Warum chinesische Investoren japanische Immobilien kaufen, lässt sich nicht allein mit dem schwachen Yen oder Migrationsmotiven erklären. In der Praxis sehen wir bei INA&Associates, dass Kaufinteressenten Japan entlang von fünf Achsen mit dem chinesischen Inlandsmarkt vergleichen: Rendite, Eigentumsrechte, Währung, Besteuerung und Exit-Liquidität. Gerade für Leser im deutschsprachigen Raum ist wichtig: Es geht hier um ein japanspezifisches Zusammenspiel aus Rechtsrahmen, Registertransparenz und Vermögensschutz, nicht um eine bloße Variante europäischer Wohnimmobilieninvestments. Dieser Beitrag ordnet diese fünf Achsen so, dass sie vor einem Kauf in Japan als praktische Checkliste nutzbar werden. Fachlich begleitet wurde der Inhalt von Daisuke Inazawa, lizenzierter Immobilienmakler, zertifizierter Immobilienberater, Verwalter von Mietimmobilien und Verwaltungsjurist.
Wichtige Punkte dieses Beitrags
- Die Entscheidung chinesischer Investoren lässt sich in fünf Achsen bündeln: Rendite, Eigentumsrechte, Währung, Steuern und Liquidität.
- Japans unbefristetes Volleigentum und das transparente Immobilienregister mit *Kōku* (甲区, Eigentumsteil) und *Otsuku* (乙区, Belastungsteil) sind im Vergleich zum chinesischen 70-Jahre-Nutzungsrecht oft das entscheidende Argument für Vermögensschutz.
- Die Quellensteuer von 20,42% auf Mieteinnahmen nichtansässiger Personen und die nachträgliche FEFTA-Meldung sollten vor dem Kauf geprüft werden.
- Bestandswohnungen in Tokios 23 Bezirken haben gegenüber chinesischen Städten der zweiten Reihe strukturelle Vorteile bei der Exit-Liquidität.
- Die häufigsten Fragen an INA konzentrieren sich auf Register, Steuern und Geldtransferstrukturen.
1. Die „fünf Gründe“, warum chinesische Investoren japanische Immobilien wählen, neu definiert entlang praktischer Entscheidungsachsen
In der Berichterstattung werden die Motive chinesischer Investoren oft auf „schwachen Yen“ oder „Daueraufenthalt“ verkürzt. In der Praxis bewertet die Mehrzahl der Käufer jedoch mehrere Kriterien gleichzeitig. Dieser Beitrag stellt diese fünf Achsen als Rahmen für die Kaufentscheidung vor.
Überblick über die fünf Achsen
Die fünf Achsen entsprechen Rendite, Stabilität der Eigentumsrechte, Wechselkurs, steuerlicher Planbarkeit und Exit. Gemeint sind konkret die Struktur von Mietrenditen, unbefristetes Eigentum und Registertransparenz, Yen-Schwäche und Währungsdiversifikation, das Steuersystem von Erwerb bis Erbschaft sowie die Dauer bis zu einem Verkauf. Im Vergleich zum chinesischen Inlandsmarkt zeigen sich dabei in jeder Achse Unterschiede, die sich zumindest teilweise zahlenbasiert erklären lassen.
Einordnung dieses Beitrags: keine Analyse des Nachfrageanstiegs, sondern ein Raster für Kaufentscheidungen
Die strukturellen Treiber hinter dem Boom chinesischer Investoren selbst behandeln wir im Schwesterbeitrag Die Realität des Booms chinesischer Investoren auf dem japanischen Immobilienmarkt. Hier konzentrieren wir uns auf die Frage, welches Objekt anhand welcher Achse bewertet wird.
Der praktische Nutzen dieser Trennung liegt darin, sichtbar zu machen, welche Achse für den einzelnen Käufer Priorität hat. Wer Rendite in den Vordergrund stellt, sucht andere Lagen und andere Objekttypen als jemand, der auf Nachfolgeplanung oder Vermögensschutz achtet. Anders als in vielen DACH-Märkten, in denen Mieterschutz und Finanzierungsbedingungen oft die gesamte Diskussion dominieren, spielt in Japan die Kombination aus Registerklarheit, Währungspositionierung und Exit-Planung eine besonders große Rolle.
Leitfaden zum Lesen
Jede H2-Sektion vertieft eine Achse. Zum Schluss ordnen wir die häufigsten Fragen an INA&Associates diesen fünf Achsen zu. Zentrale Primärquellen sind 国土交通省 不動産価格指数 (Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus: Immobilienpreisindex), 法務省 不動産登記のABC (Justizministerium: ABC des japanischen Immobilienregisters), 国税庁 Real estate income of non-residents (Nationale Steuerbehörde: Immobilienerträge nichtansässiger Personen) und 財務省 FEFTA関連 (Finanzministerium: FEFTA-bezogene Informationen).
2. Grund 1: Struktureller Vorteil bei Mietrenditen (Tokio 3–4% gegenüber Peking/Shanghai 1–2%)
Die erste Achse ist die Rendite. Bei Eigentumswohnungen zur Vermietung im Zentrum Tokios beobachten wir häufig Bruttorenditen im Korridor von 3,5 bis 4,5%. Vergleichbare Objekte in den Zentren von Peking oder Shanghai werden dagegen oft mit 1,5 bis 2,0% veranschlagt. Dieser strukturelle Renditeunterschied bildet für viele Investoren den Ausgangspunkt der Kaufentscheidung.
Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite
Die Bruttorendite ist die jährliche Miete geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite ist der effektive Wert nach Abzug von Verwaltungsgebühren, Rücklagen für Instandsetzung, Grundsteuer und Kosten der Wiederherstellung beim Mieterwechsel. Bei Eigentumswohnungen in Tokios 23 Bezirken liegt die Nettorendite erfahrungsgemäß oft um 0,8 bis 1,2 Prozentpunkte unter der Bruttorendite. Eine häufige Frage chinesischer Investoren lautet deshalb: Wie gut lässt sich die Nettorendite in Japan tatsächlich prognostizieren?
Anders als in vielen deutschsprachigen Märkten, in denen Instandhaltungsrücklagen und laufende Bewirtschaftungskosten Investoren zwar vertraut sind, wird in Japan zusätzlich genau geprüft, wie *reikin* (礼金, nicht rückzahlbares „Schlüsselgeld“), *kōshinryō* (更新料, Verlängerungsgebühr bei Vertragsfortsetzung) und die Rückgabekosten beim Auszug die reale Rendite beeinflussen.
Leerstandsquote und Abwärtsrigidität der Miete
Die Leerstandsquote bei Mietwohnungen in Tokios 23 Bezirken unterscheidet sich stark nach Lage und Baujahr. In den zentralen fünf Bezirken liegen bahnhofsnahe und neuere Objekte häufig unter dem Durchschnitt. Das japanische Mietrecht enthält einen relativ starken Schutz des Mieters im Rahmen fortzusetzender Mietverhältnisse, wodurch Mieten eine gewisse Abwärtsrigidität aufweisen. Im Vergleich zu freier verhandelten städtischen Wohnungsmärkten in China beobachten wir daher ein begrenzteres Risiko abrupter Mietrückgänge.
Im Vergleich zu Deutschland ist der Hintergrund allerdings ein anderer: Nicht die deutsche Art langfristig stabiler Wohnraummietverhältnisse, sondern ein japanisches Zusammenspiel aus Vertragsverlängerung, Marktsegmentierung und lageabhängiger Nachfrage prägt die Mietstabilität.
Beispielrechnung für die effektive Rendite (1LDK in Minato)
Bei einer 1LDK-Wohnung im Bezirk Minato mit einem Kaufpreis von ¥70.000.000 (ca. EUR 378.000 auf Basis von etwa JPY 185 je EUR, Stand 2026-05) und einer Monatsmiete von ¥230.000 (ca. EUR 1.240, Stand 2026-05) ergibt sich eine Bruttorendite von rund 3,94%. Setzt man Verwaltungsgebühren, Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer, PM-Gebühren und Leerstandskosten mit jährlich ¥750.000 (ca. EUR 4.050, Stand 2026-05) an, liegt die Nettorendite bei ungefähr 2,87%. Diese Annahmen sind nur ein Modellfall; je nach Lage und Baujahr kann der Wert nach oben oder unten abweichen.
In Fällen, in denen wir das Management von chinesischen Eigentümern übernommen haben, erleben wir nicht selten Überraschung über die Differenz zwischen der beim Kauf beworbenen Bruttorendite und der tatsächlichen Nettorendite. Vor einem Langfristinvestment sollte daher eine Netto-Kalkulation vorliegen, die *reikin* (礼金), *kōshinryō* (更新料) und die Kosten nach den *genjō kaifuku guidelines* (原状回復ガイドライン, japanische Leitlinien zur Kostenverteilung für Wiederherstellung bei Mietvertragsende) berücksichtigt.
3. Grund 2: Unbefristetes Eigentum und Registertransparenz als spezifisch japanischer Mechanismus des Vermögensschutzes
Die zweite Achse betrifft die Natur des Eigentums. In Japan besteht an Grundstücken und Gebäuden unbefristetes Eigentum, das durch Eintragung gegenüber Dritten abgesichert wird. Im Vergleich zum chinesischen 70-Jahre-Nutzungsrecht für Wohnbauland ist dies für viele chinesische Investoren ein zentrales Argument des Vermögensschutzes.
Systemvergleich mit dem chinesischen 70-Jahre-Nutzungsrecht
In China ist Wohnbauland staatliches Eigentum; der Käufer erhält grundsätzlich ein auf 70 Jahre angelegtes Nutzungsrecht. Zwar haben das Sachenrecht von 2007 und das Zivilgesetzbuch von 2020 automatische Verlängerungselemente eingeführt, doch bei Kosten und Verfahren der Verlängerung bleibt Unsicherheit bestehen. Das japanische Volleigentum endet dagegen auch im Erbfall nicht.
Gerade für konservative Anleger im DACH-Raum ist dieser Punkt leicht misszuverstehen: Japan funktioniert hier nicht wie ein Erbbaurechtsmodell mit klar befristeter Laufzeit, sondern eher wie klassisches unbefristetes Eigentum, wobei die Transparenz des Registers für die praktische Durchsetzbarkeit entscheidend ist.
Die Rolle von Kōku und Otsuku im japanischen Immobilienregister
Das japanische *tōkibo* (登記簿, Immobilienregister bzw. Grundbuch) ist dreischichtig aufgebaut: *hyōdaibu* (表題部, Objektbeschreibung), *Kōku* (甲区, Abschnitt zur Eigentumshistorie) und *Otsuku* (乙区, Abschnitt zu Rechten wie Hypotheken). Sehr häufig fragen chinesische Investoren bereits bei der ersten Besichtigung: Wo bekommt man diesen Registerauszug? Die Primärquelle hierzu ist 法務省 不動産登記のABC (Justizministerium: ABC des japanischen Immobilienregisters).
Im Gegensatz zu vielen westlichen Märkten, in denen Investoren das Grundbuchkonzept kennen, müssen Käufer in Japan zusätzlich verstehen, wie Boden und Gebäude rechtlich getrennt behandelt und getrennt registriert werden können.
Wirkung gegenüber Dritten und Stabilität der Rechte
Nach Artikel 177 des japanischen Zivilgesetzbuchs können dingliche Veränderungen an Immobilien Dritten gegenüber nur geltend gemacht werden, wenn sie eingetragen sind. Umgekehrt bedeutet dies: Ein eingetragenes Eigentumsrecht ist auch in Konflikten wie Doppeltverkäufen geschützt. Die Registerpraxis für Nichtansässige wird in 法務省 外国居住者・外国法人の住所証明情報 (Justizministerium: Nachweise zur Adresse ausländischer Einwohner und ausländischer juristischer Personen) erläutert.
Im chinesischen System des „Immobilienrechtszertifikats“ sind die Laufzeit des Landnutzungsrechts und das Gebäudeeigentum miteinander verzahnt; die Verlängerungsbedingungen nach Fristablauf lassen einen Ermessensspielraum lokaler Behörden. In Japan werden Boden und Gebäude dagegen als getrennte Immobilien registriert, und für das Eigentum gibt es keine Obergrenze der Bestandsdauer. In der praktischen Kommunikation mit chinesischen Investoren erleben wir, dass genau diese Abwesenheit eines Enddatums oft als stärkstes Sicherheitsargument wahrgenommen wird.
4. Grund 3: Doppelte Vorteile aus schwachem Yen und Währungsdiversifikation (Dreifachperspektive aus Renminbi, US-Dollar und Yen)
Die dritte Achse ist die Währung. Ein schwacher Yen ist nicht allein der Kaufgrund, sondern dient als Instrument, Vermögen über Renminbi, US-Dollar und Yen zu diversifizieren. Wechselkurse müssen in drei Phasen betrachtet werden: beim Erwerb, während der Haltephase und beim Exit.
Wechselkurskosten beim Erwerb
Viele Käufer denken an die Obergrenze von USD 50.000 pro Jahr für Auslandsüberweisungen, sodass Kaufmittel oft über Hongkong oder über Gesellschaftsstrukturen verteilt werden. Je nach Transferweg schwanken die effektiven Kosten nach unseren Beobachtungen in einer Bandbreite von 0,3 bis 1,5%. Als Referenz für Wechselkurse nutzen wir 日本銀行 外国為替市場統計 (Bank of Japan: Devisenmarktstatistik).
Während deutschsprachige Investoren bei Auslandsanlagen häufig vor allem auf Bankspesen und Steuertransparenz achten, ist bei chinesischen Käufern die rechtliche und operative Gestaltung des Geldwegs selbst oft ein zentrales Entscheidungsthema.
Währungshedge während der Haltedauer
Mieteinnahmen in Yen können in Phasen eines schwächeren Renminbi einen Hedge-Effekt entfalten. Dreht der Yen später wieder nach oben, steigt zugleich die Bewertung des Yen-Vermögens, was beim Verkauf in US-Dollar gerechnet höhere Veräußerungsgewinne bedeuten kann. Gegenüber chinesischen Kaufinteressenten erklären wir die Logik daher nicht als „wegen Yen-Schwäche kaufen“, sondern als „Vermögen über drei Währungen halten“.
Im Unterschied zu vielen Euro-Anlegern, die Japan oft nur als Aktien- oder Währungsstory sehen, betrachten Immobilienkäufer den Yen hier als operative Ertragswährung mit realem Mietcashflow.
Szenarien für die Umwandlung der Erlöse beim Exit
Die Auslandsüberweisung des Verkaufserlöses erfolgt nach Prüfung von Quellensteuerfragen bei Nichtansässigen und Identitätsprüfungen nach dem Gesetz zur Verhinderung der Übertragung krimineller Erträge. Ist der Yen beim Exit stärker als beim Kauf, entsteht auf Renminbi-Basis ein doppelter Gewinn. Selbst wenn der Yen schwach bleibt, besteht unter einem unbefristeten Eigentumstitel die Möglichkeit, die Immobilie weiter zu halten. Praktisch sinnvoll ist deshalb eine Exit-Strategie, die schon beim Erwerb mehrere Währungsszenarien vorbereitet und nicht von einer einzigen Wechselkursrichtung abhängt.
5. Grund 4: Planbarkeit des Steuersystems (Erwerb, Halten, Verkauf und Erbschaft in vier Phasen)
Die vierte Achse betrifft Steuern. Die Besteuerung japanischer Immobilien ist entlang von Erwerb, Halten, Verkauf und Erbschaft organisiert; Steuersätze und Fristen sind in diesen Phasen vergleichsweise klar definiert. Für chinesische Investoren ist die Möglichkeit wichtig, die Steuerlast bereits vorab zu modellieren.
Erwerbsphase (Registrierungssteuer und Immobilienerwerbsteuer)
Die Registrierungssteuer bei Eintragung des Eigentumsübergangs beträgt grundsätzlich 2,0% des steuerlichen Immobilienwerts. Die Immobilienerwerbsteuer liegt im Grundsatz bei 3 bis 4%. Die Fristen nach dem Erwerb unterscheiden sich je nach Präfektur. Verglichen mit chinesischer Vertragsteuer und Stempelsteuer empfinden viele Investoren das Steuerniveau als ähnlich, die Verfahrenslogik in Japan aber als transparenter.
Für Leser aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz ist der Vergleich hilfreich: Anders als bei einer Grunderwerbsteuerdebatte im DACH-Raum steht in Japan weniger die politische Volatilität des Satzes im Vordergrund als die administrative Vorhersehbarkeit der Gesamtbelastung.
Haltephase (Grundsteuer und Stadtplanungssteuer)
Die Grundsteuer beträgt im Regelsatz 1,4%, die Stadtplanungssteuer höchstens 0,3%; steuerpflichtig ist, wer am 1. Januar Eigentümer ist. Bei Nichtansässigen wird grundsätzlich die Bestellung eines *nōzei kanrinin* (納税管理人, steuerlicher Vertretungsbevollmächtigter in Japan) verlangt. INA übernimmt diese Funktion für viele chinesische Eigentümer. Näheres erläutert 国税庁 Real estate income of non-residents (Nationale Steuerbehörde: Immobilienerträge nichtansässiger Personen).
Anders als in Teilen Europas, wo Eigentümer vieles direkt aus dem Ausland verwalten können, ist in Japan die organisatorische Verankerung über einen lokalen Steuervertreter oft ein praktischer Schlüssel zur stabilen Bestandshaltung.
Verkaufsphase (Veräußerungsgewinn und 20,42% Quellensteuer für Nichtansässige)
Wenn eine nichtansässige Person eine in Japan belegene Immobilie verkauft, behält der Käufer 10,21% des Kaufpreises als Quellensteuer ein. Auf Mieteinnahmen fallen 20,42% Quellensteuer an. Der eigentliche Veräußerungsgewinn unterliegt grundsätzlich 39,63% bei kurzfristigem und 20,315% bei langfristigem Besitz. Primärinformationen zur Besteuerung von Nichtansässigen finden sich bei 国税庁 Real estate income of non-residents (Nationale Steuerbehörde: Immobilienerträge nichtansässiger Personen).
Im Unterschied zu Märkten, in denen Verkäufer den Steuerabzug erst nachträglich vollständig veranlagen, ist diese japanische Quellensteuermechanik für ausländische Investoren besonders wichtig, weil sie den Liquiditätsfluss beim Exit unmittelbar beeinflusst.
Erbschaftsphase und nachträgliche FEFTA-Meldung
Erwirbt eine nichtansässige Person eine in Japan belegene Immobilie, kann nach dem *Gaikoku kawase oyobi gaikoku bōeki-hō* (外国為替及び外国貿易法, Foreign Exchange and Foreign Trade Act, FEFTA) eine nachträgliche Meldung erforderlich sein. Näheres ist bei 財務省 外国為替及び外国貿易法(FEFTA)不動産取得報告 (Finanzministerium: Meldung von Immobilienerwerben nach FEFTA) zusammengefasst. Die japanische Erbschaftsteuer reicht bis zu einem Spitzensteuersatz von 55%; der Umfang der Steuerpflicht hängt vom Wohnsitz des Erblassers und des Erben ab. Die Abstimmung möglicher Doppelbesteuerungseffekte mit den Regelungen auf chinesischer Seite gehört in der Praxis zu den häufigsten Fragen.
6. Grund 5: Exit-Liquidität (Abbau des Bestands in Tokios 23 Bezirken in 3–4 Monaten gegenüber 18–24 Monaten in chinesischen Städten der zweiten Reihe)
Die fünfte Achse ist Liquidität. Bei Bestandswohnungen in Tokios 23 Bezirken beobachten wir durchschnittliche Vermarktungszeiten im Korridor von drei bis vier Monaten. Verglichen mit Bestandsabbauzeiten von 18 bis 24 Monaten, wie sie für chinesische Städte der zweiten Reihe genannt werden, ist die Exit-Planung in Japan strukturell anders.
Vermarktungsdauer von Bestandswohnungen in Tokios 23 Bezirken
不動産流通機構(REINS)市況レポート (REINS: Marktberichte des japanischen Immobilienvertriebsnetzes) veröffentlicht durchschnittliche Zeitspannen zwischen Registrierung und Abschluss bei Bestandswohnungen im Großraum Tokio. Bahnhofsnahe Objekte in den zentralen fünf Bezirken liegen tendenziell unter dem Durchschnitt, Vororte darüber. Auch in unseren Vermittlungen für chinesische Verkäufer zeigen sich deutliche Unterschiede je nach Lage und Preisansatz.
Im Unterschied zu kleineren DACH-Teilmarkten, in denen die Käuferbasis lokal enger sein kann, profitiert Tokio von einer sehr breiten und heterogenen Nachfrageseite.
Vergleich mit chinesischen Städten der zweiten Reihe
In chinesischen Städten der zweiten Reihe verlängern staatliche Preissteuerung und Bevölkerungsabfluss häufig die Dauer des Bestandsabbaus. In Tokios 23 Bezirken ist der Käuferpool so breit, dass chinesische Verkäufer nicht allein auf den „nächsten chinesischen Investor“ angewiesen sind. Diese Diversität des Käuferpools reduziert die Starrheit möglicher Exit-Preise.
Hinzu kommt, dass in Tokio Abschlussdaten über REINS zwischen lizenzierten Maklern geteilt werden und damit ein hohes Maß an Preistransparenz entsteht. In chinesischen Stadtmärkten werden dagegen nicht veröffentlichte Abschlusspreise oder Ausgleichszahlungen teils als relevanter Faktor beschrieben, was die Belastbarkeit von Preisindikatoren mindert. Auch in unserer Praxis ist die Vorlage vergleichbarer Abschlüsse der letzten drei Monate oft die Voraussetzung für schnelle Entscheidungen chinesischer Verkäufer.
Tiefe des Käuferpools und Verkaufskanäle
Der Käuferpool für Bestandswohnungen in Tokios 23 Bezirken setzt sich aus drei Schichten zusammen: Eigennutzer aus Japan, inländische Investoren und ausländische Investoren. Dass der Exit nicht auf Transaktionen unter chinesischen Investoren beschränkt ist, ist der eigentliche Liquiditätsvorteil. Zur Zusammensetzung dieses Käuferpools nach Lage siehe auch Tokyo Brand: Leitfaden für chinesische Immobilieninvestoren in Japan.
Gleichwohl bedeutet ein tiefer Käuferpool nicht, dass sich jedes Objekt unter gleichen Bedingungen verkaufen lässt. Baujahr, finanzielle Solidität der Eigentümergemeinschaft, Niveau der Instandhaltungsrücklage und Erdbebenstandard sind Bewertungsachsen, die alle drei Käuferschichten teilen. In unserer Praxis empfehlen wir daher, schon beim Kauf hypothetisch zu definieren, welche Käuferschicht das Objekt in zehn Jahren wahrscheinlich übernehmen soll, und die Auswahl von dort rückwärts zu planen.
7. INA-Primärbeobachtungen: Die zehn häufigsten Fragen chinesischer Kaufinteressenten
Im Folgenden ordnen wir die Fragen chinesischer Kaufinteressenten, die INA&Associates in den vergangenen 24 Monaten aus der Praxis besonders häufig erreicht haben, den fünf Achsen zu. Konkrete Fallzahlen legen wir aus Vertraulichkeitsgründen nicht offen; die Rangfolge ist ausdrücklich beobachtungsbasiert.
Rangliste der häufigsten Fragen (beobachtungsbasiert)
Besonders häufig sind folgende Fragen: (1) Wie liest man das Immobilienregister? (2) Wie hoch ist die tatsächliche Quellensteuer für Nichtansässige? (3) Welche Optionen gibt es für den Geldtransfer? (4) Welche Rolle spielt der Steuervertreter? (5) Welche Stimmrechte bestehen in der Eigentümergemeinschaft? (6) Wo fällt die Erbschaftsteuer an? (7) Welche Sanktionen gibt es bei unterlassener FEFTA-Meldung? (8) Wie stark sinkt die Miete im Leerstandsfall? (9) Wie wird der Veräußerungsgewinn beim Exit berechnet? (10) Wie akzeptieren Eigentümergemeinschaften einen höheren Anteil ausländischer Eigentümer?
Zuordnung zu den fünf Achsen
Fragen 1 und 5 betreffen Eigentum und Register; Fragen 2, 4, 6, 7 und 9 betreffen Steuern; Frage 3 betrifft Währung; Frage 8 betrifft Rendite; Frage 10 betrifft Liquidität. Dass rund 80% der Fragen auf Steuern und Eigentumsrechte entfallen, spiegelt die tatsächliche Kaufentscheidung gut wider. Unser Eindruck ist, dass chinesische Investoren weniger die volatilen Faktoren wie Rendite oder Wechselkurs priorisieren, sondern stärker jene Elemente, die als institutionell fest verankert wahrgenommen werden: Eigentumsrechte und Steuerrahmen. Das lässt sich auch als Gegenreaktion auf Erfahrungen mit politischer und regulatorischer Veränderlichkeit im chinesischen Inlandsmarkt lesen.
Checkliste vor dem Kauf
Zu den zentralen Prüfpunkten vor dem Kauf gehören entlang der fünf Achsen eine Netto-Renditekalkulation, die Prüfung von *Kōku* und *Otsuku* im Register, die Planung des Transferwegs, die Bestellung eines Steuervertreters und die Vorbereitung mehrerer Exit-Szenarien. Einen Vergleich mit den Entscheidungsachsen von Investoren aus Hongkong bietet Leitfaden für Hongkonger Investoren zu japanischen Immobilien. Zwischen chinesischen Investoren und Investoren aus Hongkong unterscheiden sich häufig die Kombination aus Aufenthaltsstatus der Familie und Bildungsstrategie; dadurch verzweigen sich auch die Haltestrukturen nach dem Kauf. Wir prüfen daher regelmäßig in zwei Stufen: zuerst die Bewertung entlang der fünf Achsen, danach Familienkonstellation und Aufenthaltsstrategie.
8. Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Wie sicher ist das japanische unbefristete Eigentum im Vergleich zu chinesischen Immobilien mit 70-jährigem Nutzungsrecht? Das japanische Eigentum ist zivilrechtlich unbefristet und läuft auch im Erbfall nicht aus. Durch die Eintragung ist es Dritten gegenüber durchsetzbar, sodass Risiken wie Doppeltverkäufe begrenzt werden.
Q2. Können Nichtansässige in Japan ein Bankkonto eröffnen? Das hängt vom jeweiligen Finanzinstitut ab. Management-Visum, Aufenthaltsstatus und das Vorhandensein eines Steuervertreters können eine Rolle spielen. INA vermittelt bei Bedarf an Partnerbanken, darunter Großbanken und Regionalbanken.
Q3. Was passiert, wenn der schwache Yen wieder dreht? Ein stärkerer Yen erhöht beim Erwerb die Kosten in Renminbi, steigert aber zugleich den in Renminbi bewerteten Wert eines Yen-Vermögens. Dadurch kann der Wechselkursgewinn beim Exit zunehmen; zugleich bleibt die Option des Haltens bestehen.
Q4. Kann man eine Immobilie in Japan kaufen, ohne ein Business-Management-Visum zu beantragen? Ja. Der Erwerb selbst ist grundsätzlich unabhängig vom Visastatus möglich. Bei Nichtansässigen sind jedoch die Bestellung eines Steuervertreters und die nachträgliche FEFTA-Meldung zu prüfen.
Q5. Wird Erbschaftsteuer auch auf chinesischer Seite erhoben? China hat derzeit keine institutionalisierte Erbschaftsteuer. Unabhängig davon müssen sowohl das Risiko künftiger Systemeinführung als auch die japanische Erbschaftsteuer mit einem Spitzensteuersatz von 55% separat geprüft werden.
Q6. Besteht das Risiko, dass man beim Exit nur an chinesische Investoren verkaufen kann? In Tokios 23 Bezirken besteht der Käuferpool aus Eigennutzern, Investoren und ausländischen Käufern. Der Exit hängt daher nicht von einer einzigen Nationalität ab. In Vororten oder Regionalstädten kann der Käuferpool allerdings enger sein.
Q7. Gibt es Sanktionen, wenn die nachträgliche FEFTA-Meldung unterlassen wird? Ja. Das *Gaikoku kawase oyobi gaikoku bōeki-hō* (外国為替及び外国貿易法, FEFTA) enthält Sanktionsvorschriften. Die nachträgliche Meldung ist grundsätzlich innerhalb von 20 Tagen nach Erwerb über die Bank of Japan an den Finanzminister einzureichen.
Q8. Können ausländische Eigentümer in einer Tower Mansion ihr Stimmrecht in der Eigentümergemeinschaft ausüben? Ja. Nach dem japanischen Wohnungseigentumsrecht beeinflusst die Staatsangehörigkeit das Stimmrecht des Eigentümers nicht. Praktisch wird häufig mit Vollmachten oder Vertretern gearbeitet. Zur Stimmrechtsausübung ausländischer Eigentümer siehe auch Preisentwicklung bei Luxus-Eigentumswohnungen.
Fachliche Aufsicht: Daisuke Inazawa (lizenzierter Immobilienmakler, zertifizierter Immobilienberater, Verwalter von Mietimmobilien und Verwaltungsjurist)
Weiterführende Lektüre
- [Die Realität des Booms chinesischer Investoren auf dem japanischen Immobilienmarkt](/de/archives/column/chinese-investors-japan-real-estate-boom)
- [Tokyo Brand: Leitfaden für chinesische Immobilieninvestoren in Japan](/de/archives/column/tokyo-brand-chinese-investor-real-estate-guide)
- [Leitfaden für Hongkonger Investoren zu japanischen Immobilien](/de/archives/column/hong-kong-investors-japan-real-estate-guide)
Zitate und Referenzen
- [国土交通省 不動産価格指数 (Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus: Immobilienpreisindex)](https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html)
- [法務省 不動産登記のABC (Justizministerium: ABC des japanischen Immobilienregisters)](https://www.moj.go.jp/MINJI/minji02.html)
- [法務省 外国居住者・外国法人の住所証明情報 (Justizministerium: Nachweise zur Adresse ausländischer Einwohner und ausländischer juristischer Personen)](https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00574.html)
- [国税庁 Real estate income of non-residents (Nationale Steuerbehörde: Immobilienerträge nichtansässiger Personen)](https://www.nta.go.jp/english/taxes/individual/12014.htm)
- [財務省 外国為替及び外国貿易法(FEFTA)不動産取得報告 (Finanzministerium: Meldung von Immobilienerwerben nach dem Foreign Exchange and Foreign Trade Act, FEFTA)](https://www.mof.go.jp/english/policy/international_policy/real_property/index.html)
- [日本銀行 外国為替市場統計 (Bank of Japan: Devisenmarktstatistik)](https://www.boj.or.jp/statistics/market/forex/index.htm)
- [不動産流通機構(REINS)市況レポート (REINS: Marktberichte des japanischen Immobilienvertriebsnetzes)](https://www.reins.or.jp/library/)
