يولّد الاستثمار العقاري دخلاً من الإيجار، ومع الإدارة الجيدة يمكن أن يُنتج أرباحاً مستقرة ومستدامة.
مفتاح النجاح يكمن في العقار الذي تُديره.
عند اختيار العقارات للاستثمار العقاري، يُنصح باستخدام فجوة العائد (Yield Gap).
يظهر هذا المصطلح كثيراً في كتب الاستثمار العقاري، غير أنه لا يزال غير مألوف لدى كثيرين.
لذا سنشرح فجوة العائد بالتفصيل باعتبارها مفهوماً أساسياً لاختيار العقار المناسب للاستثمار.
افهم معنى هذا المصطلح وجوهره، ثم استخدمه في اختيار العقارات التي تقود إلى نجاح الاستثمار العقاري.
ما هي فجوة العائد في الاستثمار العقاري؟
ما الذي تعنيه فجوة العائد بالضبط؟
لنبدأ بشرح معنى فجوة العائد وكيفية تطبيقها في سياق الإسكان الإيجاري.
معنى فجوة العائد
تشير فجوة العائد إلى الفارق بين عائد الاستثمار وسعر الفائدة طويل الأجل.
وهي مؤشر يقيس الربحية الناتجة عند الاستثمار بأموال مقترضة من المؤسسات المالية.
في الاستثمار العقاري، تكون المبالغ المستثمرة ضخمة، لذا يلجأ معظم المستثمرين إلى الاقتراض من المؤسسات المالية.
ولهذا فإن فهم فجوة العائد أمر جوهري لتقييم مدى ربحية الاستثمار الممول بالديون بشكل صحيح.
عند شراء عقار لأغراض الاستثمار، يتصدر عائد العقار الاهتمامات.
ولكن حتى لو كان العائد مرتفعاً، فإن ارتفاع سعر فائدة القرض يُضعف الربحية.
لاختيار عقار مربح، من الضروري معرفة الفارق بين عائد الاستثمار وسعر فائدة القرض.
طريقة حساب فجوة العائد
إن أردت معرفة فجوة العائد لعقار تفكر في شرائه، احسبها بشكل عملي.
تُحسب فجوة العائد بالمعادلة: «العائد − سعر الفائدة».
بحساب فجوة العائد لكل عقار مرشح للشراء، ستتمكن من مقارنة إمكانات الربحية بالأرقام.
إليك مثالاً على حساب فجوة العائد بالشروط التالية:
· العقار أ: عائد 6٪، سعر فائدة 2٪
· العقار ب: عائد 8٪، سعر فائدة 5٪
【حالة العقار أ】
عائد 6٪ − سعر فائدة 2٪ = فجوة العائد 4٪
【حالة العقار ب】
عائد 8٪ − سعر فائدة 5٪ = فجوة العائد 3٪
إذا نظرنا إلى العائد وحده، يبدو العقار ب أكثر ربحية.
غير أنه بالنظر إلى فجوة العائد، نجد أن العقار أ يتفوق على العقار ب بنسبة 1٪.
مع الأخذ بعين الاعتبار عبء الفائدة، يتضح بسهولة أن العقار أ أكثر ربحية من العقار ب.
فجوة العائد في الإسكان الإيجاري: كيف نفهمها؟
كما شرحنا أعلاه، تُتيح فجوة العائد قياس ربحية العقار الاستثماري.
تعني فجوة العائد المرتفعة عموماً عائداً مرتفعاً مع سعر فائدة منخفض.
كما يمكن تحقيق ربحية جيدة حتى مع عائد منخفض إذا كان سعر الفائدة منخفضاً أيضاً.
في المقابل، تُشير فجوة العائد المنخفضة إلى حالة يكون فيها العائد مرتفعاً لكن سعر الفائدة مرتفع أيضاً.
عندما يكون العائد منخفضاً وسعر الفائدة مرتفعاً، تنخفض فجوة العائد أيضاً ولا يُمكن توقع الربحية.
سيصبح التدفق النقدي المستقبلي مضغوطاً وسيصعب الاستمرار في إدارة العقار الإيجاري.
إذا أُضيفت عوامل مثل انخفاض الإيجارات أو ارتفاع أسعار الفائدة، ستتراجع فجوة العائد أكثر.
مع الأخذ بعين الاعتبار المخاطر المحتملة مستقبلاً، يُعدّ اختيار العقارات ذات فجوة العائد المرتفعة نقطة جوهرية.
ما هي القيمة المثلى لفجوة العائد؟
العقارات ذات فجوة العائد المرتفعة جذابة للمستثمرين العقاريين، لكن ما القيمة التي تُعدّ مثلى؟
فيما يلي، للاسترشاد، القيم المثلى للعقارات القديمة والجديدة.
القيمة المثلى للعقارات القديمة
إذا كنت تريد الاستثمار في العقارات المستعملة، فاستهدف فجوة عائد لا تقل عن 3٪.
مقارنةً بالعقارات الجديدة، يكون سعر الشراء أقل مما يؤدي عادةً إلى عائد إجمالي أعلى.
غير أن تكاليف التجديد وتكاليف الشغور وتكاليف البحث عن المستأجرين تميل إلى أن تكون أعلى مقارنةً بالعقارات الجديدة.
في الضواحي توجد عقارات بعائد إجمالي يبلغ 10٪، لكنها غالباً تحتاج إلى تجديدات واسعة أو تقع في مناطق ذات نسب إشغال منخفضة.
لذا احرص على ألا تركز على العائد وحده.
ابحث عن عقارات توفر فجوة عائد لا تقل عن 3 إلى 4٪ بعد خصم المصاريف المختلفة والفوائد من الدخل الإيجاري.
ضيّق اختيارك على العقارات ذات فجوة العائد المرتفعة، ثم تحقق من مستوى التدفق النقدي الذي يمكنك تحقيقه.
القيمة المثلى للعقارات الجديدة
بالنسبة للعقارات الجديدة أيضاً، تُعدّ فجوة العائد البالغة 3٪ على الأقل هي القيمة المثلى.
مقارنةً بالعقارات القديمة، يكون سعر الشراء أعلى مما يؤدي عادةً إلى عائد إجمالي أقل.
غير أن الفارق عن العقارات القديمة هو أن التكاليف السنوية كتكاليف التجديد تميل إلى أن تكون أقل للعقار الجديد.
انتبه مع ذلك إلى أن ثمة خطر انخفاض الإيجارات في المستقبل، مما قد يحول دون تحقيق العائد الفعلي المُخطط له.
في مجال التمويل، غالباً ما يمكن الاقتراض بأسعار فائدة منخفضة، مما يُبقي الأمل في فجوة عائد مرتفعة حتى للعقارات ذات العائد المنخفض.
كما هو الحال مع العقارات القديمة، اختر عقارات بفجوة عائد لا تقل عن 3٪، وتحقق من التدفق النقدي، ثم اختر العقار المراد شراؤه.
نقاط تحذيرية بشأن فجوة العائد
فجوة العائد مؤشر مفيد عند اختيار العقارات الاستثمارية، غير أنه ينبغي الانتباه إلى بعض النقاط عند استخدامه.
الاعتماد على هذا المؤشر وحده في الاستثمار قد يُفضي لاحقاً إلى مشكلات يصعب تداركها، وهو أمر محفوف بالمخاطر.
فيما يلي النقاط التحذيرية التي ينبغي معرفتها لحسن استخدام فجوة العائد.
هل يُحسب على أساس العائد الفعلي؟
تُحصل فجوة العائد بطرح سعر الفائدة من عائد الاستثمار، ويُفضّل إجراء هذا الحساب على أساس العائد الفعلي.
في الاستثمار العقاري يوجد نوعان من العوائد: العائد الإجمالي والعائد الفعلي.
العائد الإجمالي هو رقم يُعبّر ظاهرياً عن ربحية العقار بالنسبة لسعره من حيث الدخل الإيجاري الذي يمكن تحقيقه.
لا تُؤخذ هنا بعين الاعتبار تكاليف الإدارة والصيانة، لذا يختلف العائد الإجمالي عن الربحية الفعلية.
في المقابل، يُحسب العائد الفعلي مع مراعاة مختلف المصاريف السنوية ومصاريف الاستحواذ، مما يُتيح الحصول على صورة أدق لعائد العقار.
العائد المُعلن في إعلانات العقارات هو عادةً العائد الإجمالي.
إذا كانت فجوة العائد مرتفعة على أساس العائد الإجمالي لكنها تنخفض انخفاضاً ملحوظاً عند إعادة الحساب بالعائد الفعلي، فلا قيمة لذلك.
لذا يجب حساب فجوة العائد على أساس العائد الفعلي.
للمعلومية، يُحسب العائد الفعلي بالمعادلة: «(الدخل الإيجاري السنوي − المصاريف السنوية المتنوعة) ÷ (سعر العقار شاملاً الضرائب + مصاريف الاستحواذ) × 100».
فيما يلي حساب الفارق بين معدل الفائدة الإجمالي ومعدل الفائدة الفعلي، وكذلك فجوة العائد، بالشروط التالية:
العائد الإجمالي 6.4٪
· إجمالي الاستثمار (مصاريف متنوعة 5٪): 52.5 مليون ين
· الدخل السنوي المُفترض عند الإشغال الكامل: 3.2 مليون ين
· الدخل السنوي الفعلي (نسبة شغور 20٪): 2.56 مليون ين
· المصاريف السنوية المُفترضة (نسبة مصاريف 20٪): 512,000 ين
· الربح التشغيلي (الدخل السنوي الفعلي − المصاريف السنوية المُفترضة): 2,048,000 ين
· سعر فائدة القرض: 2٪
【على أساس العائد الإجمالي】
سعر شراء العقار 50 مليون ين − الدخل السنوي 3.2 مليون ين × 100 = العائد الإجمالي 6.4٪
العائد الإجمالي 6.4٪ − سعر الفائدة 2٪ = فجوة العائد 4.4٪
【العائد الفعلي】
الربح التشغيلي 2,048,000 ين ÷ إجمالي الاستثمار 52.5 مليون ين × 100 = العائد الفعلي 3.9٪
العائد الفعلي 3.9٪ − سعر الفائدة 2٪ = فجوة العائد 1.9٪
عند شراء عقار بهذه الشروط، يبلغ العائد الإجمالي 6.4٪.
غير أنه مع الأخذ بعين الاعتبار المصاريف المتنوعة ومخاطر الشغور، ينخفض العائد الفعلي إلى 3.9٪ أي ما يقارب النصف.
تتغير فجوة العائد الفعلية بشكل كبير بذلك — انتبه لهذا الأمر.
مدة التمويل لا تُؤخذ بعين الاعتبار
انتبه أيضاً إلى أن مدة التمويل لا تُؤخذ بعين الاعتبار في حساب فجوة العائد.
تتفاوت أقساط سداد القرض السنوية بحسب مدة التمويل، مما يؤثر في الدخل الصافي.
نظراً لأن الدخل السنوي يتغير بحسب مدة التمويل، فمن المحفوف بالمخاطر اتخاذ قرارات استثمارية استناداً إلى فجوة العائد وحدها دون مراعاة هذه المدة.
لنُدرج إذاً مفهوم مدة التمويل في حساب فجوة العائد.
تُحسب فجوة العائد التي تأخذ مدة التمويل بعين الاعتبار بالمعادلة: «العائد الفعلي للعقار الاستثماري − K٪».
يُسمى «K (٪)» بثابت القرض (Loan Constant) ويُحسب بـ: «السداد السنوي للقرض (فوائد + رأس المال) ÷ إجمالي الرصيد المُستحق».
فيما يلي حساب فجوة العائد الذي يُدرج مدة التمويل بالشروط التالية:
· مبلغ القرض: 50 مليون ين
· السداد السنوي: 【السداد خلال 10 سنوات】 5,520,000 ين، 【السداد خلال 30 سنة】 2,220,000 ين
· العائد الفعلي: 3.9٪
【السداد خلال 10 سنوات】
السداد السنوي 5,520,000 ين ÷ 50,000,000 ين = 11.4٪ (K٪)
3.9٪ − 11.4٪ = سالب 7.5٪
【السداد خلال 30 سنة】
السداد السنوي 2,220,000 ين ÷ 50,000,000 ين = 4.4٪ (K٪)
3.9٪ − 4.4٪ = سالب 0.5٪
في كلتا الحالتين تصبح فجوة العائد سالبة، مما يُشير إلى وجود خطر الخسارة جراء القرض.
في هذه الحالة، لا بد من إما رفع نسبة الإشغال أو خفض المصاريف.
نظراً لأن العائد الفعلي يميل إلى الانخفاض مع مرور الوقت، فإذا ظل سعر الفائدة ثابتاً يبقى K٪ دون تغيير، مما يُفاقم خطر الخسائر.
ويُستنتج من ذلك أن الاحتفاظ بهذا العقار في ظل هذه الشروط ينطوي على خطر تحقيق تدفق نقدي سالب.
حتى لو كانت فجوة العائد مرتفعة من منظور العائد الفعلي، فإنك إذا لم تراعِ مدة التمويل قد تستثمر دون أن تُدرك أن التدفق النقدي قد يتدهور — كن يقظاً.
فجوة العائد في اليابان
كيف تطورت فجوة العائد في اليابان؟
لنتناول هنا الاتجاهات السابقة لفجوة العائد وتطورها الأخير وآفاقها المستقبلية.
التطور التاريخي لفجوة العائد
في مطلع التسعينيات، كانت اليابان في أوج فقاعتها الاقتصادية.
كانت الظروف الاقتصادية الجيدة تدفع كثيرين، ولا سيما رجال الأعمال، إلى الإنفاق، وكانت المعاملات العقارية نشطة، ما أدى إلى ارتفاع الأسعار تبعاً للطلب.
في الوقت ذاته، كانت عوائد العقارات منخفضة، لذا كانت فجوة العائد سالبة في حقبة الفقاعة.
كانت أسعار الفائدة لدى المؤسسات المالية آنذاك بين 6 و8٪، في حين كانت العوائد الإجمالية للعقارات في مدن كطوكيو لا تتجاوز 2 إلى 4٪، مما أبقى فجوة العائد منخفضة.
وبينما كانت أسعار العقارات ترتفع تبعاً للطلب، لم تكن الإيجارات تتغير بالقدر ذاته.
بعبارة أخرى، كان من الصعب في حقبة الفقاعة كسب المال من الدخل الإيجاري، وكان النهج السائد هو الكسب من مكاسب بيع العقارات.
التطور الأخير لفجوة العائد
انهارت الفقاعة عام 1991.
توقف من كانوا يُنفقون سابقاً عن الاقتراض من المؤسسات المالية، مما أدى إلى انخفاض حاد في أسعار الفائدة.
هبطت الأسعار التي كانت بين 6 و8٪ في حقبة الفقاعة إلى 2-4٪.
في الوقت ذاته، توقف بيع العقارات وانهارت أسعارها.
في المقابل، شهدت العوائد اتجاهاً تصاعدياً.
إذ حتى لو انخفضت أسعار العقارات، لا تتنصف الإيجارات بالضرورة.
أتاح انخفاض أسعار العقارات الشراء بتكاليف أقل مما رفع العوائد، كما أن تراجع أسعار فائدة المؤسسات المالية أبقى فجوة العائد مرتفعة.
ونظراً لثبات الدخل الإيجاري وإمكانية اقتناء العقارات بأسعار منخفضة، تحوّل الاستثمار العقاري في اليابان بعد انهيار الفقاعة نحو نموذج يعتمد على الدخل الإيجاري.
توقعات التطور المستقبلي لفجوة العائد!
منذ انهيار الفقاعة وفجوة العائد موجبة، مما يُيسّر تحقيق الربح من الاستثمار العقاري حتى مع الديون.
غير أن تطور فجوة العائد مستقبلاً يستدعي التأمل أيضاً.
من المهم توقع مسار فجوة العائد استناداً إلى ثلاثة عوامل: الإيجارات والتمويل وأسعار العقارات.
· الإيجارات
فيما يتعلق بالإيجارات، قد تنخفض في المستقبل.
السبب هو أن زيادة شفافية الإيجارات ستُشدّد المنافسة على الأرجح.
لا يزال قطاع العقارات يكتنفه الغموض في نواحٍ كثيرة، وكثيراً ما يضطر المشترون إلى اختيار عقار بمعلومات شحيحة.
غير أن انتشار الإنترنت يُزيل هذا الغموض تدريجياً، مما يُتيح للمشترين الاطلاع على معلومات أوفر لاختيار عقاراتهم.
إذا غدت إيجارات عقارات كثيرة أكثر شفافية، ازداد عدد المنافسين تبعاً لذلك مما يُفاقم حدة التنافس.
إن تزايد العقارات التي تُعلن عن رسوم وساطة مخفضة أو إلغاء التأمين والعمولة يدل على أن هذه المنافسة المتصاعدة باتت واقعاً.
قد يؤدي ذلك إلى انخفاض الإيجارات.
· أسعار الفائدة
من المتوقع أن ترتفع أسعار الفائدة مستقبلاً.
في ظل الأسعار المنخفضة جداً حالياً، أصبح بمقدور بعضهم الاقتراض بأقل من 1٪.
نظراً لاستمرار هذه الحال منذ فترة طويلة، يبقى احتمال مزيد من الانخفاض في أسعار الفائدة ضعيفاً.
لذا يُتوقع أن ترتفع أسعار الفائدة بصورة تدريجية.
· أسعار العقارات
قد تنخفض أسعار العقارات.
مع ميل المؤسسات المالية إلى تشديد شروط الإقراض، يتراجع عدد مشتري العقارات.
ويُتوقع أن يؤدي انخفاض الطلب على العقارات إلى انخفاض الأسعار.
انخفاض الأسعار يعني إمكانية ارتفاع العوائد.
إذا تمكنت من شراء عقار بينما لا تزال أسعار الفائدة منخفضة، يمكنك توقع ارتفاع فجوة العائد.
لا تحكم على اختيار العقار بناءً على فجوة العائد وحدها!
فجوة العائد أحد العوامل المهمة في الاستثمار العقاري.
لكنها مجرد مؤشر من بين مؤشرات، وليست مقياساً شاملاً.
لا يمكن الجزم بأن «فجوة العائد المرتفعة تضمن نجاح الاستثمار العقاري»، ولذا ينبغي التفكير فيما يلزم لتحقيق الأرباح من زوايا أخرى.
من بين هذه العوامل «التدفق النقدي» (Cash Flow).
يعني التدفق النقدي حركة الأموال.
في الاستثمار العقاري، المهم هو «كم يتبقى في يدك» من حيث التدفق النقدي.
فيما يلي أسباب أهميته.
يمكن توجيهه لسداد القرض
توفر السيولة النقدية يمنحك الأمان في إدارة استثمارك العقاري.
في الاستثمار العقاري، يُفضي الشغور إلى انخفاض الدخل.
غير أن أقساط القرض تستمر، ولا بد من السداد حتى مع تراجع الدخل.
في هذه الحالة، تُغطي الأقساط من أموالك الخاصة، وهو أمر عسير إذا لم يكن لديك سيولة.
قد تطرأ أيضاً حالات استبدال أو إصلاح طارئة للمعدات.
من الضروري الاحتفاظ بسيولة نقدية للتمكن من الاستجابة السريعة حتى في الحالات الطارئة.
يُتيح هامشاً مالياً
التدفق النقدي الوفير يُحسّن جودة حياتك.
في إدارة العقارات، تُغطى النفقات الناشئة من عوائد الاستثمار، لكن حين يكون التدفق النقدي شحيحاً، تضطر للسحب من دخلك الأساسي أو مدخراتك، مما يُقلص ميزانيتك المعيشية.
إذا تراجعت جودة الحياة، فقدت التوازن النفسي وصعب الاستمرار في الاستثمار العقاري.
من الضروري مواصلة الإدارة حتى لا تضطر للتقليص من ميزانيتك المعيشية.
ميزة كبرى عند البيع
عند بيع عقار تملكه، تميل العقارات ذات التدفق النقدي الكبير إلى الحصول على تقييم أعلى.
ذلك لأنها تُعدّ مصدراً لدخل مستقر.
إذا كنت تفكر في بيع عقارك مستقبلاً، يُستحسن الحفاظ على تدفق نقدي مرتفع قبل البيع لتحقيق ربح أكبر عند البيع.
معادلة التدفق النقدي هي: «الدخل الإيجاري − المصاريف اللازمة = التدفق النقدي».
تشمل المصاريف اللازمة رسوم الإدارة والصيانة وأقساط القرض والضريبة العقارية والإعلانات وغيرها من التكاليف اللازمة للتشغيل.
يجب أيضاً خصم جميع الضرائب كضريبة السكان وضريبة الدخل.
لذا لاحظ أنه في حال امتلاكك عقاراً بإيجار شهري 100,000 ين وقسط سداد شهري 90,000 ين، لن يكون التدفق النقدي +10,000 ين.
إذ ستنشأ تكاليف تشغيل وضرائب قد تُوجب سالب الرصيد.
ادرس شراء العقار بالجمع بين فجوة العائد والتدفق النقدي.
اختيار العقار في الاستثمار العقاري: نقاط كثيرة يجب استيعابها!
اختيار العقار في الاستثمار العقاري يؤثر تأثيراً بالغاً في الربحية، لذا يستلزم فحصاً دقيقاً.
صحيح أن اختيار العقار من منظور فجوة العائد والتدفق النقدي مهم، لكنه قد يبدو صعباً للمبتدئين في الاستثمار العقاري.
في هذه الحالة، ابدأ الإدارة بدعم من متخصص عقاري.
توجيه شخص يمتلك معرفة واسعة بالاستثمار مريح، غير أن القرار النهائي بشأن العقار يعود إليك أنت.
لإنجاح الاستثمار دون ندم، نشرح النقاط الجوهرية التي يجب استيعابها عند اختيار العقار.
فحص مرافق العقار
المرافق الجيدة في العقار تجعله أكثر جاذبية وتدفع مزيداً من الناس إلى الرغبة في السكن فيه.
وهذا وسيلة فعّالة للحد من مخاطر الشغور.
توفر صناديق الطرود واتصال الإنترنت بات أمراً اعتيادياً الآن.
العقارات المزودة بأنظمة أمنية كجرس الباب المرئي وكاميرات المراقبة وأنظمة الأمن المنزلي تحظى بطلب مرتفع من العائلات التي لديها أطفال والنساء.
للتميز عن العقارات الأخرى، يمكن النظر في خدمات الكونسيرج وصالة اللياقة البدنية أو حديقة السطح.
غير أن المرافق الفاخرة تستلزم الصيانة أيضاً، مما يُنشئ تكاليف إصلاح واستبدال.
لا بد من تقييم العائد مقابل التكلفة بعناية.
فحص بيئة العقار
عند اختيار العقار، افحص البيئة المحيطة أيضاً.
الأساس هو معرفة ما إذا كانت المرافق الضرورية للحياة اليومية قريبة.
وجود محلات السوبرماركت ومحلات البقالة والصيدليات والمطاعم ضمن مسافة المشي أمر مريح جداً.
القرب من بنك أو مستشفى يمنح الأمان أيضاً.
لكن لا بد من التوافق مع الفئة المستهدفة.
بالنسبة للعزاب، قد يكفي وجود محل بقالة قريب.
بالنسبة للعقارات العائلية، القرب من السوبرماركت والصيدلية والحدائق والحضانات والمدارس ميزة تجذب المستأجرين.
ابدأ بتحديد فئتك المستهدفة قبل الشروع في اختيار العقار.
فحص عمر العقار
عمر العقار عامل مهم أيضاً يجب فحصه عند الاختيار.
قد تُطرح أحياناً للبيع عقارات قديمة ذات فجوة عائد مرتفعة بأسعار منخفضة بشكل غير اعتيادي.
قد يدل هذا على أنه عقار بالغ القدم — كن حذراً.
العقار القديم غالباً ما يعاني من تدهور في أجزاء كثيرة تستلزم تجديداً حتى يصبح صالحاً للتشغيل.
الأمر لا يقتصر على إصلاح الأجزاء التالفة، بل يشمل أيضاً استبدال الأجهزة القديمة بأخرى جديدة لجذب مزيد من المستأجرين.
إذا كانت التكاليف مرتفعة قبل بدء التشغيل، يستغرق استردادها وقتاً طويلاً.
افحص عمر العقار وحالته بعناية قبل اتخاذ قرارك.
في الاستثمار العقاري، اختيار المنطقة بالغ الأهمية! أي المناطق تستحق الاستهداف؟
في الاستثمار العقاري، يؤثر اختيار منطقة العقار في الربحية.
من الصعب فعلاً تقليص مخاطر الشغور إذا لم يكن العقار في منطقة مكتظة بالسكان.
إذا كنت متردداً في اختيار المنطقة، استعن بالنقاط التالية لتوجيه اختيارك للعقار.
المناطق التي تجذب العزاب
إذا كنت تفكر في استثمار عقاري في استوديوهات أو شقق صغيرة مخصصة للعزاب، استهدف المناطق التي يتمركز فيها العزاب.
غير أن استهداف الطلاب الجامعيين حصراً قد ينطوي على مخاطر.
عقار يقع على مسافة مشي من الجامعة يسهل الوصول إليه ويجذب المستأجرين بسهولة.
لكن انتقال الجامعة ليس أمراً مستحيلاً.
لو حدث ذلك، سيغادر الطلاب وينخفض عدد المستأجرين.
الأفضل اختيار عقارات لجمهور واسع من العزاب بدلاً من الاقتصار على منطقة مخصصة للطلاب لتعظيم فرص النجاح.
في طوكيو مثلاً، تميل العقارات الواقعة في مناطق يمكن الوصول منها إلى محطات رئيسية كمحطة طوكيو أو محطة شينجوكو خلال 30 دقيقة إلى أن تكون مطلوبة بشدة.
اختيار عقار يتوفر فيه الوصول السهل للعمال والطلاب يُتيح إدارة مضبوطة لمخاطر الشغور.
المناطق المتصدرة لقوائم «أفضل المدن للعيش»
للتفكير من منظور المستأجرين، يُنصح أيضاً بمراجعة «تصنيفات أفضل المدن للعيش».
هذه الاستطلاعات التي تُجريها كبرى مواقع الإيجار العقاري تُتيح تحديد المناطق التي تستقطب اهتمام أكبر شريحة من الناس في لحظة واحدة.
تكشف التصنيفات أيضاً عن أسباب الشعبية، وهو أمر مفيد للغاية.
تتباين تنسيقات التصنيفات من موقع لآخر: بعضها يُقدم تصنيفات إقليمية (منطقة طوكيو، منطقة كانساي، إلخ) وبعضها تصنيفات بحسب الحاجة (إيجار مقابل شراء).
الاستفادة منها عند اختيار العقار تُتيح اختيار عقارات أكثر توافقاً مع متطلبات السوق.
اختيار المنطقة مع مراعاة مخاطر الكوارث الطبيعية
الأعاصير والأمطار الغزيرة والزلازل... الكوارث الطبيعية قد تقع في أي وقت.
رغم صعوبة التنبؤ بها، يبحث كثير من الراغبين في شراء عقار عن «عقارات في مناطق منخفضة مخاطر الكوارث».
شراء عقار يستوفي معايير الزلزالية الجديدة أو ذو درجة مقاومة زلزالية عالية خيار متاح، كما أن الاطلاع على خرائط المخاطر (Hazard Maps) أمر لا غنى عنه.
تُوضح هذه الخرائط أنواع مخاطر الكوارث الطبيعية التي تتعرض لها المنطقة التي يقع فيها العقار الذي تفكر في شرائه.
تُتيح خرائط مخاطر الفيضانات التحقق من المناطق المعرضة للغمر بالمياه.
يمكن أيضاً التحقق من مخاطر الانزلاقات الأرضية والمناطق المعرضة لتميّع التربة، مما يُعطي صورة واضحة عن المخاطر المحتملة.
خرائط المخاطر متاحة عبر «بوابة خرائط المخاطر» التي تُشغّلها وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية — تحقق مسبقاً مما إذا كانت المنطقة التي يقع فيها العقار المراد شراؤه آمنة.
إذا لم تكن المنطقة تُشكّل أي إشكالية، يُسهم ذلك أيضاً في تخفيض تكاليف التجديد في حالة وقوع كارثة طبيعية.
المناطق ذات النمو السكاني
الكثافة السكانية العالية تُرسّخ الطلب الإيجاري.
حتى لو قدّمت عقاراً جذاباً، إذا كانت الكثافة السكانية منخفضة لن تجد مستأجرين ولن تتمكن من سد الشواغر.
لذا عند اختيار العقار لأغراض الاستثمار، ينبغي دراسة التركيبة الديموغرافية أيضاً.
مدينة فوكوكا مثلاً تتوقع زيادة في أعداد الشباب (15-29 سنة) حتى عام 2035.
رصد التطورات الديموغرافية وتحديد المنطقة الأمثل أحد أسرار النجاح في الاستثمار العقاري.
المناطق ذات الوصول السهل إلى مركز المدينة
العقارات في المناطق القريبة من المحطات باهظة الثمن، وحتى لو علمت أن الطلب عليها مرتفع فإن شراءها يستلزم رأس مال ضخم وقد يبدو أمراً عسيراً.
غير أن هناك كثيراً من العقارات في ضواحي طوكيو توفر أيضاً آفاقاً ربحية جيدة.
في مدينة كيساراذو (تشيبا) مثلاً، تسير حافلات سريعة يومياً عبر Aqua-Line مما يُتيح الوصول السهل إلى مركز طوكيو.
في محافظة كاناغاوا توجد محطات يمكن الوصول منها إلى طوكيو خلال أقل من 30 دقيقة بالقطارات السريعة أو المسرّعة.
تضم كل من تشيبا وكاناغاوا مناطق جذب سياحي ومرافق تسوق كثيرة مما يجعلها مناطق ممتازة للمعيشة.
فضلاً عن ذلك، يُيسّر وصولهما السهل إلى مركز طوكيو استخدامهما لرحلات العمل والدراسة، مما يرفع الطلب عليهما.
علاوةً على ذلك، انتشر العمل عن بُعد في السنوات الأخيرة بفعل جائحة كوفيد-19.
إذ بات بمقدور الناس الاستمرار في العمل دون السكن بالقرب من مقر العمل، مما دفع مزيداً من الناس للانتقال من المدن الكبرى إلى المناطق الريفية.
منذ عام 2020 انخفض الوافدون إلى طوكيو انخفاضاً حاداً.
في المقابل، ارتفع عدد المغادرين من 601,000 بين عامي 2018 والنصف الأول من 2019 إلى 641,000 بين عامي 2020 والنصف الأول من 2021، أي بزيادة قدرها 40,000 شخص.
وفقاً لدراسة بنك التنمية الياباني (DBJ)، فإن الوجهات الرئيسية للمغادرين من طوكيو بعد كوفيد-19 هي محافظات كاناغاوا وسايتاما وتشيبا وإيباراكي وتوتشيغي وشيزوكا وناغانو.
وجميع هذه المناطق يسهل الوصول منها إلى طوكيو.
حتى مع توسع العمل عن بُعد، قد يصبح الحضور الدوري في المقر الرئيسي بالمدينة ضرورياً.
في هذه الحالة، السكن في منطقة يسهل وصولها إلى مركز المدينة أكثر راحة.
إذا كنت تستهدف عقارات خارج مركز المدينة، ابحث عن عقارات يسهل الوصول منها إلى المركز مع بيئة محيطة ممتازة.
نقاط تحذيرية عند اختيار العقار
اختيار العقار لا غنى عنه في الاستثمار العقاري.
غير أنه من الضروري الحكم بمراعاة جميع الجوانب — فجوة العائد والتدفق النقدي والموقع والبيئة — لاختيار العقار الأمثل.
للمبتدئين في الاستثمار العقاري، قد يكون من الصعب فعل ذلك بمفردهم.
في هذه الحالة، استعن بمتخصص عقاري لمواصلة الاستثمار.
معرفته الواسعة بالاستثمار تُتيح لك إيجاد العقار الأمثل بالاستشارة.
سيعرض عليك عقارات جذابة: «عقار بفجوة عائد مرتفعة»، «قرض بأسعار فائدة مُيسّرة يسهّل الشراء»، «عقار بموقع جيد بسعر معقول».
غير أن بعض الوكلاء أو الشركات العقارية قد يُشجعونك على الشراء مراعاةً لمصالحهم وحدها — كن حذراً.
فيما يتعلق بفجوة العائد، قد يُحسب على أساس العائد الإجمالي لإبرازها بصورة أكثر جاذبية.
بالطبع ليس هذا شأن جميع الشركات العقارية.
لتجنب الوقوع في فخ شركة غير نزيهة، يُعدّ اختيار شركة موثوقة أمراً بالغ الأهمية في الاستثمار العقاري.
خلاصة
الاختيار الخاطئ للعقار الاستثماري قد يحول دون تحقيق الأرباح المأمولة ويجعلك تندم على الاستثمار في العقارات.
فجوة العائد لا غنى عنها عند اختيار العقار.
غير أن التركيز على فجوة العائد وحدها لا يُتيح الاختيار الأمثل للعقار.
تقدم في اختيار العقارات المربحة مع مراعاة التدفق النقدي والبيئة المحيطة والمنطقة المذكورة أعلاه.
وعند اختيار العقار، لا تعتمد على الشركة العقارية كلياً — اجرِ بنفسك فحصاً للمبنى قبل الشروع في الاستثمار العقاري.
أسئلة شائعة حول فجوة العائد
س1. ما هو المعيار التوجيهي لفجوة العائد؟
يُعدّ عموماً فجوة عائد لا تقل عن 1.5 إلى 2٪ معياراً للقرارات الاستثمارية. غير أنه ينبغي مراعاة موقع العقار وعمره أيضاً.
س2. هل تعني فجوة العائد المرتفعة الأمان؟
حتى مع فجوة عائد مرتفعة، إذا لم تؤخذ مخاطر الشغور وتكاليف التجديد بعين الاعتبار، قد تكون الربحية الفعلية أقل. الحكم الشامل ضروري.
س3. ما العلاقة بين العائد الإجمالي وفجوة العائد؟
فجوة العائد هي العائد الإجمالي مطروحاً منه سعر فائدة القرض. لتقييم أدق، استخدم العائد الفعلي (عائد NOI).
