لقد تمت تغطية الارتفاع الأخير في أسعار الشقق السكنية في مراكز المدن بشكل متكرر في وسائل الإعلام وأصبح مصدر قلق لكثير من الناس.
ومما لا جدال فيه أن الشهية الشرائية القوية للمستثمرين الأجانب، وخاصة على خلفية ضعف الين، كان لها تأثير كبير على هذا الاتجاه في السوق. ومع ذلك، لا توجد فقاعة تدوم إلى الأبد، وستأتي مرحلة التكيف أو "الخروج" في نهاية المطاف. ويكمن مفتاح النجاح في الاستثمار العقاري في كيفية تحديد هذا الخروج واتخاذ إجراء في الوقت الأمثل.
في هذا المقال، يحلل INA & Associates Ltd، بصفته خبيراً عقارياً، الوضع الحالي في سوق الوحدات السكنية في وسط المدينة ويشرح العلامات الخمس الرئيسية التي قد تشير إلى أن المستثمرين الأجانب قد يتجهون إلى "البيع".
كما سيشرح بالتفصيل، من واقع خبرته، كيفية تحديد التوقيت المحدد للبيع من أجل حماية أصولك وتعظيمها بمجرد تحديد العلامات. نأمل أن يساعد هذا الأمر المستثمرين العقاريين على بناء استراتيجية خروج مبنية على حكم نزيه.
الوضع الحالي لسوق الوحدات السكنية في وسط المدينة: تُظهر البيانات "طفرة غير عادية
تُظهر البيانات المختلفة بوضوح أن سوق الوحدات السكنية في وسط المدينة الحالي يشهد ازدهاراً غير مسبوق. يُظهر مؤشر أسعار العقارات الذي نشرته وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل (MLIT) ارتفاعًا ملحوظًا بشكل خاص في أسعار الوحدات السكنية. فعلى مدار العقد الماضي أو نحو ذلك، تضاعفت أسعار الشقق السكنية في مراكز المدن، متجاوزةً بذلك وتيرة الزيادة في المنازل المنفصلة والمناطق السكنية. ويرجع ذلك إلى انخفاض أسعار الفائدة الناتجة عن التيسير النقدي، وقبل كل شيء، وجود المستثمرين الأجانب.
على وجه الخصوص، أدى الانخفاض السريع في قيمة الين منذ عام 2022 إلى جعل العقارات اليابانية مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية بالنسبة للمستثمرين الأجانب. على سبيل المثال، العقار الذي كان يساوي 100 مليون ين بسعر 115 ين للدولار الواحد يساوي حوالي 770,000 ين بسعر 150 ين للدولار، مما يعني أنه يمكن شراؤه بأكثر من 20% أقل من قيمته بالدولار الأمريكي. وقد أدى وضع "بيع الصفقات" هذا إلى تسريع الاستثمار في العقارات ذات الأسعار المرتفعة للغاية في مراكز المدن، أو ما يسمى بـ "المليارات من الشونيكونات".
فوفقًا لمسح أجراه معهد الاقتصاد العقاري، بلغ متوسط سعر الوحدات السكنية الجديدة المعروضة للبيع في 23 حيًا في طوكيو في السنة المالية 2024 116.32 مليون ين ياباني، متجاوزًا حاجز 100 مليون ين للعام الثاني على التوالي. وقد وصل وجود المستثمرين الأجانب إلى مستوى لا يمكن تجاهله في هذا التشكيل السعري الذي لا يمكن تجاهله، وقد أشير إلى أن العديد من العقارات، مثل الوحدات السكنية البرجية في منطقة الخليج، مملوكة لمستثمرين أجانب.
ومع ذلك، لن يستمر هذا الحماس إلى الأبد. سيصل السوق إلى نقطة تحول كبيرة عندما يسحبون أموالهم من سوق العقارات اليابانية. نحن بحاجة إلى أن نراقب بعناية علامات هذا "البيع".
خمس علامات تدل على تحول المستثمرين الأجانب إلى "البيع
هناك عدد من المحفزات الاقتصادية والسوقية الشائعة عندما يتحرك المستثمرون الأجانب لجني الأرباح، أي البيع. نوضح هنا خمس علامات يجب الانتباه إليها على وجه الخصوص.
| العلامات | مؤشرات محددة | الشرح |
|---|---|---|
| 1- التحول إلى اتجاه أقوى للين الياباني | سعر الصرف (على سبيل المثال مقابل الدولار الأمريكي) | نظرًا لأن ضعف الين كان الحافز الرئيسي لـ "المشترين"، فإن التغير في الاتجاه إلى ين أقوى يعد حافزًا قويًا لـ "البائعين". تزداد قيمة الأصول بالدولار الأمريكي، كما أن القدرة على التمتع بكل من مكاسب صرف العملات الأجنبية وارتفاع أسعار العقارات يسرع من عمليات جني الأرباح. |
| 2- ارتفاع أسعار الفائدة في اليابان | أسعار الفائدة طويلة الأجل (عوائد السندات الحكومية لأجل 10 سنوات) | سيقلل ارتفاع أسعار الفائدة بسبب تغيير بنك اليابان في السياسة النقدية من جاذبية الاستثمار العقاري. سيؤدي ارتفاع أسعار القروض إلى خفض الطلب المحلي وسيؤدي أيضًا إلى تدفقات الأموال إلى سوق J-REIT والأسواق الأخرى، مما يضع ضغطًا هبوطيًا على أسعار العقارات. |
| 3- انخفاض عائدات الإيجار | العوائد السطحية والحقيقية | إذا فشلت زيادات الإيجارات في مواكبة ارتفاع أسعار العقارات وانخفضت العوائد، تصبح العقارات أقل جاذبية للمستثمرين الباحثين عن مكاسب الدخل. وعلى وجه الخصوص، لا تزال الإيجارات في اليابان منخفضة بالمعايير العالمية، وعندما تصل الفجوة بين الإيجارات والأسعار إلى حدها الأقصى، ستتحول صناديق الاستثمار إلى الأسواق ذات العوائد الأعلى. |
| 4- تشديد الضرائب والتغييرات التنظيمية في البلد الأصلي | الضرائب وقوانين ولوائح الملكية والضرائب في مختلف البلدان. | على سبيل المثال، يمكن أن تؤدي التغييرات في السياسة في البلد الأم، مثل تشديد الحكومة الصينية للضرائب على الأرباح من الاستثمارات الخارجية أو تشديد القيود على نقل الأموال إلى الخارج، إلى تهدئة مشاعر المستثمرين بسرعة وتكون سببًا مباشرًا لسحب الأموال. |
| 5- انخفاض سيولة السوق | عدد المعاملات ومعدل الإغلاق | عندما ينخفض العدد الإجمالي للصفقات في سوق العقارات ويبدأ معدل الإغلاق في الانخفاض، يبدأ المستثمرون في الشعور بالقلق من خطر عدم القدرة على البيع عندما يريدون ذلك. قد يحدث تفاعل متسلسل من محاولات البيع قبل انخفاض السيولة، وقد يؤدي البيع إلى المزيد من عمليات البيع. |
قد تظهر هذه العلامات بمعزل عن بعضها البعض، أو قد تتشابك لتشير إلى نقطة تحول في السوق. من المهم أن تراقب دائمًا عن كثب اتجاهات الاقتصاد الكلي والبيانات الجزئية في سوق العقارات لاكتشاف علامات التغيير في أقرب وقت ممكن.
كيفية تحديد أفضل وقت للبيع: تقنيات استراتيجية الخروج من السوق
بعد تحديد العلامات المذكورة أعلاه، متى يجب أن تقرر البيع بالضبط؟ هذا هو أحد أهم القرارات لكل مستثمر عقاري. في حين أن التوقيت الأمثل يعتمد على أهداف الاستثمار الفردية وظروف العقار، إلا أن هناك بعض النقاط العامة التي يمكن أن تشكل أساس القرار.
الأولى هي الاستفادة القصوى من المزايا الضريبية. تتفاوت الضرائب على المكاسب من بيع العقارات المملوكة للأفراد (دخل التحويل) تفاوتاً كبيراً حسب فترة الملكية.
- دخل التحويل قصير الأجل: إذا تم بيع العقار لفترة ملكية مدتها خمس سنوات أو أقل. يبلغ معدل الضريبة 39.63% (30.63% ضريبة الدخل، و9% ضريبة السكن).
- دخل التحويل طويل الأجل: إذا تم بيع عقار تزيد مدة ملكيته عن خمس سنوات. يبلغ معدل الضريبة 20.315% (15.315% ضريبة دخل، و5% ضريبة سكن).
إن الفرق في معدلات الضريبة صارخ، ويمكن أن يؤدي تغيير توقيت البيع بيوم واحد فقط إلى إحداث فرق كبير في الأرباح المتبقية. من حيث المبدأ، تتمثل استراتيجية التخارج الأساسية في انتظار التوقيت الذي تتجاوز فيه فترة الملكية خمس سنوات ويطبق فيه معدل ضريبة دخل التحويل طويل الأجل.
ثانياً، يجب تحليل بيئة السوق بنزاهة. بالإضافة إلى العلامات الخمس المذكورة أعلاه، قم بتحليل بيانات السوق بشكل شامل مثل معدل ارتفاع أسعار العقارات، وعدد المخزونات وعدد الوحدات الجديدة المعروضة، واستهدف الوقت الذي يكون فيه السوق قد وصل إلى ذروته أو بدأ يظهر علامات على بلوغه ذروته. ومع ذلك، إذا كنت شديد التركيز على "البيع بأعلى سعر"، فقد ينتهي بك الأمر إلى تفويت أفضل وقت للبيع. نهج "السعر المحدد" فعال أيضًا، حيث تقرر البيع بهدوء عندما تصل إلى مبلغ الربح المستهدف الذي حددته بنفسك.
ثالثاً، ضع في اعتبارك الطبيعة الفردية للعقار. على سبيل المثال، إذا كان العقار مستحقاً لإجراء إصلاحات كبيرة، فقد يكون من المفيد أن تبيع قبل جمع أموال احتياطي الإصلاح أو تحصيل رسوم لمرة واحدة، لأن ذلك سيكون عبئاً على المشتري. قد تقرر أيضًا الانتظار لفترة أطول قليلاً للبيع إذا كانت هناك عوامل إيجابية ستزيد من قيمة عقارك في المستقبل، مثل خطط إعادة التطوير في المنطقة المجاورة أو افتتاح محطة جديدة. يعد الفهم الدقيق لإمكانيات ومخاطر عقارك أمراً ضرورياً في تحديد أفضل توقيت للبيع.
توقعات السوق المستقبلية: سوق الوحدات السكنية المستقطبة في وسط المدينة
استناداً إلى تحليلنا حتى الآن، نتوقع أن يستقطب سوق الوحدات السكنية في وسط المدينة بين "العقارات ذات القيمة العالية جداً" و"العقارات العائلية لشريحة الطلب الفعلي".
وقد تم دعم سوق العقارات فائقة القيمة التي تبلغ قيمتها عدة مئات من ملايين الين إلى حد كبير من خلال تدفق الأموال من المستثمرين الأجانب، وهي الشريحة التي من المرجح أن تتأثر إذا بدأوا في الانسحاب. لا يمكن استبعاد احتمال أن تتسبب العوامل الخارجية مثل التقلبات في أسعار الصرف وأسعار الفائدة في تعديل الأسعار بعشرات الملايين من الين في فترة زمنية قصيرة. يجب على مالكي العقارات في هذه الشريحة السعرية إيلاء اهتمام خاص لعلامات اتجاهات المستثمرين الأجانب.
من ناحية أخرى، من المتوقع أن تكون العقارات من النوع العائلي التي تتراوح أسعارها بين عشرات الملايين من الين إلى 100 مليون ين، والتي تستهدف ما يسمى بالطلب الحقيقي، مدعومة بطلب قوي. ويرجع ذلك إلى أن عوامل مثل زيادة القوة الشرائية بسبب ارتفاع عدد الأسر ذات الدخل المزدوج، والاتجاه إلى العودة إلى مراكز المدن، وقيود العرض بسبب ارتفاع تكاليف البناء والعمالة ستدعم الأسعار. ومع ذلك، هذا لا يعني أن الأسعار ستستمر في الارتفاع دون قيد أو شرط. إذا دخلت أسعار الفائدة مرحلة تصاعدية كاملة، فسيكون هناك حتماً ضغط لتعديل الأسعار في هذه الشريحة مع زيادة عبء سداد أقساط الرهن العقاري.
من حيث المساحة، هناك إمكانية لزيادة الانتقائية من الوضع الذي كان يرتفع بشكل موحد حتى الآن. سيتم التركيز بشكل أكبر على الأساسيات مثل سهولة الوصول إلى وسائل النقل وظروف المعيشة والآفاق المستقبلية، ومن المتوقع أن تنخفض الأسعار في المناطق والعقارات الأقل جاذبية.
الخلاصة.
لقد أوضح هذا المقال الوضع الحالي لفقاعة الوحدات السكنية في وسط المدينة واتجاهات المستثمرين الأجانب التي ستؤثر على مستقبلها. وتتلخص النقاط الرئيسية أدناه.
- تضاعفت أسعار الشقق السكنية في وسط طوكيو على مدى السنوات العشر الماضية، مع تدفق الأموال من المستثمرين الأجانب على وجه الخصوص مما أدى إلى ارتفاع السوق.
- هناك خمس علامات تدل على أن المستثمرين الأجانب "يبيعون": قوة الين، وارتفاع أسعار الفائدة، وانخفاض العوائد، وتشديد الضرائب في بلدانهم الأصلية، وانخفاض السيولة في السوق.
- يجب تحديد التوقيت الأمثل للبيع من خلال إجراء تقييم شامل لـ "استخدام دخل التحويل طويل الأجل"، وتحليل بيئة السوق والخصائص الفردية للعقار.
- من المرجح أن يستقطب السوق في المستقبل بين العقارات ذات القيمة العالية جداً والعقارات ذات الطلب الفعلي.
تعد الاستراتيجيات طويلة الأجل ضرورية للاستثمار العقاري، ليس فقط للدخول (الشراء) ولكن أيضًا للخروج (البيع). عندما يكون السوق في حالة من الهيجان فإنك تحتاج إلى إعادة النظر بهدوء في استراتيجيتك الاستثمارية الخاصة بك بناءً على بيانات موضوعية. سنكون أكثر من سعداء إذا كانت وجهات النظر المقدمة في هذه المقالة يمكن أن تساعدك في بناء أصولك.
إن الطريق المختصر للنجاح هو أن تعهد ببيع أو شراء العقارات وإعادة تنظيم الأصول إلى متخصصين ذوي معرفة متخصصة وخبرة كبيرة. نحن في شركة INA & Associates K.K. نقدم في شركة INA & Associates K.K. حلولاً مثالية مصممة خصيصًا لتناسب الظروف الفردية لكل عميل. يُرجى عدم التردد في الاتصال بنا.
الأسئلة المتداولة
س1: س1: لماذا يشتري المستثمرون الأجانب الكثير من العقارات اليابانية؟
ج1: تشمل الأسباب الرئيسية ما يلي: (1) انخفاض قيمة الين على المدى الطويل، مما جعل الأسعار أقل من قيمتها الحقيقية؛ (2) انخفاض أسعار الفائدة عالمياً؛ (3) استقرار الأوضاع السياسية والاجتماعية؛ (4) جودة العقارات وأنظمة الإدارة. وقد أدى التأثير المشترك لهذه العوامل مجتمعة إلى اعتبار العقارات اليابانية وجهة استثمارية جذابة.
س2: هل ستنفجر الفقاعة في الوحدات السكنية في وسط المدينة كما حدث في التسعينيات؟
ج2: يختلف الوضع عن فقاعة التسعينيات. في ذلك الوقت، كانت معاملات المضاربة في ذلك الوقت تستند بشكل أساسي إلى أسطورة الأرض، متجاهلة الربحية، في حين أن الاستثمارات المدعومة بإيرادات الإيجار هي القاعدة اليوم. لذلك، من الصعب تخيل حدوث انهيار شامل كما كان الحال في ذلك الوقت، ولكن كما ذكرنا أعلاه، هناك خطر كافٍ لحدوث تعديل كبير في الأسعار، خاصة في سوق العقارات ذات القيمة العالية جداً، والتي تتأثر بشدة بالمستثمرين الأجانب.
س3: س3: على وجه التحديد، متى يجب أن أفكر في البيع؟
ج3: من الصعب تحديد ذلك، ولكن أحد الأدلة بالنسبة للعقارات المملوكة للأفراد هو عندما تتجاوز فترة الملكية خمس سنوات ويتم تطبيق "دخل التحويل طويل الأجل"، عندما تكون معدلات الضرائب أكثر ملاءمة. يُنصح عندئذٍ بالبدء في النظر في التفاصيل عندما تبدأ علامات دوران السوق الموضحة في هذه المقالة في الظهور. يُنصح باستشارة خبير فيما يتعلق بوضعك الفردي.
س4: هل تنخفض أسعار العقارات دائماً عندما ترتفع قيمة الين؟
ج4: الين القوي يجعل أسعار العقارات اليابانية أكثر تكلفة بالنسبة للمستثمرين الأجانب، مما يقلل من رغبتهم في الشراء ويضع ضغطًا نزوليًا على الأسعار. ومن ناحية أخرى، بالنسبة للمستثمرين المحليين، قد تكون فرصة جيدة للشراء مع انخفاض المنافسة من الخارج. ومع ذلك، وبشكل عام، يميل الين القوي إلى التأثير السلبي على أسعار العقارات.
س5: س5: هل من الأفضل الاحتفاظ بالعقارات لفترة طويلة من الزمن والاستمرار في كسب دخل الإيجار، أم السعي لتحقيق مكاسب من بيع العقارات على المدى القصير؟
ج5: يعتمد ذلك على أهداف المستثمر ومدى تحمله للمخاطر. إذا كانت مكاسب الدخل المستقرة مهمة، فإن الاحتفاظ لفترة طويلة من الزمن هو الخيار الأفضل، بينما إذا كنت ترغب في ركوب موجات السوق وتعظيم مكاسب رأس المال، فإن البيع على المدى القصير (ولكن مع وجود عيب ضريبي) هو الخيار الأفضل. المفتاح هو تحديد أسلوبك الاستثماري قبل الشراء ووضع استراتيجية خروج تناسبه.
