La reciente subida de los precios de los condominios en el centro de las ciudades ha aparecido con frecuencia en los medios de comunicación y se ha convertido en motivo de preocupación para muchas personas.
Es indiscutible que el fuerte apetito adquisitivo de los inversores extranjeros, sobre todo con la debilidad del yen como telón de fondo, ha influido mucho en esta tendencia del mercado. Sin embargo, ninguna burbuja dura eternamente y acabará llegando una fase de ajuste, o de "salida". La clave del éxito en la inversión inmobiliaria es saber identificar esta salida y actuar en el momento óptimo.
En este artículo, INA & Associates Ltd, como experto inmobiliario, analiza la situación actual del mercado de condominios en el centro de la ciudad y explica las cinco señales clave que indican que los inversores extranjeros pueden estar decidiendo "vender".
También detallará, desde su conocimiento experto, cómo identificar el momento específico de una venta para proteger y maximizar sus activos una vez que haya identificado las señales. Esperamos que esto ayude a los inversores inmobiliarios a elaborar una estrategia de salida basada en un juicio desapasionado.
El estado actual del mercado de condominios en el centro de las ciudades: los datos muestran un "auge extraordinario
De diversos datos se desprende claramente que el actual mercado de condominios en el centro de las ciudades está experimentando un auge sin precedentes. El índice de precios de la propiedad publicado por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte (MLIT) muestra una subida especialmente acusada de los precios de los condominios. Desde hace aproximadamente una década, el precio de los condominios en el centro de las ciudades se ha duplicado, superando con creces el ritmo de aumento de las viviendas unifamiliares y las zonas residenciales. Esto se debe a los bajos tipos de interés resultantes de la relajación monetaria y, sobre todo, a la presencia de inversores extranjeros.
En particular, la rápida depreciación del yen desde 2022 ha hecho que los inmuebles japoneses estén muy infravalorados para los inversores extranjeros. Por ejemplo, una propiedad que valía 100 millones de yenes a 115 yenes por dólar vale aproximadamente 770.000 yenes a 150 yenes por dólar, lo que significa que puede adquirirse por más de un 20% menos en dólares estadounidenses. Esta situación de "venta a precio de ganga" ha acelerado la inversión en propiedades de altísimo precio en el centro de las ciudades, los llamados "chonaikons del billón".
Según una encuesta del Instituto Económico Inmobiliario, el precio medio de los nuevos condominios en venta en los 23 distritos de Tokio en el año fiscal 2024 fue de 116,32 millones de yenes, superando la barrera de los 100 millones de yenes por segundo año consecutivo. La presencia de inversores extranjeros ha alcanzado un nivel en esta formación de precios que no puede ignorarse, y se ha señalado que muchas propiedades, como los condominios en torre de la zona de la bahía, son propiedad de inversores extranjeros.
Sin embargo, este entusiasmo no durará para siempre. El mercado alcanzará un punto de inflexión importante cuando retiren su dinero del mercado inmobiliario japonés. Debemos estar atentos a los signos de esta "liquidación".
Cinco señales de que los inversores extranjeros están "vendiendo
Hay una serie de factores económicos y de mercado que suelen desencadenar el movimiento de los inversores extranjeros para obtener beneficios, es decir, para vender. A continuación explicamos cinco señales a las que hay que prestar especial atención.
| Señales | Indicadores específicos | Explicación |
|---|---|---|
| 1. Cambio de tendencia hacia un yen más fuerte | Tipo de cambio (por ejemplo, frente al dólar estadounidense) | Como el debilitamiento del yen era el principal incentivo para los "compradores", un cambio de tendencia hacia un yen más fuerte es un poderoso incentivo para los "vendedores". El valor de los activos en dólares estadounidenses aumentará, y la posibilidad de disfrutar tanto de ganancias en divisas como de la subida de los precios inmobiliarios acelerará la toma de beneficios. |
| 2. Subida de los tipos de interés en Japón | Tipos de interés a largo plazo (rendimiento de la deuda pública a 10 años) | El aumento de los tipos de interés debido al cambio de política monetaria del Banco de Japón disminuirá el atractivo de la inversión inmobiliaria. El aumento de los tipos de interés de los préstamos reducirá la demanda interna y también provocará salidas de fondos hacia el mercado J-REIT y otros mercados, presionando a la baja los precios inmobiliarios. |
| 3.Descenso de los rendimientos de los alquileres | Rendimientos superficiales y reales | Si el aumento de los alquileres no logra seguir el ritmo de la subida de los precios inmobiliarios y los rendimientos caen, la propiedad se vuelve menos atractiva para los inversores que buscan ganancias de ingresos. En particular, los alquileres en Japón siguen siendo bajos en comparación con los estándares mundiales, y cuando la diferencia entre alquileres y precios llegue a su límite, los fondos de inversión se dirigirán a mercados con mayores rendimientos. |
| 4.Fiscalidad más estricta y cambios normativos en el país de origen | La fiscalidad y las leyes y normativas inmobiliarias de varios países. | Por ejemplo, los cambios normativos en el país de origen, como el endurecimiento por parte del Gobierno chino de la fiscalidad sobre los beneficios de las inversiones en el extranjero o el endurecimiento de las restricciones a la salida de fondos al exterior, pueden enfriar rápidamente el ánimo de los inversores y ser una causa directa de retirada de fondos. |
| 5. Disminución de la liquidez del mercado | Número de transacciones y tasa de cierre | A medida que el número total de transacciones en el mercado inmobiliario disminuye y la tasa de cierre empieza a caer, los inversores empiezan a desconfiar del riesgo de no poder vender cuando quieran. Puede producirse una reacción en cadena de intentos de venta antes de que disminuya la liquidez, y la venta puede dar lugar a más ventas. |
Estas señales pueden aparecer de forma aislada, o pueden entrelazarse para indicar un punto de inflexión en el mercado. Es importante estar siempre atento a las tendencias macroeconómicas y a los microdatos del mercado inmobiliario para detectar cuanto antes las señales de cambio.
Cómo identificar el mejor momento para vender: técnicas de estrategia de salida
Una vez identificadas las señales anteriores, ¿cuándo exactamente debe decidir vender? Esta es una de las decisiones más importantes para todo inversor inmobiliario. Aunque el momento óptimo dependerá de los objetivos de inversión individuales y de las condiciones del inmueble, hay algunos puntos universales que pueden servir de base para tomar una decisión.
El primero es aprovechar al máximo las ventajas fiscales. Los impuestos sobre las ganancias derivadas de la venta de una propiedad individual (ingresos por transmisión) varían mucho en función del periodo de propiedad.
- Renta de transmisión a corto plazo: si la propiedad se vende por un periodo de propiedad de cinco años o menos. El tipo impositivo es del 39,63% (30,63% de impuesto sobre la renta, 9% de impuesto sobre la vivienda).
- Renta de transmisión a largo plazo: si se vende un inmueble con un periodo de propiedad superior a cinco años. El tipo impositivo es del 20,315% (15,315% de impuesto sobre la renta, 5% de impuesto sobre la vivienda).
La diferencia en los tipos impositivos es notable, y cambiar el momento de la venta en un solo día puede suponer una diferencia significativa en el beneficio que queda a mano. En principio, la estrategia básica de salida consiste en esperar a un momento en que el periodo de propiedad supere los cinco años y se aplique el tipo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales a largo plazo.
En segundo lugar, hay que analizar desapasionadamente el entorno del mercado. Además de las cinco señales mencionadas, analice exhaustivamente los datos del mercado, como la tasa de revalorización de los precios inmobiliarios, el número de existencias y el número de unidades nuevas ofertadas, y busque un momento en el que el mercado haya alcanzado su punto álgido o empiece a dar señales de estarlo. Sin embargo, si está demasiado obsesionado con "vender al precio más alto", puede acabar perdiéndose el mejor momento para vender. También es eficaz un enfoque de "precio límite", en el que decida vender con calma cuando haya alcanzado la cantidad de beneficio objetivo que se haya fijado.
En tercer lugar, considere la naturaleza individual de la propiedad. Por ejemplo, si un inmueble debe someterse a reparaciones importantes, puede ser ventajoso vender antes de que se recaude el fondo de reserva para reparaciones o se cobre una cuota única, ya que esto supondrá una carga para el comprador. También puede decidir esperar un poco más para vender si hay factores positivos que aumentarán el valor de su propiedad en el futuro, como planes de reurbanización en las inmediaciones o la apertura de una nueva estación. Comprender con precisión el potencial y los riesgos de su propiedad es esencial para determinar el mejor momento.
Previsión del mercado futuro: la polarización del mercado de condominios en el centro de la ciudad
Basándonos en nuestro análisis hasta el momento, predecimos que el mercado de condominios en el centro de la ciudad se polarizará entre "propiedades de valor ultra-alto" y "propiedades de tipo familiar para el segmento de demanda real".
El mercado de propiedades de valor ultra-alto, de varios cientos de millones de yenes, se ha apoyado en gran medida en la entrada de fondos de inversores extranjeros, y es el segmento que más probablemente se vea afectado si éstos comienzan a retirarse. No se puede descartar la posibilidad de que factores externos, como las fluctuaciones de los tipos de cambio y los tipos de interés, provoquen un ajuste de precios de decenas de millones de yenes en un breve periodo de tiempo. Los propietarios de inmuebles en este segmento de precios deben prestar especial atención a las señales de tendencia de los inversores extranjeros.
Por otro lado, se espera que las propiedades de tipo familiar en la franja de decenas de millones de yenes a 100 millones de yenes bajos, destinadas a la llamada demanda real, se vean respaldadas por una demanda firme. Esto se debe a que factores como el aumento del poder adquisitivo debido al incremento de los hogares con dos ingresos, la tendencia a volver al centro de las ciudades y las limitaciones de la oferta debidas al alza de los costes de construcción y mano de obra apoyarán los precios. Sin embargo, esto no significa que los precios vayan a seguir subiendo incondicionalmente. Si los tipos de interés entran de lleno en una fase alcista, inevitablemente habrá presiones para que se produzcan ajustes de precios en este segmento, a medida que aumente la carga de los reembolsos hipotecarios.
En cuanto a la zona, existe la posibilidad de que aumente la selectividad con respecto a la situación que ha sido uniformemente alcista hasta ahora. Se hará más hincapié en aspectos fundamentales como la accesibilidad del transporte, las condiciones de vida y las perspectivas de futuro, y se espera que los precios bajen en las zonas y propiedades menos atractivas.
Conclusiones.
Este artículo ha explicado el estado actual de la burbuja inmobiliaria en el centro de las ciudades y las tendencias de los inversores extranjeros que influirán en su futuro. A continuación se resumen los puntos principales.
- El precio de los condominios en el centro de Tokio se ha duplicado en los últimos diez años, con la entrada de fondos de inversores extranjeros en particular impulsando el mercado.
- Hay cinco indicios de que los inversores extranjeros están "vendiendo": un yen más fuerte, tipos de interés más altos, rendimientos más bajos, fiscalidad más estricta en sus países de origen y menor liquidez del mercado.
- El momento óptimo para vender debe determinarse evaluando exhaustivamente el "uso de los ingresos por transferencias a largo plazo", el análisis del entorno de mercado y las características individuales de la propiedad.
- Es probable que el mercado se polarice en el futuro entre los inmuebles de valor ultraelevado y los destinados a la demanda real.
Las estrategias a largo plazo son esenciales para la inversión inmobiliaria, no sólo para la entrada (compra) sino también para la salida (venta). Es precisamente cuando el mercado está en plena efervescencia cuando hay que reexaminar con calma la propia estrategia de inversión basándose en datos objetivos. Estaríamos más que encantados si las perspectivas presentadas en este artículo pudieran ayudarle en su construcción patrimonial.
El atajo hacia el éxito consiste en confiar la compraventa de inmuebles y la reorganización patrimonial a profesionales con conocimientos especializados y gran experiencia. En INA & Associates K.K. ofrecemos soluciones óptimas adaptadas a las circunstancias individuales de cada cliente. No dude en ponerse en contacto con nosotros.
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Por qué los inversores extranjeros han comprado tantos inmuebles japoneses?
R1: Las principales razones son: (1) la depreciación a largo plazo del yen, que ha infravalorado los precios; (2) los bajos tipos de interés a escala mundial; (3) la estabilidad de las condiciones políticas y sociales; y (4) la alta calidad de los inmuebles y de los sistemas de gestión. El efecto combinado de estos factores ha hecho que el sector inmobiliario japonés se considere un destino de inversión atractivo.
P2: ¿Explotará la burbuja de los condominios en el centro de las ciudades como ocurrió en la década de 1990?
A2: La situación es diferente a la burbuja de los años noventa. En aquella época, las transacciones especulativas se basaban principalmente en el mito del suelo, ignorando la rentabilidad, mientras que hoy en día, las inversiones respaldadas por los ingresos por alquiler son la norma. Por lo tanto, es difícil imaginar un desplome total como entonces, pero, como ya se ha dicho, existe un riesgo suficiente de que se produzca un ajuste importante de los precios, sobre todo en el mercado inmobiliario de alto valor, muy influido por los inversores extranjeros.
P3: Concretamente, ¿cuándo debería plantearme vender?
A3: Es difícil decirlo, pero una guía para los inmuebles de propiedad individual es cuando el periodo de propiedad supera los cinco años y se aplica la "renta de transmisión a largo plazo", cuando los tipos impositivos son más favorables. Entonces es aconsejable empezar a considerar aspectos concretos cuando los signos de rotación del mercado descritos en este artículo empiecen a ser visibles. Se recomienda consultar a un experto sobre su situación individual.
P4: ¿Caen siempre los precios inmobiliarios cuando se aprecia el yen?
R4: Un yen fuerte encarece los precios inmobiliarios japoneses para los inversores extranjeros, lo que reduce su disposición a comprar y presiona los precios a la baja. Por otro lado, para los inversores nacionales puede ser una buena oportunidad de compra, ya que disminuye la competencia del extranjero. En general, sin embargo, un yen fuerte tiende a tener un efecto negativo sobre los precios inmobiliarios.
P5: ¿Es más ventajoso mantener la propiedad durante un largo periodo de tiempo y seguir obteniendo ingresos por alquiler, o buscar ganancias con la venta de la propiedad a corto plazo?
R5: Depende de los objetivos del inversor y de su tolerancia al riesgo. Si lo importante son unas rentas estables, la mejor opción es mantener la propiedad durante un largo periodo de tiempo, mientras que si lo que se desea es cabalgar las olas del mercado y maximizar las plusvalías, la mejor opción es vender a corto plazo (pero con una desventaja fiscal). La clave está en definir su estilo de inversión antes de comprar y desarrollar una estrategia de salida que se adapte a él.
