近年來，都心的公寓價格飆漲頻繁成為媒體報導的焦點，成為眾多人關注的議題。
特別是在日圓貶值的背景下，海外投資者旺盛的購買意願對市場動向產生了巨大影響，這一點毋庸置疑。然而，不存在永遠持續的泡沫，總有一天會迎來調整階段，也就是「退場」時刻。要在不動產投資中取得成功，關鍵在於如何判斷這個退場時機，並在最佳時機採取行動。
本文中，INA&Associates株式會社作為不動產專家，分析都心公寓市場的現況，解說海外投資者可能轉向「出售」的5個重要跡象。
此外，在掌握這些跡象的基礎上，我們也將從專業角度詳細說明如何判斷出售時機，以保護並最大化您的資產。希望能為不動產投資者建構基於冷靜判斷的退場策略提供幫助。
都心公寓市場現況：數據顯示的「異常飆漲」
從各種數據中可以清楚看出，目前都心公寓市場正呈現前所未有的活絡狀態。觀察國土交通省公布的不動產價格指數，可發現公寓價格的上漲尤為顯著。在過去十多年間，都心公寓價格已飆漲至約2倍，大幅超越獨棟住宅或住宅用地的上漲速度。這背後的原因是金融寬鬆政策帶來的低利率，以及最重要的海外投資者的存在。
特別是2022年以後的急速日圓貶值，使日本不動產對海外投資者而言變得極為便宜。例如，在1美元兌115日圓時價值1億日圓的物件，在1美元兌150日圓的情況下約為77萬美元，以美元計算可便宜購買兩成以上。這種「大拍賣」般的狀況，加速了對都心超高價物件，也就是所謂「億元公寓」的投資。
根據不動產經濟研究所的調查，2024年度東京23區新建分售公寓的平均價格為1億1,632萬日圓，連續兩年突破1億日圓大關。在這個價格形成過程中，海外投資者的存在已達到不可忽視的程度，有指出在灣岸地區的塔式公寓等，許多物件都由海外投資者持有。
然而，這種熱潮不會永遠持續。當他們從日本不動產市場撤出資金時，市場將迎來重大轉折點。我們需要仔細觀察這些「出售」的跡象。
海外投資者轉向「出售」的5個跡象
當海外投資者進行獲利了結，也就是轉向出售時，存在著幾個共同的經濟與市場觸發因素。在此解說特別值得關注的5個跡象。
| 跡象 | 具體指標 | 解說 |
|---|---|---|
| 1.轉向日圓升值趨勢 | 匯率（對美元等） | 既然日圓貶值是「買入」的最大動機，那麼轉向日圓升值趨勢就會成為「出售」的強力誘因。以美元計算的資產價值上升，可同時享受匯差收益和不動產價格上漲的雙重利益，因此獲利了結的動作會加速。 |
| 2.日本利率上升 | 長期利率（10年期國債殖利率） | 日本銀行貨幣政策轉變導致的利率上升，會削弱不動產投資的吸引力。貸款利率上升會減少國內需求，同時也會引發資金流向J-REIT市場等，成為不動產價格的下跌壓力。 |
| 3.租金收益率下降 | 表面收益率・實質收益率 | 若租金上漲跟不上不動產價格飆漲，收益率下降，對以收入收益為目的的投資者而言吸引力就會降低。特別是以全球標準來看，日本的租金仍處於較低水準，當價格與租金的差距達到極限時，投資資金會轉向收益率更高的市場。 |
| 4.母國的課稅強化・法規變更 | 各國的稅制・不動產相關法規 | 例如，中國政府強化對海外投資獲利的課稅，或嚴格化海外資金匯出限制等母國的政策變更，會迅速冷卻投資者信心，可能成為撤資的直接原因。 |
| 5.市場流動性下降 | 交易件數・成交率 | 當整體不動產市場的交易件數減少、成交率開始下降時，投資者會開始警戒「想賣時賣不掉」的風險。在流動性下降之前出售的動作會連鎖發生，可能出現賣壓引發更多賣壓的局面。 |
這些跡象可能單獨出現，也可能複合交織，顯示市場的轉折點。重要的是持續關注總體經濟動向和不動產市場的微觀數據，儘早察覺變化的徵兆。
最佳出售時機的判斷方法：退場策略的技術
在掌握前述跡象的基礎上，具體應該何時決定出售。這是所有不動產投資者最重要的決策之一。最佳時機會因個別投資目的或物件狀況而異，但存在著作為判斷依據的普遍要點。
第一，最大限度活用稅制上的優勢。個人持有不動產的出售收益（轉讓所得）所課徵的稅金，會因持有期間而有很大差異。
- 短期轉讓所得：出售持有期間5年以下的不動產時。稅率為39.63%（所得稅30.63%、住民稅9%）。
- 長期轉讓所得：出售持有期間超過5年的不動產時。稅率為20.315%（所得稅15.315%、住民稅5%）。
這個稅率差異十分明顯，只是將出售時機延後一天，實際到手的利益就可能大幅改變。原則上，等到持有期間超過5年、適用長期轉讓所得稅率的時機，是退場策略的基本。
第二，冷靜分析市場環境。除了前述5個跡象外，綜合分析不動產價格漲跌率、庫存件數、新供給戶數等市場數據，把握市場達到頂峰或開始出現見頂跡象的時機。不過，若過度執著於「以最高價出售」，反而可能錯失出售時機。在達到自己設定的目標利潤額階段，冷靜判斷出售的「限價」思維也很有效。
第三，考慮物件的個別性。例如，對於即將進行大規模修繕的物件，修繕積立金的調漲或一次性金額的徵收會成為買方的負擔，因此在此之前出售較為有利。此外，若周邊有都市更新計畫或新車站開通等能在未來提升物件價值的正面因素，也可能判斷稍微等待出售。準確掌握自己物件的潛力與風險，是判斷最佳時機不可或缺的要素。
未來市場預測：兩極分化的都心公寓市場
基於以上分析，我們預測未來都心公寓市場將在「超高價物件」與「實際需求層的家庭型物件」之間出現兩極分化的走向。
數億日圓規模的超高價物件市場，很大程度上是由海外投資者的資金流入所支撐，若他們開始撤退，將是最容易受到影響的市場區隔。受匯率或利率變動等外部因素影響，短期內可能發生數千萬日圓規模的價格調整。持有此價格帶物件的投資者，特別需要留意顯示海外投資者動向的跡象。
另一方面，數千萬至1億日圓出頭，也就是以實際需求層為目標的家庭型物件，預計將受到穩定需求的支撐。雙薪家庭增加帶來的購買力提升、回流都心的趨勢，以及建設費和人事費高漲造成的供給限制等因素，將支撐價格。不過，這並不意味著價格會無條件持續上漲。若利率進入真正的上升階段，透過房貸還款負擔增加，這個市場區隔也將無法避免價格調整的壓力。
從區域來看，也可能從至今一致上漲的狀況轉向精挑細選。交通便利性、生活環境、未來性等基本面將更受重視，預計缺乏魅力的區域或物件會率先出現價格下跌。
總結
本文解說了都心公寓泡沫的現況，以及左右其走向的海外投資者動向。以下整理重點。
- 都心公寓價格在過去十年間飆漲約2倍，特別是海外投資者的資金流入牽動著市場。
- 海外投資者「出售」的跡象包括「日圓升值」「利率上升」「收益率下降」「母國課稅強化」「市場流動性下降」等5項。
- 最佳出售時機需要綜合判斷「活用長期轉讓所得」「市場環境分析」「物件個別性」來判斷。
- 未來市場很可能在超高價物件與實需型物件之間出現兩極分化。
不動產投資需要兼顧入口（購買）與出口（出售）的長期策略。市場熱絡時更需要冷靜地基於客觀數據，重新檢視自己的投資策略。若本文提供的觀點能對各位的資產規劃有所助益，將是我們最大的榮幸。
關於不動產的出售、購買、資產重組等諮詢，交給具備專業知識與豐富經驗的專業人士是成功的捷徑。我們INA&Associates株式會社針對每位客戶的狀況，提供最佳的解決方案。歡迎隨時諮詢。
常見問題
Q1.海外投資者為何如此大量購買日本不動產？
A1.主要原因包括①長期日圓貶值帶來的價格便宜感、②全球來看相對較低的利率、③政治・社會情勢的穩定性、④高品質的不動產與管理體系等。這些因素複合作用，使日本不動產被視為極具吸引力的投資標的。
Q2.都心公寓泡沫會像1990年代一樣崩盤嗎？
A2.與1990年代的泡沫情況不同。當時是基於土地神話，以不考慮收益性的投機交易為主，但現在則是以租金收入作為支撐的投資為主流。因此，不太可能出現當時那樣的全面暴跌，但如前所述，特別是在海外投資者影響較大的超高價物件市場，確實存在發生大幅價格調整的風險。
Q3.具體而言，應該何時考慮出售？
A3.雖無法一概而論，但對個人持有的不動產而言，一個參考標準是持有期間超過5年、適用稅率較優惠的「長期轉讓所得」的時機。在此基礎上，當本文解說的市場轉折跡象開始出現時，就是開始具體檢討的時候。關於個別狀況，建議諮詢專家。
Q4.日圓升值時，不動產價格一定會下跌嗎？
A4.日圓升值會使日本不動產對海外投資者而言變得昂貴，因此會降低購買意願，成為價格的下跌壓力。另一方面，對國內投資者而言，海外競爭者減少，也可能成為購買的好時機。不過，整體而言，日圓升值對不動產價格往往產生負面影響。
Q5.長期持有賺取租金收入，與短期賺取出售利益，哪個較有利？
A5.這取決於投資者的目的與風險承受度。若重視穩定的收入收益則選擇長期持有，若想乘市場波動最大化資本利得則選擇短期（但稅制上較不利）出售。重要的是在購買前明確自己的投資風格，並制定相應的退場策略。
