4.運用保證公司 | 若無連帶保證人，則引導其加入保證公司 | 挑選能夠對應外籍房客的保證公司 |
| 5.簽訂契約 | 說明契約內容（善用多語言版本）、簽名蓋章 | 也應仔細說明生活規則與禮儀 |
防範糾紛於未然的經營know-how
在接納外籍房客的過程中，許多房東最擔心的莫過於入住後的糾紛防範問題。因文化與生活習慣差異而產生的誤解，確實不少會演變成意料之外的糾紛。但只要事前做好對策並保持適當的溝通，這些風險其實都能有效管理。
常見糾紛案例及其成因
首先，掌握可能發生哪些糾紛，是第一步。以下整理了具代表性的案例，以及其背後的文化差異背景。
| 糾紛案例 | 主要成因與文化背景 |
|---|---|
| 噪音問題 | 夜間邀請朋友開派對、在室內穿鞋生活等，對生活噪音的認知差異。 |
| 垃圾丟棄 | 分類規則複雜難以理解、未遵守丟垃圾的日期與時段等，對規則認知不足。 |
| 擅自轉租、同居 | 在母國習以為常的親友合租模式，未經許可便逕自實行的案例。 |
| 退租時的原狀回復 | 對「原狀回復」（恢復原狀，日本租賃特有的退租復原義務）概念較陌生，難以區分故意、過失造成的損壞與自然耗損。 |
這些糾紛絕大多數並非房客惡意所為，而是單純不了解日本的規則與習慣所致。
防範糾紛的具體對策
要防範糾紛於未然，關鍵在於簽約時及入住期間的細心說明與後續追蹤。請參考以下檢查清單，逐項落實對策。
| 對策項目 | 具體行動 |
|---|---|
| 以多語言明示規則 | 將垃圾丟棄、噪音、公共空間使用方式等特別重要的規則，搭配插圖或照片做成多語言版本，於簽約時說明並發放。 |
| 入住時的新生說明會 | 提供當地垃圾收集日曆、告知鄰近超市與醫院位置等生活資訊，藉此建立信賴關係。 |
| 建立溝通體制 | 明確告知可隨時諮詢管理公司或房東的聯絡方式（電話、電子郵件、社群軟體等），並定期保持聯繫。 |
| 搭起融入社區的橋樑 | 介紹當地的國際交流活動或自治會（社區居民自治組織）活動，協助房客融入當地社會。 |
成功接納外籍房客的管理體制
若採自主管理方式來應對外籍房客，語言對應與突發糾紛的緊急處理都需要投入大量心力。此時，委託給具備外籍房客租賃管理實績的不動產管理公司，會是相當有效的做法。
管理公司的挑選標準
挑選管理公司時，不能只看管理戶數多寡，而應從以下角度綜合評估，這正是成功與否的關鍵。
| 挑選標準 | 應確認的重點 |
|---|---|
| 外籍房客實績 | 確認截至目前為止仲介、管理過多少名外籍房客的具體實績數字。 |
| 多語言應對能力 | 是否有能對應英文、中文、越南文等主要語言的員工。 |
| 糾紛處理體制 | 是否設有24小時客服中心，或專門的糾紛處理團隊。 |
| 招租能力 | 是否與擁有外籍留學生、工作者人脈的大學或企業建立合作關係。 |
自主管理與委託管理的比較
自主管理與委託管理各有優缺點，請依自身狀況選擇最合適的管理體制。對長居海外、無法隨時親自處理現場事務的台灣、香港房東而言，這項選擇尤其重要，因為委託管理往往是跨海持有物件時較務實的解法。
| 管理方式 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|
| 自主管理 | ‧ 不需支付管理委託費，收益性較高 ‧ 可與房客直接溝通 |
‧ 語言對應與糾紛處理需耗費大量心力 ‧ 需要具備專業知識與know-how |
| 委託管理 | ‧ 由專業團隊處理，省心又安心 ‧ 欠租保證、設備保固等服務完善 |
‧ 需支付管理委託費（一般約為租金的5%上下） ‧ 服務品質因管理公司而異 |
結語：接納外籍房客，是對未來的投資
本文說明了接納外籍房客在當代租賃經營中，是多麼有效的空屋對策，並整理出實際執行時的具體know-how。
在人口結構劇烈變化的大趨勢下，外籍房客早已不再是「特殊存在」。他們是支撐地方社會運作的重要成員，也是租賃市場中的優質客群。與其過度畏懼語言與文化的隔閡，不如具備正確知識並做好準備來面對，如此一來，糾紛防範絕對是可以做到的。
徹底落實在留資格確認、客觀的入住審查、善用房租債務保證，以及細心的溝通——確實執行這些基本功，就能連結到出租率提升。接納外籍房客不僅止於單純的空屋對策，更是透過擁抱多元性來提升物件價值，進而實現長期穩定租賃經營的一項「對未來的投資」，這是我們的信念。
歡迎以本文為參考，踏出第一步。若您在具體執行方式或個別案例上仍有疑慮，歡迎加入我們營運的房東交流會（INA Network）。只要遵守相關規範，我們將竭盡全力回答各位的所有提問，全力提供支援。
常見問題
Q1.接納外籍房客時，最大的風險是什麼？
A1.最大的風險在於欠租，以及因溝通不足所引發的糾紛。關於欠租問題，只要將加入房租債務保證公司列為必要條件，即可大幅降低風險。此外，多數糾紛源自於對文化與生活習慣差異的不理解，因此簽約時提供多語言版的生活規則手冊等事前細心說明，格外重要。
Q2.在留資格應該如何確認？
A2.受理入住申請時，務必要求出示「在留卡」正本，並保留影本存查。需要確認的重點有三項：「在留資格的種類」「在留期間屆滿日」「是否有工作限制」。出入國在留管理廳的官方網站也提供了可查詢在留卡卡號有效性的服務，建議一併善加運用。
Q3.語言不通時該如何應對？
A3.善用手機翻譯App，或選擇擁有多語言客服中心的管理公司，都是有效的做法。另外，針對垃圾丟棄規則等特別重要的注意事項，事先製作大量搭配插圖與照片的圖示確認單，也有助於促進溝通順暢。
Q4.如何降低欠租風險？
A4.最確實的方法，就是將加入房租債務保證公司列為義務條件。此外，在入住審查階段，確實核對任職公司的穩定性與收入證明文件，也是基本功。同時，設定從薪資轉帳帳戶自動扣款，也有助於防止欠租。
